律师丨北京金诉律师事务所王玉臣 一次性全款买了6套房,本想着

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于北京金诉法律事务所王玉臣刑事辩护律师来看，最高人民法院的这类宣判很一切正常，这并不代表着全款买房风险性更高。根据买房合同，购房者也是向开发商认为支配权。即使是贷款买房子，实际上也是开发商收到了全额付款，金融机构将余款给了开发商，购房者欠金融机构的钱。购房者也是向开发商认为支配权。

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文章正文丨房地产黄埔区论道房地产大佬荟

访谈刑事辩护律师丨北京市金诉法律事务所王玉臣

一次性全额付款买了6一套房，本惦记着却由于开发商的合同纠纷案，所买的房子不但拿不上不动产登记证，还被法院强制执行了。

遇到如此的糟心思，搁谁内心都难受。

因此，这6一套房的顾客孔凡靓通过了一审，高级人民法院二审，高院重审，仍然没法防止6套房子被法院强制执行的运势。

最高人民法院对本案的民事裁定书因此引起大伙的关心。

这一度被别人讲解后觉得，全款买房风险性非常大。因此用于警告一些人，不要在年末由于贪便宜而全额付款买了资金链告急房地产企业的房屋，遭遇新楼盘烂尾楼，房子被强行的运势。

但在北京市金诉法律事务所王玉臣刑事辩护律师来看，最高人民法院的这类宣判很一切正常，这并不代表着全款买房风险性更高。根据买房合同，购房者也是向开发商认为支配权。即使是贷款买房子，实际上也是开发商收到了全额付款，金融机构将余款给了开发商，购房者欠金融机构的钱。购房者也是向开发商认为支配权。

1

全款买房却被申请强制执行

事儿起缘是（2021）最高法民申2167号的一份裁决书。

2015年1月13日，孔凡靓与内蒙古自治区中银房地产业集团有限公司有限责任公司（下称“中银企业”）签署六份《商品房买卖合同》（合同编号各自为ZY-GF-158、ZY-GF-159、ZY-GF-160、ZY-GF-161、ZY-GF-162、ZY-GF-163），将中银企业坐落于内蒙古呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银商业广场第8模块20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号房屋出售信息给孔凡靓。

接着一次性交纳了购房的钱310万余元。

孔凡靓此后觉得，可以等着接到这6套房子的不动产登记证及其将来的收益权。

但是她作梦都没有想起的是，就在她购房的当日，万里长城新盛私募基金责任有限公司（下称“新盛企业”）就由于合同纠纷案向上海第二初级法院提出诉讼，规定对呼国用（2008）第00137号土地使用权证和中银商业广场ABCD楼提到法院强制执行。

接着，由于管辖异议的问题，将归新疆自治区高级法院审判。一审人民法院于2017年1月10日做出（2016）新民初6号民事裁定，再次封查中银企业户下呼国用（2008）第00137号土地使用权证和坐落于内蒙古呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银商业广场ABCD楼的有关房屋，在其中包括中银商业广场8模块20层的所有房子。封查限期自2017年1月17日至2020年1月16日。

孔凡靓不服气一审判决，随后向最高法院做出起诉，但接着被驳回申诉，检察院抗诉。

因此，孔凡靓向最高法院申请再审后，仍然检察院抗诉。

中银企业遭受多种风险性警告。

2

为什么没法享有物权法希望权

针对孔凡靓对案涉房屋是不是享有足够清除人民法院强制执行的民事法律利益，变成案子的聚焦点。

此案中，最高人民法院在重审时觉得，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条要求：“对申请执行人提到的执行异议之诉，法院经审判，依照以下情况各自解决：（一）第三人就实行标底不享有足够清除法院强制执行的民事法律利益的，宣判准予实行该执行标底；（二）第三人就实行标底享有足够清除法院强制执行的民事法律利益的，宣判驳回诉讼请求。

因此，本案的关键环节，便是分辨实行标底能不能实行，需查清第三人就实行标底是不是享有民事法律利益。

依据《执行异议和复议规定》第二十八条要求，孔凡靓尽管与中银企业已签署书面形式《商品房买卖合同》并全额的交货了买房账款，但在合同约定拿房時间2015年5月1日以前，即2015年1月20日，实行人民法院对此案涉房屋采用了封查对策。

