调整普通住宅认定标准为何能减税?这为何又与业界所称的“豪宅税

深圳市近日调整“豪宅税”的措施一度搅拌处事不惊的房市，这也是管控松脱，或是贯彻落实一城一策优化管控？这一举动将利好消息刚性需求或是暗助房市投机性？别的一线城市是不是跟进？

尽管业内曾预测分析网络热点城市有希望最近跟进，但是，北京建委近日回复网民提出问题时表明，现阶段北京市都还没实际改动普通住宅标准的時间。

11月19日，上海房屋管理局公布有关增加一部分行政规章有效期限的通告，表明于2014年11月20日起效并将要过期的上海市普通住房标准将再次执行，有效期限增加至2024年11月18日。

普宅被豪宅别墅化

深圳市地税局发布信息称，从2019年11月11日起，建筑容积率在1.0以上、单做一套有点贵总建筑面积在144平米下列的房子为普通住宅，满2年买卖可增值税免税。

但官方网也表明，这并不是对房地产调控开展放开。深圳市住建局称，此次调整主要是取消了以前的普通住房价钱标准。这也是在坚持不懈“房子是拿来住的，并不是用于炒的”精准定位下，贯彻落实我国减税政策精神实质，考虑到一般农村居民有效住宅交易而采用的一项措施。

针对杭州的作法，业内的点评也比较正脸。

易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进表明，深圳市颁布了普通住宅税金现行政策的新內容，进一步展现了税金现行政策和房产新政策中间的相互关系，尤其是根据房地产业的具体情况，对税金现行政策开展调整，较为实干，也有利于减少有关房屋的交易费用。

调整普通住宅评定标准为什么能降税？这为什么又与业内所指的“豪宅税”密切相关？这要从普通住宅和非普通住宅的差别说起。

从税金视角看来，在大部分城市，普通住宅和非普通住宅在二手交易全过程中的关键区别取决于房产契税和所得税（先前为增值税）。

如按深圳市先前要求，本人将选购2年以上（含2年）的非普通住房对外开放市场销售的，以销售额减掉选购住宅价后的差值依照5%的增值税率交纳所得税，而本人将选购2年以上（含2年）的普通住房对外开放市场销售的，增值税免税。

简易来讲，便是满2年的非普通住宅买卖要交所得税，而普通住宅则无需交。

除开所得税，在房产交易全过程中，一些地区税务部门也会对普通住房和非普通住房给予不一样的房产契税税收优惠，例如许多城市要求对非普通住房的房产税税率列入3%，而普通住房则是1%或是1.5%。

普通住房和非普通住房又怎么评定呢？尽管每个城市中间略微差别，但对普通住房的评定一般有三个标准：一是住宅小区容积率在1.0（含）以上；二是单做一套有点贵总建筑面积在144（也是有地区为140）平米（含）下列；三是价格不超过较高限，或是是总价格不超过较高限。

以上三点需与此同时达到才为普通住宅。相反，以上三项有一个不配对即被视作非普通住房。

近年来，一些网络热点城市全国房价上涨较快，造成许多住宅的交易价格或是总价格提升较多，事实上一些总面积较小的房屋也被“挤进”了非普通住房之列，“普宅被豪宅别墅化”的问题产生了买卖税金的提升，这种税也被民俗又称为“豪宅税”。

深圳市住建局表明，本市现阶段适用的普通住房标准于2015年9月发布执行。伴随着房地产业趋势的转变，该普通住房标准与住户合理性住宅要求日益不配对。现阶段，销售市场上很多中小户型房子住宅买卖必须交纳所得税，这毫无疑问加剧了一般农村居民、刚性需求选购住宅的压力。近几年来，政府部门相关部门接到许多人民群众的体现，规定调整普通住房标准，确保刚性需求买房。

此次深圳市调整对普通住宅的评定标准，等同于删除了第三个标准，即价钱标准，这代表着会出现很多在旧要求下被判定为非普通住宅的楼盘，在新要求下将被确认为普通住宅，从而产生买卖税金的降低。

