多地楼市松绑 面对房地产市场的低迷态势

由来：证券日报

证券时报新闻记者 唐强

据不彻底统计分析，近年来，全国各地早已有超出60个城市公布房市放开政策，不仅有郑州市、兰州市、哈尔滨市等省会城市城市，也是有青岛市、秦皇岛市、上饶等二三线城市。

多地房市放开

应对房地产业市场的不景气趋势，全国各地不断从公积金房贷、商贷、购房补贴等层面释放出来利好消息。

尤其是2022年3月16日，国务院办公厅金融业平稳发展趋势联合会举办工作会议，会议指出“关于房地产公司，要立即科学研究和明确提出强有力合理的预防解决风险性解决计划方案，明确提出向新发展模式转型发展的政策措施。”会议后，中间多单位跟进表态发言推动房地产业市场身心健康平稳发展趋势，平稳市场预估。

2022年3月1日，郑州公布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，变成2022年第一个释放压力限购政策、限贷管控政策的城市。

实际政策方面，郑州市首先释放压力了限购政策政策，要求儿女和直系亲属在郑州工作、日常生活的，激励老人来郑州市投亲养老服务，容许其投奔家中购买一套住宅，还确立对有着一套住宅并已付清相对应买房贷款的家中，为改进生活标准再度办理贷款选购普通产品住宅，商业银行金融企业实行首套房贷款政策。

3月23日，哈尔滨公布通知，宣布撤销限购政策。先前要求为，自2018年5月逐渐，哈尔滨市执行地区性限购，在道里区、南岗等主城六区内买房自合同签订起满3年即可发售买卖。

事实上，早在2021年10月，哈尔滨市就已公布《对于推动我区房地产业市场稳定建康發展的实施方案》拉响了“股灾”第一枪，放开二手房公积金房贷楼龄期限，由20年提升到30年，贷款期限与楼龄之和不超过50年。与此同时，将个人公积金个人住房贷款能贷信用额度的测算倍率调节为贷款人个人公积金余额的20倍。

进到4月，兰州又下发了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，减少购房首付占比，定项放开限购政策、限贷政策，激起市场魅力。

比照以上省会城市城市房市比较宽松政策，市场广泛认为，兰州市楼市新政在涉及面和幅度上相对性更高。

在兰州市楼市新政中，本人根据银行业和公积金房贷选购首套房住宅最少首付占比不低于20%，二套住宅最少首付占比不低于30%。与此同时，针对有着一套住宅并还清了买房贷款的家中，为改进生活标准再度办理贷款买房的，实行首套房贷款政策。简单点而言，这就是实行“认贷不认房”。

在限购政策层面，针对在兰州工作、日常生活的成人需将外地定居的爸爸妈妈等直系亲属收到兰州市定居的，给予适用，容许其在限购政策地区内购买一套住宅；针对两孩或三孩家中，也可在限购政策地区内购买一套房地产。从而，这在一定水平上打开了限购政策对话框。

比较之下，浙江省衢州市房市比较宽松幅度更高，几乎是全方位放宽房市限购政策、限购政策。

2022年4月1日，上饶市住建局公布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，非本地户口家中、个体户及由个人投資或控投的公司，视作当地户口家中实行有关买房政策。

对于此事，贝壳研究院总裁市场投资分析师许小荣表明，“要回到到管控的实质，管控的基本目标是为了更好地防风险，全国房价上涨和金融的风险并不一致。如北京市那样的城市，买房者买卖杆杠极低，全国房价上涨主要是提供不够，全国房价上涨并不会造成金融的风险。在时下，大家必须在极少数城市全国房价上涨与总体市场不景气中间作出挑选。”

许小荣觉得，“今日的市场局势，不论是买房者总数、或是收益提高预估，都和2009年、2015年迥然不同，只需控制住杆杠水准，房子价格不一定可以大涨高。在全国房价上涨环节，大家执行了许多行政部门管控政策，如限购政策、指导价、限贷、限购等，这种政策是为了更好地解决房子价格迅速增涨而采用的临时性政策，在市场不景气时就理应坚决撤出。”

3月市场逐渐激话

今夕何夕，全国各地房市比较宽松政策颁布的环境到底是什么，房屋能否确实卖不了了？

2022年1月，亿翰智库检测的40个城市商品房市场销售总面积1772.3万㎡，同比下降38.6%，环比下降 27.7%。尽管各城市交易量不一，可是大部分城市交易量萧条，同比环比均降低。2月持续先前低迷，40个城市商品房市场销售总面积为1324.4万㎡，同比下降31.0%，环比下降27.2%。

进到3月，伴随着好几个城市房市政策放开，市场状况拥有新的转变。

一季度，地区政策偏重于对要求端适用，从减少房贷利息、给予购房补贴、减少落户口门坎、提升个人公积金贷款额限制、减少公积金首付占比，到撤销“认房认贷”适用改进性买房、减少买卖税金、撤销限购等。管控政策放开的城市由三四线城市向郑州市、哈尔滨市等二线省会城市城市传输。

从预期效果看来，以郑州市为象征的城市依据市场必须调节了管控政策，在买卖税金、限购限贷限卖等领域开展了调节，市场预估也获得一定改进。

“郑十九条”颁布后，本地二手房市场被激话。贝壳研究院公布的资料显示，3月郑州市周均带看量同比增长率52%、周均成交量环比增长95%，3月二手房成交量超出2月的2倍。虽然存有周期性修补危害，但市场改进依然显著；二手房主管景气指数自3月起始终保持在荣枯线（50）以上，表明成交量不断修补预估较强。

