上市筹备 龙湖集团分拆物业上市

观点网 1月7日夜间，龙湖智创生活在香港交易所提交上市招股书。

龙湖智创生活是龙湖集团公司公布的全新升级知名品牌，有机化学整合了龙湖集团公司原来智慧服务、商业运营等业务流程，打造出的“物管 商管”综合服务平台。

实际上，以往两年，房地产企业逐渐规模性拆分物业管理上市，发展趋势迄今，物管版块早就具有一定经营规模，有数据分析，现阶段，在香港恒生指数的行业分类下，该区域已经有超出50家上市企业。

2021年，领域迈入分界点，上半年度，我国方面颁布有关现行政策，促进领域持续增长；后半年，领域风频逐渐变换，热点板块不景气，物管领域的热门话题也从上市变为收企业并购。

与此同时，相近天地万物云、龙湖智创生活等“大咖”进场，物业管理版块的布局又将迈入什么转变？

一系列疑惑，也许能从近400页招股书中找到答案。

在管经营规模2.5亿平

1998年及2002年，龙湖各自创立物业管理部门及商业运营单位，伴随着物业管理业务流程及其物业管理开发设计及投资业务的发展趋势，龙湖于2018年创立龙湖智慧服务为单独持仓实体线，运营住房及商业服务物业管理服务业务流程。

2021年10月27日，龙湖智创生活的间接性国有独资附设企业龙湖智创生活（中国香港）有限责任公司与嘉逊发展趋势签订股份转让协议，由此，龙湖智创生活(中国香港)允许回收天街商业服务投资管理100%已发售总股本，成本为1港币。

从而，龙湖集团公司将其商业运营业务流程出让至龙湖智创生活，完成资产重组，并于2021年1月7日对外开放公布“物管 商管”的全新升级知名品牌——龙湖智创生活。

实际上，近些年，商业经营管理做为大物管下的细分化跑道，慢慢遭受金融市场的亲睐。终究，相比于传统的的住房物业服务公司，商管企业因其房租盈利成长型高，且很平稳，总体的市净率主要表现、估价会更高一些一些。

而龙湖智创生活在上市前夜进行对天街商业服务投资管理的资产重组，可以进一步提高经营规模、提升业务流程多元性，与此同时为后面提升上市资产主要表现。

从公司在管经营规模看来，物业管理层面，截止到2021年12月28日，该公司的在管新项目总共1512个，在管总面积2.54亿平方米，合同总面积及战略合作面积约4.4亿平方米。

商业运营服务项目层面，现阶段龙湖智创生活管理方法的已开张新项目60个，在管总面积约为580万平方，企业贮备新项目68个，购物广场年销量约446亿人民币。

此外，于2019年、2020年及截止到2021年9月30日止九个月，该公司管理的购物广场的总体均值出租率各自为98.5%、96.9%及97.8%。

收益层面，以往两年龙湖智创生活的销售业绩稳步提升，2019年、2020年及2021年9月30日止九个月，龙湖智创生活各自取得收益43.69亿人民币、64.68亿元及77.71亿人民币。

在其中，住房以及他非商业性的物业管理是该业绩的具体来源于，2019年、2020年及2021年9月30日止九个月，这一经营收入各自为38.86亿人民币、54.45及60.12亿元，各自占全年收入的89.0%、84.2%及77.4%。

除此之外，从龙湖智创生活的收益构造看来，近些年，该企业持续扩展来源于第三方的新项目。

截止到2021年9月30日，龙湖智创生活的在管总面积中，来源于龙湖集团公司以及协同营企业的新项目总数为493个，而成独立第三方研发的新项目总数做到696个，在管总面积分別为8543.5万平方、1.27亿平方米。

实际上，自2019年至今，该企业单独第三方房地产商开发设计的住房以及他非商业性的物业管理收益奉献稳步增长，龙湖智创生活在招股书中提及，这主要是因为企业发展物业管理服务项目来源的未来发展对策而致。

截止到2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，龙湖智创生活的在管总面积中，来独立第三方研发的新项目总数各自为230个、398个及696个，分别占在管新项目数量的43.9%、47.4%及58.5%。同期，其相对应在管总建筑面积各自为37.4百万平方、78.9百万平方米及127.1百万平方，各自占在管建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。

龙湖智创生活的外拓工作能力逐渐提高，其对总公司的销售业绩依靠亦逐渐减少。

统计显示，于2019年、2020年12月31日及2021年9月30日，由总公司给予的工资分別为16.81亿人民币、96.40亿元、20.01亿人民币及18.41亿元，各占同期企业住房以及他非商业性物业管理收益78.67%、63.99%及53.71%。

此外，龙湖智创生活在招股书中提及，于2021年，企业与单独第三方有着的购物广场探寻多元化经营商业运营模式。

上市筹划

龙湖集团公司拆分物业管理上市的信息最开始在2018年传来。

那时，龙湖房地产宣布改名为龙湖集团公司，此外，四大主航道中的物业管理版块亦由龙湖物业管理更新为“龙湖智慧服务”。

除开改名，龙湖连续入股投资绿城服务、委任非执行董事……一系列姿势让外部误以为这也是其上市前的准备工作。

接着两年，外部对龙湖拆分物业管理上市的猜测从没终止，但最后都换得高管“暂未上市方案”的回答。

即便如此，上市传言并没有终止，近期一次发生在2021年11月23日。那时，销售市场信息称，龙湖集团公司考虑到让物业管理服务分公司开展10亿美金的IPO，信息还强调龙湖已经与中金证券、汇丰银行、摩根银行等投资银行商议上市事项。

因为公布了清晰的募出资额等內容，外部觉得这一新闻真实度颇高，但由于往日成千上万传言并无实际性进度，也是有许多投资人忧虑，本次信息亦会“泥牛入海”。

但金融市场从不是无稽之谈，随着着1月7日晚发布的一纸招股书，让皮靴总算落地式。

实际上，以往一年時间，龙湖集团公司为了更好地拆分“物业管理 商管”上市，亦干了许多提前准备。

在其中，2021年1月龙湖将“塘鹅”出租室内装修服务项目知名品牌从智慧服务版块脱离出去，宣布打开房屋短租、房子装修C5、C6两大主航道，变成领域内第一个确立创立出租及室内装修经营一条线的公司。

除开梳理业务流程线框以外，在收企业并购行业，龙湖亦破旧立新向前，在2021年2月，龙湖回收美满幸福物业管理60%股份，在8月末从而完成了100%股份的回收。

接着3月4日，龙湖智创生活耗资12.73亿回收亿达服务项目；8月进行回收楷林为商务服务集团公司的所有股份；9月再将九龙仓集团的国内物管财产收入囊中。

物管公司开展收企业并购，初心依然是经营规模扩大与发展战略发展趋势。

在其中，回收亿达物业管理，龙湖智创生活得到1664万平方的在管总面积，回收美满幸福增获600余万平方米在管总面积；回收九龙仓集团的国内物管财产，增获近900万平方的管理方法总面积。

此外，根据与安馨健康养老（康养服务项目）、狮城怡安（给予多商圈服务项目）、两山企业（城市规划建设）等协作，可以扩展新的领域、开启新销售市场。

比照物业管理版块现阶段已上市公司，碧桂园服务的总的市值做到1358.21亿港元，相匹配PE为31倍；绿城服务PE为22倍，主推“物管 商管”业务流程的华润置地润街生活PE则为52倍，一样拆分“物管 商管”的龙湖智创生活，金融市场可以给是多少估价，仍待公布。