不限价住宅地块出让增多 限竞房用地成交仅6宗

北京市土地供应构造产生转变，不限价房用地出让增加，限价房用地出让占比降低。科学研究组织统计显示，2020年上半年度不限价住房用地交易量占住房用地的74%，限竞房用地交易量仅6宗。权威专家告知中国证券报新闻记者，当今限竞房总体市场销售不理想化，去化压力大。而不限价住房地块出让增加，有益于推动市场投资魅力。

本报讯记者 刘勇

房地产企业积极开展竞价

不限价地块出让增加，变成最近北京土拍销售市场一大鲜明特点。

8月3日，北京市规划和生态资源联合会挂牌上市公示表明，出让北京经济技术开发区河西区X46R1、X46R2地块，主要用途为R2二类定居用地、A334托幼用地，基本建设用地总面积约8.51万平方，比较大整体规划总建筑面积约20.15万平方，归属于不限价住房用地。

该宗地块吸引住了中海地产、中国金茂、合生创展集团、建发、保利地产 中交、华润置地 市建6家房望尘莫及共同体参加竞价，通过66轮竟价，中海地产以79亿人民币摘地，盈率为23.44%。7月14日，中海地产通过108轮竟价，以40亿人民币夺得北京房山区水稻田地块，盈率做到41.3%。

先前，北京市丰台区南苑乡分钟寺村地块创出北京市丰台区第二高价格“地王”。出让公示表明，该宗土地面积约3.84万平方，工程建筑控制规模约10.74万平方，起拍为57.19亿人民币。融创中国、中国海外发展等8家房望尘莫及共同体参加竞价。合生创展集团以72.2亿人民币夺得，盈率约26.3%。

竞价猛烈、盈率相对性较高是最近北京土拍销售市场另一特性。中原地产投资分析师卢文曦表明，限价房用地盈利室内空间被锁住，不限价房地块具有想像室内空间，更能激起房地产企业的参加激情。

房企排名房地产研究所统计显示，今年上半年度北京出让31宗住房用地，不限价地块占有率74%，限竞房用地仅6宗。

“土地供应产业结构调整，不限价住房地块出让提升，关键有两层面缘故：一是当今限竞房总体市场销售状况不理想化，去化工作压力比较大；二是房地产业遭受肺炎疫情冲击性，提升不限价地块供货可推动市场投资魅力。”小白户房产网数据信息研究所投资分析师陈霄告知中国证券报新闻记者。

限竞房去化承受压力

从现在情形看，限竞房去化承受压力。2019年，限竞房供货井喷式，但去化工作压力接踵而来，一部分新项目市场价乃至小于限市场价。

2016年9月，北京下达《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确提出增加中低价、中小型套型普通产品住宅的供货占比，确保套型总建筑面积90平米下列居住面积所占比例不低于70%；规定北京各个区要进一步增加自住型产品住宅用地供货，除东城区、东城区、石景山外，别的区域于2016年内尽早分配一批自住型产品住宅用地进入市场买卖；示范点采用限制市场价格并将其做为土地招拍挂标准的对策，合理操纵房产价格迅速增涨。

2018年5月，北京住房和城乡建设委员会下达《关于加强限房价项目销售管理的通知》，对北京“限房子价格、控土地价格”方法摘地土地资源的开发设计项目建设市场销售提出要求，限竞房销售限价与参考价之比高过设置百分比的，由开发设计施工单位朝向具有北京购房的居民开展市场销售，所卖房屋为商住楼，但应获得单独立户不动产登记证书或契税完税证明凭据后满5年即可发售买卖。

中原地产研究所统计显示，2018年到2020年7月中下旬，北京市总共90个限竞房新项目进入市场，供货楼盘7.79万件，累计交易量套数3.8万件。截止到今年7月中下旬，限竞房库存值做到3.9万件。

从土地供应状况看，北京市供货的限竞房用地累计约110宗1100万平方。这种新项目累加一部分配套设施商业服务、配套设施仓储物流，累计进入市场约1300万平方。现阶段已进入市场约870万平方，等候进入市场获得预售证的限竞房约3万-4万件。

“限竞房总体单一化比较严重，部位较偏僻。从市场销售状况看，具有区位优势、设计方案优点的工程售卖状况不错。如次渠南部周边某新项目，邻近地铁站交通出行优点显著，89平米-138平方米的2-4居房型，且综合性配套设施优良，新项目售卖状况总体非常好。同为大兴区的另一新项目，拆迁房、共有产权住房紧紧围绕，且无大中型配套设施，新项目去化不佳。”陈霄表明，尽管当今限竞房遭遇去化工作压力，但保证了刚性需求买房要求，在平稳房子价格、推动楼市长期性稳定建康发展趋势领域发挥了至关重要的功效。

促进销售市场稳定运作

依据北京市规划和生态资源联合会网址公布的信息内容，将来一段时间出让的住房用地仍然以不限价地块为主导。如北京石景山北辛安棚户区拆迁B区土地开发新项目1608-658地块别的类多用途用地、1608-673-B地块二类定居用地，北京市平谷区王辛庄镇(二号地三期)PG00-0002-6006地块R2二类居住用地等。

中指研究院指数值业务部科学研究主管曹倩倩表明，不限价住房地块出让短期内仍将不断，限竞房及其共有产权住房的供货在房地产业的稳定运作中激发了关键功效。限价房地块不容易推出销售市场，但出让占比很有可能降低。

卢文曦觉得，在推动市场投资魅力环境下，预估将来也有一定百分比的不限价住房土地资源进入市场。如后面销售市场热渡过高，土地供应构造非常大很有可能发生调节，在房住不炒的总主旋律下，未来市场仍将维持稳定运作。“房地产业供给慢慢常态，多依据市場状况而定。”陈霄表明。

曹倩倩告知中国证券报新闻记者，限竞房或长时间存在，但中后期占比会降低。在“稳土地价格、稳房子价格、稳预期”的主旋律下，房子价格涨幅比较有限。

中国证券报