开发商为何极力促成停车位销售?

来源于：北青报

新闻记者：袁秀美 张鹏 编写：杨娟娟

于北京新创建住宅小区停车位“高价位房租”连续曝光的与此同时，开发商搞出的“只售不租”这张牌也昭然若揭。要不高价位租赁少许停车位，要不“只售不租”，有着住宅小区地底产权年限停车库、手握着决策权是开发商如此使用的“自信”，也揭露出高房租逐步推进业主选购车位的内情。

在多名专业人士来看，不论是高房租，或是“只售不租”，在停车位上，“早日资金回笼、完成盈利兑付”是开发商较大的权益所属；可是针对许多乏力选购的业主而言，租车位则是其急切需求。做为配套设施的停车位应当从便捷业主的方面来考虑到，但在操作过程中，一些益民的措施已被“空架”。现阶段，怎样塞住开发商“只售不租”系统漏洞变成许多大城市一同面对的问题。

产权年限车位“只售不租”状况屡现

总体看来，“只售不租”可以说许多住房新项目针对车位的“最终目地”。许多业主在与开发商的联系中，显著感受到开发商是在用高房租逐步推进业主选购车位。在最近因停车位高房租事情引起关心的永靓家园住宅小区，先前一样面对着开发商明确提出的“只售不租”。

据业主邹梁璐（笔名）详细介绍，永靓家园的地底车位是在2019年逐渐市场销售的，但在2021年3月申请办理搬入时，她被业务员告之，车位平均价32万余元/个，一想起这一价钱等同于房子价格的1/10，她挑选了舍弃，“假如有效标价为20万余元一个，我能考虑到买。”

新闻记者根据查看北京住建委2019年下达的预售许可掌握到，永靓家园地下停车场总共62947.9平米，包含HD00-0404-6005土地地下停车场-1层1001至1489、-2层2001至2269，及其HD00-0404-6006土地地下停车场-1层1001至1834、-2层2001至2434，累计超2000个车位。

“2021年3月搬入时，业主的车子可以完全免费停在地下停车场，可是到了当初4月1日，地下停车场逐渐投入使用，未选购车位的业主严禁驾车驶进住宅小区。”邹梁璐告知北青报新闻记者，业主们必然选择开发商申请办理车位租赁办理手续，并逐渐向主管机构体现。

2021年4月2日，人民日报网领导留言板內容表明，海淀区房管局给与永靓家园业主的回应是：已独立提醒谈话了永靓家园开发设计公司，提议根据“租售并举”方法，处理永靓家园整体业主泊车问题；开发设计公司早已下手筹备租用与临停计划方案的有关事项。

但是，最后的結果是，上年年末，永靓家园开发商仅取出了90个车位开展租赁，而该住宅小区一共有高于2000个车位，别的绝大多数是售出或在售卖方案内。自此，永靓家园业主难停车的分歧由是不是买车位逐渐转为了车位房租高——产权年限停车位房租1050元/月（包含120元的服务费）、人防规范停车位房租980元/月（包含120元的服务费），那样的价钱令一些业主望而生畏。

永靓家园一共有高于2000个车位，仅有90个车位开展租赁，别的绝大多数是售出或在售卖方案内。

实际上，像永靓家园那样“只售不租”的新创建住宅小区并不是案例。在许多在建住宅小区，一边是地底车位有闲置，一边是业主们租不上车位。

中粮祥云赋新项目业主李艳（笔名）向北青报新闻记者详细介绍，2018年9月，她以约5.5万余元/平米价格选购了该新项目一套约90平米商住楼。直到2021年8月交房时，她本来方案买一个车位，但应对开发商得出的38万余元/个的产权年限车位价钱，又感觉市场价过高。“这一住宅小区是限竞房，许多购房者都觉得车位市场价格较高，不愿买，反而是想租车位，可是车位一直租不出来。”李艳进一步称，关键因素是开发商迄今沒有明确车位租用价钱。

3月12日，新闻记者以购房者真实身份与中粮祥云赋新项目业务员及物业管理层面开展联络，获得的回应皆为，现阶段该新项目车位不对外开放（包含业主）租赁。

车位市场销售是盈利方式或是库存量困扰？

问题取决于，开发商为什么竭力促使停车位的市场销售？大家都知道，自往年至今，开发商广泛遭遇流通性困境，资金短缺显而易见，售卖车位当然是利润最大化的作法。因而，针对开发商而言，售卖车位是优选，次之才算是租用，车位早已变成开发商转嫁给项目成本和获得销售利润的关键一部分。

