2021年中国商业地产交易总额2253亿元

来源于：21世纪经济报道 

唐韶葵 上海市报道

“新经济”和另类投资，已经促进中国一线城市商业房产房地产销售市场的回升与提温。

一线城市商业房产销售市场历经转型期后，2021年逐渐发生转折点，并有继续升温的趋势。2021年，中国商业地产买卖总金额达RMB2253亿人民币，在其中货运物流和生物科学新项目在投资者的购物清单中占有主要影响力。近期的典型案例是，一直以来致力于商业地产投资的凯德集团，在2021年年末以17亿人民币回收物流地产股权。

凯德项目投资（我国）CEO潘子翔表露，凯德合理布局新经济产业链，是因为不断扩张管理方法总资产。

一线城市商业房产销售市场的强悍转暖，归功于多样化的租赁户种类，合理减少了租售比，并在有很多供货的市场环境下支撑点房租提高，在非中心商务区主要表现尤其显著。

转暖的与此同时，销售市场分裂也不言而喻。尽管写字楼财产再次核心一线城市市場的成交量，但非中心城市很多的新增加供货也达成了项目投资的分裂。

总而言之，上海市仍处在我国商业地产投资销售市场的前端，其总成交量约占全国各地的一半。凭着优质的经营环境、强悍的市场的需求及其投资人对平稳回报率的喜好，上海市将再次遭受投资市场的亲睐。未来展望2022年，投资机构将更为客户细分，针对利润最大化财产实际价值的功能将变成将来回收的重要。

转暖

一线城市商业房产销售市场的转暖有多种要素。

最先，供求两旺。除开供给量暴增，一线城市在过去的一年的接纳量也创出新纪录。例如，北京市商业房产办公楼全年度净吸收量达109.4万平方，创厉史新纪录；全年度租售比17.1%，除北京王府井因租赁户融合总面积折迁，及其北京中关村、北京望京、通州区及石景山区等地区受新增加供给危害租售比升高外，其他关键中央商务区租售比均发生差异水平的降低。全年度在强悍要求的促进下，租售比同比下降0.8个点。

一个真相是，一线城市在新冠疫情期内受抑止或推迟的要求在2021年得到充足释放出来，北京市TMT和金融行业累计奉献全年度新租要求的60%，在其中超六成来源于头部企业。

在投资市场，北京市全年度交易量总金额超出600亿人民币，销售市场人气值和流通性不断提高，第四季度关键交易量有乐融商务大厦和鹏博士的2个大数据中心新项目。

仲量联行华东地区项目投资与资产业务部主管孙翎强调，2021年后半年，上海市商业房产销售市场的股民针对另类投资新项目的影响力提高。例如上海市的张江版块在过去的一年中，凭着有益的销售市场标准跟子销售市场强劲的规模经济效应，一共有六个财产买卖。顾客关键来源于当地和国际性投资者，包含终端产品用户和车险公司。

次之，在发展趋势数据经济的社会环境下，高新科技头部企业的扩大要求变成写字楼销售市场去化的首要驱动力之一。在深圳市，股票大宗交易销售市场交易量总金额提升两百亿元，关键顾客为高新科技企业管理者，核心推动财产型买卖。科技板块位居要求第一，新租用要求占有率为47.8%，在其中9成以上来源于高新科技互联网公司，次之是金融板块。

纵览深圳市写字楼销售市场，在TMT与金融业双核处理器推动和各领域多层面发展趋势的前提下，2021年净吸收量超130万平方，达2020年的2倍以上。

最终，是海外资产人气值的反跳。2021年商业地产投资销售市场总体转暖，北京市全年度大宗商品交易量总金额超600亿人民币，该水准为以往五年第二低值，仅次新冠疫情前2019年的800亿人民币。股票大宗交易人气值较去年拥有显著提高，共取得近60笔交易量，成交总金额较去年上提35%。办公室物业管理项目投资持续升温，全年度交易量占有率约56%，成交额最大实例为二季度以90.6亿人民币售卖的SK大厦。著名实例还包含博枫（Brookfield）回收悦荟万科广场。

仲量联行中国地区项目投资及金融市场业务流程责任人庞树东表明，后新冠疫情时期，北京市商业地产投资销售市场人气值和流通性都获得明显提高。2021年底，仍有好几个买卖处在商谈环节。北京市强悍的股票基本面提高了资产自信心，预估2022年将有大量高品质物业管理进到销售市场，交易市场将更加活跃性。

