业内:预售资金政策收紧,封闭管理模式可借鉴

在专业人士来看，本次现行政策在预售资金存缴、应用等领域确立了缩紧的內容，有利于预防房地产业金融的风险。

11月4日，北京住房和城乡建设委员会发布《北京商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订本）（下称“《办法》”），向社会发展征询建议。市住建委所属单位表明，新修订的《办法》主要包含条例、一般要求、资金保管转出、监督管理四个一部分共31条，对于当今存有的突显问题，完成资金“管住无论死”。

针对以上《办法》，易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进觉得，本次现行政策在预售资金存缴、应用等领域确立了缩紧的內容，针对当今预售资金存缴和应用乱相开展了监管，是预防房地产业金融的风险的重要举措。

11月4日，北京建委发布《北京商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订本），向社会发展征询建议。图片出处/IC photo

网签备案前先监管维护首付等，买房者可随时随地查帐

在资金监管层面，《办法》明确提出将现行标准的先网签备案后进账，调节为本监管维护后网签备案，即购房者仅有将订金、合乎个人住房贷款要求的首付全额存进专门帐户后，即可开启网签备案，保证预售资金立即全额立即进账。值得一提的是，为便捷社会监督，《办法》还要求，购房者可凭网签备案识别码和登陆密码根据政府部门官网查询帐户的出进账信息内容和账户余额。

贝壳研究院高档投资分析师潘浩强调，这从源头上避开了先前推行的网签备案后将预售资金转至第三方帐户再转到资金监管帐户全过程中产生的侵吞资金的概率。

此外，依据《办法》，预售资金关键监管信用额度可由各个区依据企业信用等级水准、经营状况、交货标准等要素綜合明确，每平米不低于5000元，较先前大幅度提高了43%。除此之外，《办法》还确立房产开发公司应融合本身资金情况、股权融资工作能力，有效明确每一个连接点的用款信用额度；进行初次备案前，专用型帐户内的资金不可小于关键监管信用额度的5%。潘浩觉得，这一举动致力于避免烂尾等情形产生，充足确保买房人合法权利。

《办法》还明确提出2个条例，一是确立了商品房预售资金应用的优先选择次序，依照《城市房地产管理法》相关要求，商品房预售资金应首选用以建设工程；二是提到了北京商品房预售资金监督管理坚持不懈金融机构监管、政府部门具体指导、多方面监管、确保基本建设的标准，确立了银行业进行当地预售资金监管工作中，担负监管监督责任。

而在确立监管行为主体层面，《办法》表明，将综合性金融机构监管工作能力、服务项目高效率、产品研发水准、经营状况、信誉等级等要素，招投标择优录用挑选金融机构担负监管工作中，开发设计公司在招标金融机构范畴内挑选专用型帐户的开户行。与此同时，对招标金融机构履职情况定期考核，取代替补。严妖进觉得，该标准确立，金融机构进军该类服务时也会出现门坎的规定，非是全部金融机构都能够参加该类监管工作中，表明针对银行业的管束扩大。

业界：预售资金现行政策缩紧，封闭式管理机制可参考

对于本次发布的《办法》，严妖进点评称，北京市这次现行政策针对全国各地别的大城市是有参考实际意义的，“北京市的方式的确非常值得关心，是当今全国各地预售资金缩紧现行政策的位置主要表现。”

严妖进与此同时表明，必须关心到本次预售资金监管有一个新说法，即“封闭式管理机制”。“近期2年房地产企业负债的问题扩大，发生了崩盘等状况。根据贯彻落实封闭管理的方式，可以保证预售资金连接运营难题的新项目，更强保证建筑项目的基本建设。”严妖进觉得，相近要求，于北京和先前的成都市现行政策都有一定的反映，这也变成最近全国各地预防发生烂尾应当充分参考的现行政策。

依据市住建委官网公布的公示，有关对《办法》开展健全调节的缘故，主要是因为近些年“高杠杆、资金回笼”开发方式累加肺炎疫情危害，公司资金工作压力突显，某些房产开发新项目发生资金链焦虑不安、乃至侵吞预售资金的状况，引起社会发展密切关注。《办法》本次向社会发展公布征询建议是为进一步加强当地商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金优先选择用以建设工程，切实保障商住楼买卖两方合法权利，推动当地房地产业稳定建康发展趋势。

潘浩强调，在当今领域风险性逐渐曝露和售出的历程中，标准实际操作、保证资金财政性资金，对防风险、促平稳乃至发生问题后的积极主动处理均有助益。而针对房地产企业而言，应对将来的最新政策颁布，也必须事先有一定的准备，尤其是决策和营销方案层面，都必须按照公司本身情况有一定的调节。

据了解，北京于2010年颁布《北京商品房预售资金监督管理试行办法》，2013年修定为《北京商品房预售资金监督管理办法》，2015年又下发了《有关加强当地商品房预售资金应用管理方法的通告》；本次的《办法》主要是对2013年及2015年两版完成了修定。

北青报新闻记者 饶舒玮