遗憾的是，在人民法院封查以前，孔凡靓并没有合理合法占据该房屋，更未办有关房屋登记，因此，不符第28条之要求的情况，因而，一审判决由此未适用孔凡靓清除实行的诉请，客观事实及法律规定充足，并无不当之处。

但是，孔凡靓仍然不甘心舍弃。她期待用全款买房，享有物权法希望权来抵抗被法院强制执行的运势。

说白了物权法希望权，百科的表述是，购房者未来在物权法上面有获得与完成的可能的支配权。

由于，依据《执行异议和复议规定》第二十九条，孔凡靓觉得她对案涉房屋享有物权法希望权。

但最高人民法院在审判时觉得，依据孔凡靓递交的《商品房买卖合同》承诺案涉房屋主要用途“仅作商业服务应用”且其一次性选购六套房屋，不符《执行异议和复议规定》第二十九条“所买商住楼系用以定居且购买人户下无别的用以定居的房子”的要求。因而，孔凡靓不符《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条要求的情况。

划重点，换句话说，孔凡靓尽管全额付款选购了6一套房，但这6套房是作为商业的，并不是定居主要用途，也非孔凡靓户下无别的定居用地，因此不适宜对案涉房屋享有物权法希望权。

因此，最高人民法院觉得，原宣判评定孔凡靓就案涉房屋不享有足够清除人民法院强制执行的民事法律利益，并无不当。

3

全款买房风险性更高是曲解

年末，一些开发商由于资金短缺，发布优惠房源，可是这种的超低价，通常要一次性支付。

因此，一些人拿这一实例而言事，说全款买房风险性非常大。

确实，全款买房是有一定的隐患的，这也是因为开发商的房屋大多数都早已开展质押了，假如全款买房得话，开发商就一定要去开展解押，那样就要一定的時间，可是假如开发商取得了所付的全额付款后，并没按时的去解押，那麼就无法开展网签备案，假如无法开展网签备案得话，就不可以说明这一房屋现阶段是归属于自身的，因此只能有一个较为大的风险性，自然到最终环节，开发商依然会开展解押的，只不过是这一時间非常长罢了，必须开展静静的等待。

但这并不意味着，全款买房就比贷款买房子风险性更高。

于北京金诉法律事务所王玉臣刑事辩护律师来看，这是一个曲解。

 

王玉臣刑事辩护律师

在我国的房屋产权是以备案为标准，根据合同书立即造成的是合同书请求权，合同请求权完成之后，完成了产权过户备案，才产生物权法迁移的法律效力。因此未办产权过户，房子的使用权并没有产生迁移，依然不具有产权年限。 因此，无论是全款买房，或是贷款买房子，都需要在购房以前，你先登陆当地住建局官网，检查开发商是不是获得了预售许可，与此同时检查一下开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。 与此同时也需看一下开发商的资产整体实力，是不是有保交房的整体实力。 一样，年末时，也会遇到一些比售楼处划算几十万元，乃至上千万元的工抵房。这种工抵房也通常是规定全款买房。 说白了工抵房，说得通俗一点，便是开发商没有钱付款工程进度款了，随后用房屋抵押给包工程的老总用以抵债。 一样，工抵房并不是不可以买 ， 但应遵循的程序流程是： 第一，在选购工抵房时，应资询开发商工抵房的状况，不必只听中介人或是工程项目方常说。 第二，签署买房合同时，买房者务必和开发商签署，并不是和工程项目方或是本人签署，由于仅有开发商才具备卖房子的资质证书，即使房屋抵押给了别人，他人都没有卖房子的资质证书。 第三，仅有根据开发商签署的合同书，才可以申请办理网签备案和报备的办理手续，买房者的利益才可以获得确保。 第四，购房的钱也必须根据开发商申请办理，不必交到工程项目方或是本人，假如碰到以自身为名收取费用的，立即回绝。

排版设计编写丨黄忠帅

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