东莞调整商品房预售转现售合同文本

来源于：中国经营网

本报记者 陈婷 童海华 深圳市报导

继发布2022年第一批集中化出让土地资源，并调节供地有关标准与规定后，东莞在最近再度发布了有关房市的新通告。

依据东莞市住宅和城乡建设局（下称“东莞住建局”）官方网站发布的《有关调节商品房预售转现售合同范本相关事项的通告》（下称《通知》），自2022年4月1日起，获得预售许可的新楼盘新项目，在进行不动产权初次备案（即“土地确权”）及其房屋交易服务平台可获得房产评测权籍数据信息后，需应用“现售”合同书交易量。

特别注意的是，依照先前要求，房地产商须将商品房预售资产等所有存进预购款专用型帐户，不然将遭遇行政处罚法等不良影响。有销售市场见解觉得，以上最新政策执行后，房地产商对收益将具有更多的分配权。

对于此事，3月30日，东莞住建局层面向《中国经营报》新闻记者表明，自房产买卖合同书网签备案有关职责划拨到该局后，为理清操作过程环节中产生的工作流程对接不畅、减少生产效率的有关问题，该局从系统软件基本建设和工作对接层面下手加速处理，“因而，此次调节商品房预售转限购合同范本归属于正常的业务流程提升范围。”

买卖规范性

《通知》表明，本次调节的目标取决于“进一步标准商住楼买卖个人行为，确保买卖被告方的合法权利，维护保养商住楼贸易市场纪律。”

东莞住建局层面对新闻记者进一步诠释称，因为该局在2014年6月已撤销申请办理《商品房预售许可证书》持续和商品房预售转现售办理手续，但在操作过程中，一部分预购商住楼新项目在进行土地确权办理手续后仍有少许房子没完成市场销售，又没法申请办理预购转现售办理手续，只有再次挑选预购的合同范本。

按相关政策法规，预购资产须进到监管账户，而自身新项目土地确权后就可申请办理消除管控，故造成房产交易管理方法机构在系统软件检测到无首付款进帐纪录后，需人力核查新项目是不是已经完成土地确权，存有工作流程对接不畅、减少生产效率的问题。

依据《通知》规定，房地产商在开展合同书签订阶段时，应用《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）的首要条件是建筑项目“获得商品房预售许可证书”“进行不动产权初次备案”“东莞市房屋交易服务平台可获得到房产评测权籍数据信息”。

东莞住建局层面称，为降低本次业务流程调节对购房者及研发公司的危害，该局关键采用二点对策，一是为保证体系运作畅顺，提早对相关业务流程调节开展试运转，依据运作状况立刻改善；二是为加速总量新项目业务流程申办，该局已配制相对应工作员专业帮助解决，针对开发设计公司递交的业务流程服务承诺接受1个工作日进行，并分配一条专线运输由专职人员接通，对公司、人民群众拨打电话资询开展解释。

新闻记者注意到，2021年9月，东莞住建局发布的《对于加强商品房预售款保管管理方法的通告》规定，房地产商须将商品房预售资产，包含购房者依照认购协议书、合同书等承诺付款的所有房子价格款（含订金、首付、分期付款款、全额付款及住房按揭贷款等全部预购款）所有存进预购款专用型帐户，不然将面对被中止管控资产拨款和商住楼网签备案，及其被依规依规做出行政处罚法解决的不良影响。

东莞住建局层面表明，依据《广东商品房预售管理办法》有关要求，执行商品房预售资金监管的具体目标是因为确保建筑项目完工交货，维护保养购房者合法权利，推动房地产业稳定建康发展趋势。推行现售的商住楼新项目，因已经完成竣工验收报备，故按有关政策法规不用对其市场销售资产做好管控。

推行综合性强化措施

实际上，在本次调节商品房预售转现售合同范本以前，东莞在土地出让层面也迈入了新转变。

3月13日，东莞市自然资源局官方网站一次性发布8宗集中化出让商住用地，东莞在2022年运行了“双集中化”供地方式。

所说的“双集中化”，即“集中发布出让公示，集中化机构出让主题活动。”东莞本次第一批集中化供地涉及到道滘、塘厦等6个镇街，将于4月19日至4月20日开展集中竞价出让。