除此之外，2022年3月珍珠贝50城带看顾客量、新增加挂牌上市楼盘量，同比增长率均超三成；预估二季度二手房成交量再次恢复提高，月度总结同期相比有希望年里转正定级。另据房企排名数据分析，3月份郑州市总体交易量总面积为46万㎡，同期相比尽管仍下降36%，但环比已大幅度提高91%。

贝壳研究院成都市院区有关人员对证券日报·e公司新闻记者表明，在房市放开刺激性下，一季度二手房成交量同比增长率，价钱基本上下跌中继，市场进行筑底。而在新房子层面，政策调节后仍有一定犹豫心态，房地产企业风险性、资产运转、年利率差别等多个方面要素，都使新房子市场的转暖将落后于二手市场，但市场修补仍然未来可期。

从更加实际且立即的方面看来，住宅银行信贷大幅度央行降息累加地区整合性政策增加，毫无疑问是适用市场恢复的主要因素。

央行降准、央行降息，房贷利息不断降低，在3月贝壳研究院检测的103个关键城市中，流行首套房贷利率为5.34%，二套年利率为5.60%，各自较上年12月调整30个、31个基准点。

在其中，3月环比下降13个、15个基准点，为2019年至今月度总结较大减幅；银行放贷不断加速，3月103城均值下款周期时间在1个月上下，贴近2020年三季度最短的时间。贝壳研究院汇报强调，现阶段，近五成的城市下款周期时间不够1个月，19城下款周期时间小于20天，在其中长三角城市占13城。

非常值得留意的是，现阶段市场遭遇预估较差的问题，市场修复将增加。

尽管二手房成交量有一定的修复，但肯定水准仍处在比较底位。现阶段二手房小区业主预估较差，贝壳研究院资料显示，珍珠贝50城二手房景气指数在2月修复至20以上，3月调整至18，超七成的城市景气指数在20之内，尤其是长春市、哈尔滨市及石家庄市、青岛市、太原市等北方地区城市市场景气指数不断小于15，市场预估不景气。

除此之外，贝壳研究院强调，新房子市场市场销售沒有显著盼头，房企拿地主动性并未修复。3月，新一轮的新冠疫情产生部分地区监管也给市场产生大量可变性，这将增加市场修复。短时间，房市价钱很有可能展现不确定性横盘整理情况，将来市场预估的修补必须更准确的政策关爱。

各个城市分裂显著

从亿翰智库检测的40城数据信息看来，3月全国各地商品房市场销售总面积为1640.6万㎡，同期相比下滑47.6%，环比上涨27.1%。

3月，北京市、广州和深圳住房成交量对比2月均有差异频率的转暖。在其中，北京市成交量为61.1万㎡，同比增长率85.2%；广州市成交量为57.1万㎡，同比增长率3.7%；深圳市成交量为32.4万㎡，同比增长率48.8%。但是，上海市则是成交量降低的城市，交易量76.7万㎡，环比下滑31.0%，或因新冠疫情危害使线下推广房屋出售主题活动遇阻，进而造成交易量下滑。

亿翰智库强调，3月三四线城市成交量也有一定的修复，可是修复幅度显著不如二线城市，乃至一部分城市成交量仍处在环比下滑的发展趋势。缘故有三点：即三四线城市的市场要求早已获得完全释放出来，仅有刚性需求的市场没法扛起成交量的提高；一部分三四线城市采用管控政策限定买房，对市场有一定的抑止；吸引住人口数量注入的功能相应较弱，只靠当地户籍人口无法带动市场关注度回暖。

总的来说，亿翰智库觉得，3月房地产业市场获得对应的修补，可是不如2021年同期，且各个城市早已发生显著的分裂。一二线关键城市总体主要表现比较平稳，三四线城市修复幅度稍显不够。可是在管控政策不断放开的情形下，一二线城市的改进生理需求将是带动住宅市场的关键能量。

土地资源市场热冷不均匀

贝壳研究院数据分析表明，截止到3月30日，一季度全国各地新增加居住用地供货3755宗、整体规划总建筑面积2.14亿㎡，同比下降约50%。在其中，一、二线城市各自降低58%和51%，这主要是受一部分传统式头顶部房地产企业资产工作压力比较大危害，造成一二线城市土地供应比较慎重。

土地资源交易量层面，截止到3月30日，一季度全国各地挂牌出让转让居住用地2628宗、整体规划总建筑面积1.45亿㎡，同比下降约58%。

贝壳研究院觉得，土地交易的降低受供货与新冠疫情两领域危害，尤其是最近新冠疫情的不断对土地交易导致了很大的危害。但是，一线城市因为转让土地资源质量较高，土地出让占全国各地13.6%，较2021年略微上调，而二线城市土地出让占有率43.7%，较上年降低了10%，二线城市受此次新冠疫情危害更为显著。

从盈率角度观察，约80%的城市均值盈率在5%之内，总体较低的溢价水准体现在土地资源市场层面。贝壳研究院称，房企拿地工作能力显然不够，与此同时也为稳定型房地产企业新增加土地储备给予了资源优势，乃至将危害以后的房地产业市场布局。

亿翰智库觉得，政策对地产行业的管控是要减少地产行业的风险性，完成稳步发展，完成住有所居的终极目标。因而，在完成有效监管后，领域会渐渐地走上正轨，完成更健康的、更长久的发展趋势。