2019年11月北京挂牌出让的两宗限竞房住宅用地

2019年11月，北京共拍好4宗营业性商业用地，包含2宗限竞房商业用地、1宗共有产权住房商业用地和1宗不限价商品房用地，4土地总计土地拍卖收益102亿人民币。

4土地实际数据如下所示：

11月13日，北京市出让的两宗限竞房居住用地，均坐落于北京经济技术开发区路城东区，开始总价格71.8亿人民币，总占地总面积9.73万平方。在其中，北京经济技术开发区路城东区E9R2、E9A2地块被山西省通建以30.7亿人民币价钱成交，溢价率5.14%；北京经济技术开发区路城东区E9R3、E9R4地块被招商蛇口以42.815亿人民币价钱成交，溢价率0.5%。

两宗地将来产品住宅均为限竞房，市场销售均价不超过52695元/平米，且较高市场销售价格不能超过57965元/平米。

两宗地大概部位如下所示：

（E9R2、E9A2地块）

（E9R3、E9R4地块）

地块评价：

两宗地块所属的路城东区是北京亦庄开发区的主要高新科技产业基地，京东方、京东商城、小米手机等战略新兴产业均位于此。这也是路城东区拍好的第二宗和第三宗限竞房商业用地，地区较早进入市场的限竞房是2017年土地拍卖的禧瑞天著新项目，坐落于两宗地块东南方向500米。该新项目早已于2018年底2次新房开盘。第一期新房开盘1095套住房，依据住建委官网数据信息，已网签备案400套，成交均价49940.08元/平；二期新房开盘1148套住房，依据住建委官网数据信息，已网签备案242套，成交均价51139.43元/平。2期总计去化仅28.6%。

根据禧瑞天著的成交数据信息可以看得出，将来这两宗地块进入市场后的状况形势严峻，巨大很有可能会在指导价的基础上再减价市场销售。一方面受附近二手房房价危害，依据在网上数据信息，附近老小区价钱基本上在4.5万/平上下，价格的优势显著，可选择多；另一方面，伴随着大批限竞房集中化进入市场，最近新房子成交工作压力俱增，在成交层面亦有影响。

11月18日，北京出让的房山拱辰街道办地块，开始价7.7 亿人民币，基本建设用地面积3.58万 平米。通过16轮竞价，世贸较终击败房山区新城区，以8.5亿人民币拿到该地块，溢价率10.4%。该土地将所有用以基本建设共有产权住房，市场销售均价为29000元/平米。

地块大概部位如下所示：

地块评价：

该地块所属的拱辰街道办坐落于房山区新城区良乡组队核心区，是房山区政府所在城市，我区的政冶、文化艺术、经贸核心。其所属的长阳-校区版块是现阶段房山内房子价格较高，也是较有潜能的版块。京雄高速、北大人民医院、校区等整体规划具备一定的想像室内空间。

地块邻近地铁房山线，间距地块较近的广阳城地铁口直线距离1.4千米，地理位置优越；但是周边环境较落伍，欠缺著名中小学校和大中型医院门诊，商业服务气氛也尚需发展趋势。

现阶段附近住宅小区多见二手房与回迁房拆迁安置房，基本上全是2013年之后完工，价钱通常保持在了3万5至4万7上下的水准。可预测分析，该新项目进入市场后，可凭着便宜的市场价获得销售市场青睐。

11月20日，北京出让的石景山古都南大街东面（首钢园区东南区）地块，是北京11月转让的很少一宗不指导价地块，该地块较终由中海 首钢集团共同体以成本价51亿人民币摘地，楼面价约为41943元/平。

地块大概部位如下所示：

地块评价：

该地块是11月份售卖的四宗地块中部位不错的一块，相邻莲石南街，距地铁站古都站直线距离约1.6千米上下，附近院校、医院门诊、商业服务等配套设施相对性健全，有万达广场、石景山区古城中学、朝阳医院西院区等。

附近新房子层面，该地区曾于上年10月31日和2022年的6月27日取得成功转让了两宗综合性宅基地，各自由首钢集团 中海共同体以48.34亿人民币，及其华润置地 电建地产以73.4亿人民币摘地。而值得一提的是，由中海、首钢集团合作开发的长安云锦早已进入市场，均价58802元/平，一期新房开盘当日去化达90%。

二手房层面，附近次新房中海金鼎国际公馆（2014年完工）成交均价在71000元/平上下，老一些的住宅小区像古都南里成交均价5万元左右。总体看来，古都地区二手房总体均价在5万/平上下。

做为石景山区地区的开发设计“劳动模范”，早已联合打造出了中海寰宇天下、长安云锦等销售冠军盘的中海 首钢集团共同体将来怎样打造出该地块，或是极力推荐的。

期评：

2019年，伴随着调控政策不断缩紧，房屋领域工作压力猛增，猛烈的市场需求也在磨练着房地产企业的资产整体实力，做为房产开发的根源，拿地变成上下房地产企业发展趋势迈向的重要。

11月北京土拍展现下列2个特性：溢价率下跌、国营企业成主力军。

溢价率下跌：对比往日土拍动则50%、乃至100%溢价率，11月进入市场的4土地较高股权溢价仅10%。房企拿地慎重，一方面和北京楼市偏冷相关，限竞房积存、二手房降价，让房地产商展现犹豫趋势；另一方面，伴随着北京楼市新房子集中化供货，房市现况已从“求超过供”变为“供过于求”，一部分2018年中下旬发售的新房子迄今网签备案屈指可数，让房地产商迫不得已调节拿地对策。

国营企业成主力军：11月份取得成功拿地的四家房地产企业（共同体），仅世贸是民企房地产企业，其他均为“中国队”，在融资方式没法释放压力的大题材下，绝大多数民企房地产企业将后半年的运营关键放到市场销售层面，变缓了拿地步伐。而具备国营企业环境的房产公司则凭着资金成本低、负债比率劣等优点，变成11月北京市土地出让的中坚力量。