如何看待大湾区目前的发展?

一年来，“粤港澳大湾区大湾区”变成备受关注的热门词汇，我国南方这片人气值非常高的经济发展热土，又以全新状态吸引住了社会各界关切的眼光。那麼，这一年来，大湾区到底发生了什么转变？怎样看待大湾区现阶段的发展趋势？针对将来又有何未来展望。

■ 买房剖析

买房者仍以广东为主导

●莱坊大中华地区科学研究及咨询中心负责人纪言迅

近年来，大湾区销售市场展现分裂，广州市、佛山市、珠海市等地商住楼市场销售总面积同期相比均提高。深圳市总体销售市场紧俏，但伴随着供货的改进，市场销售总面积同期相比也已显著回暖。中山市、肇庆市等地因为以往两年市场需求不断扩充，仍有一定调节室内空间。

2022年，伴随着“粤港澳大湾区大湾区发展趋势总体规划”宣布公布，大湾区迈入发展战略机遇期。在这里环境下，大湾区市场容量，短期内加速后呈可持续性的平稳往上发展趋势。针对来年及其将来大湾区的发展趋势，由于大湾区受益基本国情，二线城市房价提高会更好过别的二线城市，广、深也因经济发展受捧，有3%-5%增长幅度。

大湾区吸引住了全国各地买房客户群，在其中仍以广东省为主导。但是，中国香港人员在大湾区市场占有率还较小。但较近一些政策优惠的发布，对香港人在这里购置产业有比较大诱惑力。

自住要求买房占有率58%

●中原集团研究院有关人员

粤港澳大湾区大湾区均值买房年纪为36.3岁，年龄的左右波动与销售市场关注度有一定关系，2022年1-5月，买房者年纪保持在36岁上下，与2017年二季度贴近。

2016-2019年5月，大湾区买房者整体以自己住要求为主导，占有率58%。项目投资要求占有率24%。但是，2022年3-5月，伴随着销售市场关注度回暖，自住要求占有率有下降发展趋势，但现阶段自住要求占有率仍高过2018年平均。

从买房者构成状况看，中山市、东莞、佛山市、东莞市4城状况贴近，2016年-2019年5月，均有20%以上的交易量由异地顾客（广东内）进行，是非常典型的接纳外流要求的大城市。而广州市、深圳市、珠海市则主要是以当地顾客为主导。在其中，中山市有很多深圳市、东莞，及广州市顾客；东莞、东莞市则重点承揽深圳市的外流要求；佛山市则重点承揽广州市的外流要求。

闯荡的年青人是关键买房人群

●买房者小慧（笔名）

我日常生活在深圳市，大湾区整体规划刚下来的情况下，有一些家乡的小伙伴来深圳市看房子。自己也是2022年6月份买的房，买回来做新房用。刚刚来深圳市时买了一套67平米的二居室。往往选购该住宅小区，是由于以前看好正对面新开盘的新项目华强城。我要去排长队摇号申请时没抢得，就在该地区附近看过下二手房。

我认为将来深圳市肯定是个稳中往上的大城市，从当前看来，深圳市还处于引进人才的历程中，有很多年青人在这里闯荡，她们是非常主要的买房人群。

在深圳买房的香港人也挺多，她们项目投资需求较为强。以前碰到些中国香港大姐，他们听闻这一盘挺火，就回来看一下，由于摇号申请排得较为前，就立即买下来了。

■ 企业拓展

加速城市发展新项目脚步

●花样年集团（我国）有限责任公司监事会主席、副首席战略官CFO张惠明

深耕细作大湾区是花样年未来五年较关键的作业之一。截止到2022年6月30日，花样年在大湾区已经有39个城市发展新项目，正处在不一样的快速发展环节，绝大多数坐落于深圳市，并已合理布局东莞、东莞市、中山市、佛山市、广州市等大城市，预估整体规划建筑面积约1672万平方，贮备总金额约3526亿人民币。

在深圳市，花样年就已合理布局22个新项目，金额达1600亿人民币以上，在其中绝大多数为城市发展新项目。将来3年，将有20个城市发展新项目可转换为开发设计商业用地，预估供地总金额约1334亿人民币，预估利润率达50%以上。

将来，大家会加速新项目转换节奏感，预估大湾区的市场销售占花式年销量50%以上。大家看中大湾区的发展前途，深圳市做为大湾区关键模块大城市，颁布先行示范区整体规划，也使深耕细作型房地产企业变成立即受益者。

关心多样化拿地方式

●奥园集团有关人员

做为大湾区当地公司，奥园不断看中大湾区发展趋势，并把大湾区做为区域发展发展战略的关键构成部分。截止到6月底，奥园在大湾区有着土储建筑面积约756万平方，贮备金额超1100亿人民币。除此之外，奥园也提前布局城市发展新项目，完成老城区、旧村、旧厂“三旧”更新改造全覆盖，预估附加给予已售資源约2197亿人民币，在其中，74%坐落于大湾区。

奥园会不断关心大湾区发展趋势，并融合企业战略和运营必须，对企业在大湾区内的发展方向作出整体规划。

将来在大湾区，奥园将关键增加一二线城市合理布局，与此同时将考量以地区的思维方式开展项目投资合理布局，开展全地域遮盖，扩张拿地机遇。除此之外，奥园也会高度重视收企业并购，不断关心挂牌出让销售市场。与此同时关心绿色产业、城市发展及其村企协作等多样化拿地方式。

大量房地产企业进驻市场竞争加快

58安居客房产研究所总裁投资分析师张波

粤港澳大湾区大湾区做为我国对外开放程度高、经济发展魅力很强的地域之一，在国家发展大局意识中有着主要战略意义。每个地市中，深圳市、广东省、佛山市的居住人口远超户籍人口，是粤港澳大湾区地域较吸引住外来人员的大城市。

将来，粤港澳大湾区大湾区内大城市界限将逐步模糊不清，“大都市圈”完工，各种因素流动性也会更为自由经济，与此同时，各地区间协作发展趋势效用提高，广佛的冲击力会进一步反映。

在优秀人才层面，粤港澳大湾区大湾区25-34岁优秀人才占有率约六成，低龄化特点显著，人才结构尚需提升，伴随着大城市吸引的提高，很多优秀人才注入将为区域发展产生不断驱动力。除此之外，大量的房地产企业将进驻大湾区，房地产企业市场竞争加快、粤港澳大湾区大湾区房地产业将从新合理布局。

■ 发展趋势

住宅改进要求待释放出来

●贝壳研究院总裁投资分析师许小荣

大湾区住宅自有率较低，近3500数万人无自己的房子。住宅自有率间距全国各地平均也有比较大差别。

除此之外，大湾区定居质量不高，中后期很多的改进要求待释放出来。在其中，中国香港、深圳市、广州市三个关键大城市平均使用面积各自为15平米、19.7平方米、25平米，间距全国各地平均36.9平米（2017年）的水准出现很大差别。和海外的粤港澳比照，也普遍存在着较大的间距。

从现行政策看来，“房住不炒”依然是现行政策的主主旋律，实际到大湾区内部结构，现行政策从要求端全方位限购限贷转为“一城一策”，总体目标是推动销售市场的稳定，确保自住要求的井然有序释放出来，抵制项目投资投机性个人行为。因而，预估将来大湾区的销售市场将忘记过去的起起落落，总体平稳。

版本采写/北青报新闻记者 张晓兰

版本绘图/北青报新闻记者 王战役