16城出台限制“商改住”政策 商业地产投资销售双降

近日，佛山市市住建局发布通知严禁商办变公寓楼。自2017年至今，北京市、天津市、广州市、深圳市、深圳等16地陆续公布政策限定“商改住”。综合性多地管控政策看来，不可私自改变为定居主要用途变成基本准则。

16城颁布限定“商改住”政策

　　2017年至今各城市颁布限定“商改住”政策一览 来源于：小白户房产网

自2017年3月北京市颁布了对于商办新项目的管控政策以后，上海市、广州市、深圳市、成都市等一线和一部分网络热点二线城市略逊一筹，到2019年8月，深圳颁布较严“禁公寓楼令”，“商改办”、“商改住”所有避免。

据小白户房产网数据分析，2017年至今，北京市、天津市、广州市、深圳市、深圳等16地陆续公布政策限定“商改住”。从颁布政策的城市遍布看来，以一线城市和网络热点二线城市为主导，长三角和珠三角地区聚集遍布。

小白户房产网剖析称，从政策对于方位看来，除开标准商办特性严禁改成定居主要用途变成各城市政策的基础标准，例如北京市还规范了较小切分企业不可小于500平米及其二手商办新项目售卖务必全额的支付等内容；深圳市、成都市等地偏重于提供端设计产品监管上；北京市和广州市在出售层面要求已选购的商办物业管理不能变更给本人只有出让给法人单位。

公寓楼市场遭遇减温

“严禁‘商改住’的政策危害了商住公寓市场的人气值，买房者及投机商下手商住公寓更加慎重，量的不断下降便会产生价钱的下降。”小白户房产网表明，总体看来，北京市、上海市受政策危害比较严重，对公寓楼市场称得上是致命性的打压，量价齐跌；再度为广州市；南京市、东莞市危害柔和，量价微跌；深圳市因其市场具备独特性，商品房比较严重欠缺，而且公寓楼市场有高档要求顾客推动，市场在政策颁布后仍然维持总体增涨，但对别的城市而言不具有参考实际意义。

“严禁‘商改住’促使一部分商业服务住宅无法卖了，市场的诱惑力不强，这个时候会造成库存量的问题。”易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进接纳中新经纬手机客户端专访时所言。

特别注意的是，在限定“商改住”以外，北京市、上海市、广州市、深圳市等城市还颁布了激励“商改租”的政策，为商办特性用地给予了另一条发展方向。

但是，小白户房产网表明，现阶段市场上的商住公寓新项目整体是产能过剩的，对该商品的严格把关促使房地产商没法再钻法规空档做商住公寓商品。尽管一部分城市颁布了激励“商改租”政策，“商改租”落地式也是切合市场要求，但实行环节中欠缺配套设施政策，总体推行状况不是很理想化。将来公寓楼市场仍然以房地产去库存为主导，此外，政策短时间预估不容易放宽，且政策有可能从一线和网络热点二线城市向别的城市扩散，公寓楼市场将遭遇减温困境。

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商业地产投资市场销售降准降息

2019年1-10月份，商住楼市场销售总面积133251万平方，增长速度近年来初次由负转正定级，同比增加0.1%，1-9月份为下降0.1%。在其中，写字楼市场销售总面积下降11.9%，商业服务经营用地市场销售总面积下降14.0%。商住楼销售总额层面，1-10月份同比增加了7.3%，在其中，住房销售总额提高10.8%，写字楼销售总额下降11.5%，商业服务经营用地销售总额下降13.4%。

商业地产销售的下降也随着项目投资的下降，2019年1-10月写字楼和商业服务经营用地开发设计项目投资15975亿人民币，对比2018年同期降低822亿人民币。从中国统计局发布的信息看来，近三年来，写字楼和商业服务经营用地开发设计投资总额占总体房地产业的比例正不断下降。2017年1-10月，写字楼和商业服务经营用地开发设计投资总额占总体房地产业的占比为20.62%，2018年1-10月为16.91%，2019年1-10月降到14.58%。

针对商业房产的研发项目投资下降，严妖进觉得，住房市场的研发项目投资到一个低位逐渐要往下沉，商业房产自身并并不是占很大占比，它也遭受住房市场的危害。如今市场销售市场行情不太好，也会对商业地产投资产生一定的干扰和工作压力。

“这跟当地政府的原因也相关。例如呼和浩特市明文规定，容许已获得经营权的商住用地调节为产品住宅商业用地，调节占比较高为50%。客观性上，一部分商业房产的开发设计和投入数据信息转换为房屋项目投资，也会促使商业房产开发设计项目投资的数据信息发生下降。”严妖进填补道。

中新经纬手机客户端 徐世明