长沙“限利”政策时隔多年后重回房地产市场

继指导价、限购、限贷以后，商品房市场又现“限利”管控政策。

12月11日，长沙发改委官网公布《有关确立本市成本法出品人商品住房价格组成相关事情的通告》（通称“通告”）。通知明确提出加强商品住房价格管理方法，确立价钱成本由“成本 利润 税款”三部份构成，均值利润率是6%至8%。该文件于今天逐渐实行。

多年后后，“限利”政策重返房地产业。对于此事，有专业人士觉得，是“房住不炒”下的“自主创新版本号”；也是有专业人士觉得，该政策可能遭遇司法责任制。

“限利”政策由限价房拓宽至商品房

通告确立，商品住房价格由成本加利润、加税款组成。在其中商品房成本组成共涉及8项，分别是楼面地价、前期工程费、房子建筑工程费、小区域内公共配套设施及附设公共配套设施费、期间费用、营业费用、销售费用、行政部门服务性收费标准和股票基金。

而利润指的是商品住宅开发设计运营公司按照规定记提的利润。利润获取应之前款成本组成中的1-4项之和为数量，均值利润率是6％至8％。

通告规定，5类花费不可记入商品房价格，包含居民小区内营业性基础设施的搭建花费，开发设计运营公司征用的办公房、经营用房的建设工程花费及应分担的各类花费，各种各样与商品住宅开发设计运营不相干的集资款、冠名赞助、捐助和其它杂费，各种各样赔偿费、合同违约金、税款滞纳金和处罚，按照规定早已免减以及他不应记入价钱的花费。

实际上，早在2017年，长沙市就公布过限利润的政策。那时候，长沙市发改委在其官方网站公布《长沙指导价商品住房价格管理方法暂行规定》，明确提出指导价商品住房价格由成本加利润、加税款组成，均值利润率是6%至8%。

从政策內容看来，现如今的“限利”政策由先前的指导价商品住宅拓宽到商品住宅的范畴。专业人士研究觉得，长沙市以往两年供货的住房土地资源以限价房为主导，长沙市的限价房与深圳的限竞房特性类似，一样归属于商品房，并不是政策保障性住房。本次政策管束的范畴既包含限价房，也包括了其他类型的商品房。

易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进觉得，长沙市对商品住房价格开展了明确的监管，特别是在确立了利润率的范畴，显而易见是限定利润的作法。“既给房地产企业留出一定的赢利室内空间，也保证 了房子价格的比较稳定。”

“限利”司法责任制落地式？

房地产业最开始的“限利”政策发生在2012年。那时候山西省明确提出，在成本的根基上，再加上10%上下的有效利润率，得到房子最终的市场价。超过价钱范围的商品房将没法报备，也没法获得预售证。

来源于中银国际证券的统计显示，2019年1月-9月房地产板块的整体净利率为10.3%。从统计数据看，本次长沙市要求的利润范畴不如这一规范。

中原地产总裁投资分析师张大伟详细介绍，也是在2012年，海南省三亚市公布《三亚市指导价商品住宅管理方法暂行规定》，确立指导价商品住宅的实际市场价格，应按新项目商业用地土地交易价钱及开发设计成本、建设工程成本、税金和利润（不能超过6%）等彻底成本要素明确。

同一年，三亚市公布《三亚市指导价商品住宅管理方法暂行规定》，对指导价商品房的基本建设方式、购房、监管等提出了明文规定，并规定指导价商品房的利润不超过基本建设成本的6%。

针对“限利”政策多年后后重返房地产业，严妖进觉得，长沙市从成本监管的视角设置利润，可以解释为是“房住不炒”下的“自主创新版本号”。这也是重归建筑项目的成本标价法，针对一些创新管理的新项目，可以获取更多的利润，而对一些营销推广等花费过高的公司而言，利润当然也无法做高。

但是，张大伟觉得，对商品住房限定利润，实行将难以落地式。“6%至8%的净利润算不上低，是根据新项目测算，而不是按房地产商的投资总额测算。比照别的行业而言，能确保6%至8%的利润率早已很好了。”他表明，这一政策对以前拿地的房地产商危害会非常大，由于先前的土地资源成本较低，近些年拿地的绝大多数房地产企业，利润已难以做到6%至8%。

张大伟称，长沙市的“限利”管控政策，其利润计算方法难以创立，由于每家公司成本不一样，例如建工成本就会有很大的差别，资产成本也不尽相同，这种都将造成价钱的差别。