小白户房产网数据信息研究所国仕英表明，深圳市本次现行政策调整关键有二点：一方面以前深圳市针对“豪宅别墅”的界定是跟总价格挂勾的，但房子的总价格会受区位优势、周边环境、房地产商等外在各种因素危害，该项现行政策执行后，即使房子价格再高，只需合乎其要求的建筑容积率和总面积的住房全是普宅；另一方面，新的征缴标准要求小区容积率高过1.0，总建筑面积144平米下列的住房全是普宅，现阶段目前市面上非常少有建筑容积率低于1.0的住宅小区，此现行政策调整更为切合具体，现行政策调整贯彻落实后，将会出现越来越多的房子会被列入普通住宅。

国仕英觉得，政策落实后，针对买房者而言是较获益的。“豪宅别墅”楼盘被划归普通住宅范围，针对选购自己住的房子而言，成本费通常节省20万上下。

业内号召别的城市尽早跟进

深圳市依据人民群众呼吁首先调整“豪宅税”， 引起业内对别的城市应尽早跟进的号召。例如自2014年9月30日公布普通住宅标准迄今，北京市早已五年未因此开展调整。

于北京住建委官网的“政民互动”频道中，就会有网民提出问题：普宅标准应对于目前的行业现状做出适度、立即的调整。深圳市现在早已改动了普通住房评定标准，请问北京市什么时候改动？

该网民表明，现阶段，北京五环外许多限房子价格新项目都超过了普通住宅标准，而真正的会住到这种房子里的人，绝大多数是刚性需求和刚改，她们的收益相对而言并没有做到很高水平，这一部分人理当在税金特惠上给与歪斜。

对于此事问题，北京住建委11月12日在回应中表明：现阶段北京市都还没实际改动的時间。

沒有实际修改时间，不代表沒有改动的空間和必需。中原地产总裁投资分析师张大伟表明：“北京市非普住房标准早已危害和牵制销售市场的一切正常身体健康发展趋势了。”

他表明，北京市的非普通住宅评定标准更低，销售市场基本上全方位“豪宅别墅化”。“因为普通住宅评定标准过低，造成北京市新创建住房销售市场有86%的交易量是是非非普通住宅，普通住宅基本上集中化在六环外，六环内仅有5%是普通住宅。”

实际看来， 根据由北京建委、市财政局和税局2014年10月份执行的《有关调整当地享有税收优惠普通住房均值成交价相关问题的通告》，北京享有税收优惠的普通住房，须并且达到下面三个标准：1.居民小区容积率在1.0（含）以上；2.单做一套有点贵总建筑面积在140平米（含）下列；3.具体交易量价钱小于按本通告明确的价钱标准。

张大伟觉得，这一标准自2014年起早已贴近五年沒有转变，而对销售市场而言，经历过2015~2016年的全国房价上涨后，这一价位己经远远地不符时下销售市场的具体情况。依照这一价格，北京市基本上是不太可能有合乎标准的新项目，换句话说，除非是二手房作假节税，做偷税漏税，不然全北京市90%以上的房子全是“豪宅别墅”。

往往会出现普通住房和非普的差别，依照中央七部委局2005年下达的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，主要是为了更好地有效正确引导住宅基本建设与交易，大力推广省地型住宅。但假如市面上大部分住宅都被划归非普通住房的范畴内时，是在对外开放表明现如今住宅基本建设与交易的方位出了问题，或是评定标准出了问题？这看上去是个很直接的问题。

张大伟觉得，普通住宅被“豪宅别墅化”的问题在许多城市都存有，危害了销售市场一切正常买卖。调整这一现行政策，将有益于一部分刚性需求新项目，尽管很有可能产生销售市场的短期内起伏，但总体看，这也是归属于社会化的现行政策调整。

严妖进也为，事实上现阶段有很多城市都必须在普通住宅的标准上开展调整，一般来说依据房地产周期，每三年就必须完成一次调整。深圳发布的新政內容，针对全国各地许多城市也是有启迪的，即后面也要依据全省房子价格和一般刚性需求买房要求等，积极主动开展普通住宅的标准调整，让越多人享有政策优惠。

来源于：第一财经