北京土地市场接近收尾 土地溢价空间探底

临近年底，北京市土地市场集中化转让，底价成交已是常态化。

12月12日，北京市转让3宗地块，较终所有以底价成交，总额度81.68亿人民币。非常值得留意的是，3宗地块中不缺性价比高较高的网络热点地块，却并未扭曲土地市场“寒潮”。

伴随着土地市场受冷，愈来愈多的不限价商品房地块重归销售市场，却没法取得成功刺激性房企拿地的神经系统。专业人士觉得，年末大部分房地产企业借以保现金流量、冲销售业绩、上缴销售业绩表格，想法没有在土地资源上；可是，仍有房地产企业分智机会股票抄底加仓。

宅基地虽高品质，成交逃不过底价

年末，北京市土地资源集中化成交。12月12日，北京市成交了1宗房山限竞房商业用地及2宗石景山商住用地，总建筑面积累计约为62万平方，总成交额度81.68亿人民币。

在其中，2宗石景山的商住用地坐落于首钢园区东南区，部位邻近，均由首钢集团以底价夺得，成交额度为39.68亿人民币，工程建筑控制规模各自为13.84万平方、10.04万平方米，楼面价不够2万余元/平米。

值得一提的是，先前销售市场关心的房山良乡的住房地块因为仅得到1次在网上价格，被中骏以42亿人民币的底价得到，被业界觉得是股票抄底之举。该地块总建筑面积约为38.11万平方，产品住宅交易平均价不超过35344元/平米，楼面价仅为11369元/平方米。

对于此事，中原地产总裁投资分析师张大伟剖析觉得，临近年底，绝大多数公司的资产工作压力比较大，尽管房山良乡地块的部位、规模及建筑容积率都非常好，但价格公司仍然较少，造成底价成交。

张大伟剖析称，在土地市场点评拿地使用价值，关键看的是土地资源成本费占市场价格的占比。一般来说，50%之内毫无疑问可以赢利，超出50%则要融合综合性状况看。从北京市早已成交的106宗限竞房住房地块看，土地资源成本费占市场价格的占比在40%之内的地块仅有10宗，40%-50%的地块有16宗，50-60%的地块有25宗，超出60%的地块有54宗。

本次，中骏得到的房山良乡住房地块，这一比率为30%，跌到了北京市限竞房的历史时间较底点，乃至小于地区内2017年12月转让的共有产权新项目金悦嘉苑14776元/平米的楼面价。“成本费优点代表着将来的闪展室内空间更高。”张大伟说。

从现阶段看，北京市12月已转让的5宗农田均以底价成交。中指研究院统计分析表明，11月，北京市各种商业用地均值盈率为1.91%，环坡降12.56%，同期相比降 9.85%。在其中，居住用地盈率为1.93%，环坡降14.09%，同期相比降13.96%。

不限价商品房地块重归销售市场

年末，不但限竞房土地资源的股权溢价室内空间少,不指导价的商住楼商业用地一样遭遇这一问题。

12月5日，北京市丰台区长辛店镇辛庄村A-46地块以底价成交，这方面地仅有荣盛、保利地产开盘共同体报考参加，但荣盛并没有参加价格，较终，开盘 保利地产以26亿人民币底价得到，楼面价仅为3.17万余元/平米。

在11月，不指导价的地块一样如此受冷。11月20日，石景山区古都南大街不指导价地块在竞价前仅得到中海国际 首钢集团一家共同体报考，较终以51亿人民币底价成交。该地块折算住房开始楼面价约为41943元/平米。

对于此事，小白户房产网剖析人员觉得，遭受房地产调控现行政策缩紧与股权融资难度系数增加的危害，房地产商拿地的脚步逐渐变缓。与先前状况不一样，即使不是指导价地块，也无法刺激性房企拿地的神经系统。  

非常值得留意的是，51亿人民币的石景山区古都南大街不指导价地块，是2019年北京市成交的第13宗不限价商品房住房地块。

据张大伟详细介绍，以前三年，北京市已总计成交的13宗不指导价住房地块，累计总建筑面积供货为156万平方。从成交周期时间看，2017年沒有成交，2018年仅有1宗成交，2019年到现在成交了12宗。可以看得出，不指导价地块已经慢慢成为了流行供货。

假如按土地招拍挂成交测算，2019年商品房住宅地块累计成交了32宗，在其中不限价商品房住房地块12宗，占有率37.5%。假如按土地挂牌计算时间，从2019年1月1日逐渐，北京市累计挂牌上市新增加商品房住宅地块29宗，在其中不限价商品房住房地块15宗，限竞房商品房住宅地块14宗。

从发展趋势上看，2017年到2018年，限竞房的土地供应占大部分；到2019年，北京市已变化为限竞房与不限价商品房住房各一半的土地供应节奏感。

土地市场贴近结束 土地资源股权溢价室内空间杀跌

中原地产研究所数据统计表明，截止到2022年12月10日，北京市土地资源成交了1557.91亿人民币，同比下降0.04%，均值楼面价为19435元/平米，同比下降1.02%；稳居大城市土地资源成交总金额的第四位。假如算上今日成交的3土地的81.68亿人民币，总共1639.59亿人民币。

小白户房产网剖析人员称，北京市迄今没完成2019年全年度供地方案。截止到11月底，北京主城区四区均未做到供地最低值，北京海淀区供地最低值达成率仅为23%，近郊区的大部分地区居住用地具体供给量也不够。

从土地溢价率看，降低也比较显著。中指研究院统计显示，2022年1月-11月，北京各种商业用地均值盈率为10.26%，比上年同期降低3.63%。在其中，居住用地盈率为11.14%，比上年同期降低4.66%。而12月，土地市场的股权溢价室内空间仍在杀跌。

在土地市场中，国营企业变成主人公。中指研究院统计显示，2022年1月-11月，中海地产拿地总额度较高，达207.5亿人民币，华润地产以138.7亿人民币的额度位居第二位。11月，拿地额度排在前端的房地产企业包含中海国际、首钢集团、招商蛇口、山西交控等。

本次中骏股票抄底房山良乡地块，也给企业产生了自信。据了解，中骏前11个月销售总额达成一致700亿总体目标，沒有市场销售工作压力。11月19日，中骏以总价格59.4亿人民币战胜建发、正荣、安全、荣盛、旭辉地产等12家房地产企业，摘地厦门岛内湖中一宗地块，盈率为30.12%。

在专业人士来看，2022年成都的土地市场几乎贴近结束。正值年末，许多房地产企业的想法没有在土地资源上，而更在乎怎样保障现金流量、冲击性销售业绩，以期上缴一个优良的年尾销售业绩表格。

北青报新闻记者 袁秀美

编写 王海亮 审校 李立军