非常值得留意的是，房地产企业股权融资日趋急切的时下，大量高品质投资机会将释放出来到销售市场，给资产给予了大量收企业并购的机遇。

世邦魏理仕深圳投资及资产业务部责任人古振鹏强调，受新增加供货不断低位及宏观经济政策调节对一部分房产商资产运转的危害，预估将来一年销售市场总体销售的办公楼新项目会提升。从要求端看来，一方面，投资人一直在积极关注深圳写字楼销售市场以寻找价钱适合的新项目；另一方面归功于多种政策利好、连接世界各国销售市场的城市的发展服务平台及其优良的技术产业生态圈，深圳市持续打动着很多的办公楼自购型顾客前去项目投资。伴随着市面上已售物业管理的增加，预估办公楼交易量价钱的商谈室内空间将在一定水平上增大，进而吸引住包含自购顾客和投資型顾客以内的选购要求。

正如世邦魏理仕华北区项目投资及资产业务部责任人纪刚所说，投资人日益关心买卖标底目前的房租收益程度与现钱收益，并对项目运营方的资产管理工作能力明确提出更多规定。

除此之外，公募REITs的有序推进将为以产品研发办公室为核心的产业园、物流仓储、大数据中心和养老地产等行业财产给予大量的股权融资和撤出方式，有希望在2022年获得大量投资人的关心。

分裂

一样全是增加量的市场需求，一线城市的新增加供货水准、销售市场租售比、房租水准却发生了显著分裂。

新增加供货层面，与其它三个大城市的增加发展趋势不一样的是，广州市2022年虽大约74万平方的高品质办公楼投入市场，但较2021年降低21%。

租售比层面，仲量联行资料显示，北京市以内资企业TMT领域为主力军的强悍市场的需求促进新项目迅速去化，总体销售市场租售比已修复至2019年末新冠疫情前的水准。而广州市闲置水准被推升到五年至今的新纪录。2021年年底总体租售比做到11.9%，同期相比升高2.9个点。

房租层面，北京市全省和五大关键商业圈房租水准均持续了三季度的增长的趋势，修复至上年同期水准，各自为每月每平米RMB337.6块和389.4元，环比升高1.7%和1.2%。但一部分地区如燕莎、奥体及东二环仍有经济下行压力。

上海市区，小区业主对市场信心提高，从而促进房租持续增长。2021年第四季度中心商务区房租环比大幅增涨1.0%，同比增加1.7%。全年度活跃性的租用要求促进浦西中心商务区总体房租同比增加3.3%，而上海浦东中心商务区房租全年度维持稳定，非中心商务区销售市场房租同比增加6.4%。前滩等版块房租主要表现尤其引人注意。

但在2021年四季度，广州市商业房产写字楼租赁环比下降0.7%，同期相比下挫1.2%。但是，均值费用在第四季度逐渐下跌中继企稳。

值得一提的是，因为ESG被普遍关心，租赁户对翠绿色办公楼的要求飙升。2020年,57%的被访公司趋向挑选翠绿色房屋。到了2021年，该占有率升高至93%，而有17%的被访公司觉得是不是翠绿色房屋将同时危害租用管理决策。

世邦魏理仕科学研究资料显示，在全国各地关键的一二线城市，LEED验证房屋的年去化速度在新冠疫情爆发后的四个一季度较新冠疫情前四个一季度升高2.3个点，并非LEED验证的房屋则降低了1个点。世邦魏理仕觉得，伴随着更多租户实行ESG方案，翠绿色办公楼的诱惑力将进一步提升。以深圳为例子，翠绿色验证办公楼的房租比沒有验证的高于20%。

2022年一线城市销售市场将不断放量。世邦魏理仕华北区咨询顾问及买卖服务项目办公楼租户部责任人张冀苏觉得，短期内看，伴随着新冠疫情期内被遏制的要求释放出来结束和新增加供货下降，2022年净吸收量预估有一定的下降，但仍高过历史时间平均。在“十四五”整体规划促进下，数据经济、高技术产业链和服务业的大力推广将促进市场的需求多样化，引入来源于新经济、新跑道的新生力量。供求重归平衡下，预估2022年总体销售市场房租可能稳中有进，但某些子销售市场受新增加供货集中化危害，房租仍有经济下行压力。

在总体市扬的不稳定性和可变性下，一线城市的办公室物业管理不断变成股民的喜好。在股票大宗交易中，北京市、上海投资型顾客为主导，广州市、深圳市则以自购型顾客为主导。

综合性戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等好几家组织的想法看来，短时间，金融业、高新科技、性命医药学等仍将是市场的需求的首要推动力。未来展望2022年，一线城市甲等写字楼销售市场将再次获益于金融业、高新科技、专业服务、零售等领域活跃性的主要表现。特别是在上海市区，生物科学领域及其不断地更新的生产制造貿易类公司或将变成新的要求突破点。

高端装备制造和新零售业等新经济领域将进一步带动总体要求，与此同时总公司公司将在非中心商务区寻找独栋办公楼整租或投资机会。房租短时间有希望稳步增长，但预知未来很多供货将牵制房租增长速度，乃至带出经济下行压力。

（创作者：唐韶葵 编写：刘明贤）

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