东莞市自然资源局层面先前对新闻记者表明，依据上级领导规定，东莞做为全国各地29个关键监管大城市，2022年居住用地需执行“两集中化”供地。

新闻记者注意到，对比2021年的土地资源出让标准，东莞本次集中化供地除塘厦土地外，其他7宗农田均取消了无尝配套深圳保障房的规定，与此同时出让标准中不会再承诺土地的住房市场价。这也就代表着，有关土地在未来进入市场的价位将融合即时的报备现行政策。

但是，与先前标准对比，以上集中化挂牌上市的8宗土地资源仍沿用“基准价 终次价格”的出让方法，选用“终次价格”方式明确最后竞拍人。此外，此次竞拍标准仍对开发设计企业资质开展规定，并严禁背心参与。

针对本次《通知》颁布的时段与內容，是不是与以上东莞市自然资源局发布的集中化出让土地资源中有关要求的改变有一定的关系？

对于此事，东莞住建局层面给予否定，合称，“我区自2021年11月18日起开启新的商住楼网签系统软件，之后不断系统对开展更新改造健全。此次业务流程调整时间主要是根据新系统软件开发健全已达到预购转现售合同范本的作用。”

特别注意的是，自2021年至今，东莞依次实行了“莞六条”“莞八条”，并初次制订和发布了二手住宅买卖市场价格等。

东莞住建局层面先前对新闻记者表明，“根据精确管控、综合性强化措施，不错地完成了稳土地价格、稳房子价格、稳预期的管控总体目标，房地产业乱相显著降低，高效管控体制不断完善，对标准市场管理充分发挥充分的实际效果。”

据其详细介绍，该局下一步将依据相关现行政策执行状况追踪进一步改进健全，提升对企服务项目效果和品质。与此同时依据国家和省的实施规定，进一步加强商品房预售资金监管，更强确保购房者利益。

要求尚需释放出来

一系列管控组合策略对策身后，东莞本地房市也发生显著转变。

依据东莞住建局发布的数据信息，2022年2月，东莞全省一手商品住宅的交易量为873套（在其中路面工程建筑叠加层数超出4层的有851套，平均价为23055元/平米）；二手住房交易量为405套，总面积累计4.49万平方，平均价为18008元/平米。

以上交易量的一手商品住宅中，成交数较高的聚集在市区规划区的石碣镇，次之为滨海县规划区的凤岗镇。二手住房中，交易量数较高的聚集在市区规划区的南城街道，次之为东部地区产业基地规划区的常平镇。

2022年1月，东莞全省一手商品住宅的交易量为1774套（在其中路面工程建筑叠加层数超出4层的有1720套，平均价为23696元/平米）；二手住房交易量为791套，总面积累计9.14万平方，平均价为17499元/平米。

特别注意的是，东莞二手住房的交易量在2021年10月触及到底部后反跳，但目前为止持续五个月的月交易量仍小于1000套。2021年8月及2021年9月，该数据信息各自为1682套、1516套。

东莞住建局数据统计表明，2021年12月底，东莞全省新创建商品住宅库存量状况为总建筑面积389.48万平方，住房套数为32262套。

中指研究院剖析觉得，2022年2月，东莞的商品住宅销售市场一方面受调控政策不断危害，销售市场买房自信心并未修复，犹豫心态比较深厚；另一方面，受传统式春节长假危害，买房者购置产业降低。

依据中指研究院统计分析，2月份东莞全省共新增加商品住宅1104套，累计总面积12.6万平方。新增加商品住宅套数、总面积环比各自降低24.1%、19.8%。

但是，进到3月份，东莞的住房交易量发生增涨发展趋势。依据东莞乐居发布的数据信息，2月28日至3月6日，东莞新创建商品住宅网签备案量为300套，环比提升约40%，持续4周回暖，市区规划区及东莞松山湖等网络热点规划区的交易量发生转暖趋势；二手住房网签备案212套，环比提升16%，平均价18232元/平米。

东莞住建局前不久发布的资料显示，3月21日至3月27日，东莞新创建商品住宅网签备案数为1429套，环比提升约1187%；二手住房网签备案203套，环比提升150%，平均价19651元/平米。