据易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进剖析，近年来，一些新项目因为指导价等缘故，房地产企业赢利室内空间并不大，因此在车位上出現了强卖，及其市场销售、租赁的价格相对高的状况，实际上多多少少与房地产企业“变向赢利”相关。

车位市场销售也是楼盘出售总盈利的组成一部分。据一位不肯居民的房地产业专业人士表露，近些年的许多新建项目，住房一部分市场销售以后，通常仅能遮盖项目成本，有的乃至遮盖不了，真真正正的盈利都是在最终的配套设施上，例如商业服务和停车位。

而另一方面，从过去看来，车位一直是开发商库存量的困扰，许多新项目住房都卖光了，仍有很多车位手中，导致资产沉积，造成新项目的盈利长期性没法兑付，不利开发商资金周转，更跑不赢财务成本。以一个车位市场价超30万的车位为例子，假如按永靓家园1050元/月的房租来计算，除开120元的服务费，开发商每个月收益930元，租赁30年总房租才可以做到30余万元，与售卖车位一样。

有一部分新项目为了更好地加速资金回笼，选用车位与住房强卖的方法，这相当于变向提升了顾客的买房成本费，因此屡被主管机构喊停。

整体上看，针对必须尽早资金回笼的开发商而言，新项目最终剩余的停车位要迅速市场销售，住房拿房时被觉得是停车位的市场销售最佳时间，因此许多新项目会在这时公布车位的售卖和租赁价钱。“变小选购和租用车位的价格比，通常可以推动一部分买车人选购。”一不肯居民的专业人士所言。

严妖进觉得，产权年限车位监管现行政策缺口，也易于产生管控真空泵，造成一些房地产企业更易于借车位变相涨价，有时候发生不予以租赁的状况，目地是要根据售卖加速资金回笼。

在北京房地产业法学会副理事长、首都经贸大学专家教授赵秀池来看，“居民小区的车位归属于相对性关键的配套设施，小区里的房屋和车位标价大道理应当相近，不可以违反房地产调控服务宗旨和战略方针，更不可以从车位等配套设施上去寻找项目房屋这方面的盈利。”

多地新政策出台挥剑“只售不租”

新创建住宅小区的停车位顽症不但于北京发生，怎样避开开发商“只售不租”或者车位市场价过高，是许多地区遭遇的问题，一些地区也在“堵系统漏洞”。

2022年3月1日宣布实施的《潍坊市物业管理条例》要求，业主规定租赁并未售卖、附送的车位或地下车库的，施工单位不可以只售不租为由回绝租赁；贷款逾期不改掉的，处五万元以上十万元下列处罚。

而上海市区，2021年9月27日，上海房屋管理局带头制订了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，在其中也明文规定，施工单位并未售卖的停车位，理应租赁给业主、应用人放置车子，不可以只售不租为由回绝租赁。

早在2019年，佛山市公布《对于进一步加强对商品房小区设计车位（库）出租管控的通告》，规定开发商在获得车位市场销售报备证实之日起一年后，对未售卖的车位（库）推行租售并举；并且，在申请办理商品房预售时，必须确立车位市场销售、租赁的方法和价钱等內容，并服务承诺价钱有效期限不可低于2年。

非常值得留意的是，也有一部分大城市在土地资源端操纵楼价的与此同时，也在操纵停车位的市场价，以防止停车位售卖引起纠纷案件，这在上年土地交易阶段主要表现得非常显著。例如，2021年1月，宁波鄞州区仙鹤街道社区转让一宗商住楼土地，华润地产 宁波轨道交通共同体以约40.31亿人民币夺地，该土地选用“限房子价格、限土地价格、竞配建”方法转让，毛胚市场销售平均价不高过38100元/平米，值得一提的是，转让文档要求车位市场价格不高过30万余元/个。

从现阶段来，许多大城市老小区车位稀有是一个广泛问题，可是新创建住宅小区车位配制大多数可以达到业主要求，尤其是北京五环外新创建住宅小区的车位总数一般比较充足，但停车位仍变成纠纷案件的导火线。

在严妖进来看，停车位应当从便捷业主的方面来考虑到，但在操作环节中，地底产权年限停车位的处理通常属于开发商，促使一些益民的现行政策被“空架”。实际上，社会化不应该变成停车位问题解决不了的托词，针对新创建住宅小区如何解决停车位的纠纷案件，不但磨练地区主管机构的聪慧，也在磨练开发商的责任和担当。