编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 疫情后的经济复苏时代，国家对房地产行业提出了新要求。“三道红线”、贷款集中度管理和双集中供地模式等政策相继推出，房地产开发商迎来了更具挑战的新时期。
在这之中，恒哲投资集团找到了新的投资方向。
“找我们谈合作的头部房企，从去年开始就比较多了。”公司创始人林乐丰告诉观点地产新媒体，恒哲跟一般的投资机构不同。他表示，恒哲与普通投资机构的差别在于，会与开发商达成全周期、全链条的合作。
恒哲作为一家深耕粤港澳大湾区的投资集团，经过多年稳健发展，形成不动产并购、房地产联合开发、基金管理、股权投资四大核心业务。已投项目整体资产达百亿规模，成为粤港澳大湾区内业界一股不可小觑的新生力量。
“2021年资管总额希望同比能有50%的增长。”业务方面，长期目标力争做到千亿资管规模，林乐丰说，接下来公司还将推动上市计划。
基因：深耕大湾区
“从资产管理规模来看，不动产并购应该是我们目前运营最成熟、历史最久的业务。”2016年林乐丰创立了这家非传统的房地产投资机构，并以不动产并购作为主营的投资业务。
据了解，创业前林乐丰已在金融行业打拼15年之久，曾成功为多家国有上市集团提供专业的创投、融资方案并负责落地执行。因此，组建恒哲后亦倾向于从资本端切入，嵌入“金融+地产”的基因。
不动产并购主要用于整体或部分收购不动产资产，通过专业化运营，实现投资收益增值。区别于同行，恒哲更为关注不动产项目运营的细节，在此过程中，逐步建立起自己的投拓、操盘、营销策划和市场调研团队，专业团队会对每个项目进行判断，通过专业运营升级资产，提高项目去化率。
“纵观国内外发展经验，一线城市和国家经济圈会有虹吸效应。以我们熟悉的广东为例，大湾区九大城市优于周边区域，其中广州、深圳、佛山和东莞是发展趋势最好的。”
“我们组建了一支具备深厚行业背景的复合型投资团队，对投资有自己的核心原则，基于对湾区、对行业、对市场的深刻了解，成立至今，我们一直专注做大湾区的不动产项目。深耕大湾区是我们恒哲身上的基因”，林乐丰坦言。
进化：“联合开发”成为新主角
“投资需要与政策、市场结合。”林乐丰称，考虑到国内的地产调控政策，恒哲从去年下半年开始改变原来倚重不动产并购的投资模式。
“新政策改变了游戏规则。”2020年以来，疫情未改楼市调控总基调，土地、财税、金融等方面的调控政策接连发布。
去年年中宣布的“三条红线”政策在今年1月1日起全面推行。该政策通过控制房地产行业参与者的杠杆率，促使开发商们将降负债降杠杆提上日程。房企们的增速面临拐点，在拿地层面变得更审慎。同时，“双集中供地”这种住宅用地供应新模式，也对房地产开发商的现金流形成考验。
多个城市在今年5月末完成了第一轮集中供地，竞争激烈。较高溢价和严苛的竞拍规则，令拿地难，项目利润低微成为各开发商关注的痛点。除此之外，监管部门最新对拿地销售比和商票的关注，也令房企降负债及拿地压力进一步加大。
房企们承担风险的意愿变弱，地价越来越不划算，行业整体毛利率下降的趋势似乎已成定势。因此如何拿到更便宜、更高利润的土地成为重中之重。拿地目标向城市群集中、倾向城市更新、合作开发趋势深化是开发商们近年来在拿地上的决策特点。
市场环境倒逼房企加强合作降低风险，由此恒哲注意到不动产的“联合开发”领域。
“后房地产时代下，城市群和都市圈的经济和人口承载能力将进一步增强，房地产市场的区域分化会加剧。核心城市的优质项目不会有大量的不动产并购机会，我们认为房地产联合开发会有更多机会，是未来更好的投资模式。”
集中供地下，无形中促进各大房企寻找合作开发的机会，“找我们谈合作的头部房企，从去年开始就比较多了。”
恒哲不是传统的地产开发商，既不会与传统房企形成业务、管理上的冲突，又能与房企形成资源互补。恒哲在地产运营方面的丰富经验，让其成为湾区内独特的投资机构，从前期拿地，产品设计，到后期项目营销策划，实现全链条的投资合作。
“对比开发商，恒哲有金融基因，有资本优势；对比其他投资机构，恒哲熟悉不动产行业且深耕湾区多年。联合开发模式，让我们更好地发挥自身优势，对我们和合作伙伴来讲都是1+1>2。”林乐丰认为，往后5-10年是后房地产时代，恒哲的机会将越来越多。
据悉，截止至目前，恒哲合作伙伴已有中梁、融创、碧桂园、保利等多家国内百强房企。
目标：赴港上市
地产行业过去催生高杠杆高周转运营模式的获利空间或许不再，但平稳向上的市场仍给参与者提供着合理的成长机会。林乐丰指出，“降负债”、“去杠杆”周期下，会促使行业更好地发展。
“我们对核心区域的地产行业还是有比较好的预期。长期来看，当下的调控政策只是阵痛，整体上会让行业未来更加健康。”
“我们做投资有自己的核心原则，一是专注深耕熟悉领域，成立至今我们一直做大湾区的不动产项目；二是选择投资标的，看中底层资产的基本面和流动性；三是采取封闭式的投后管理，搭建系统性风控制度，规避风险。”
“考虑到今年整体的大环境，我们集团的投资策略会相对严谨。今年定位主要做中小型项目，项目总投资额为10亿左右，与百强房企合作，以广佛莞三个城市为主的面向刚需的产品。”林乐丰提出，公司目标是2021年资管总额同比去年能有50%的增长。
凭借核心优势，恒哲希望在如今大环境下，充分利用市场差异化深耕不动产投资领域，同时推动上市计划。
上市方面，据悉恒哲已经启动筹备IPO，争取三年内赴港上市。
以下为观点地产新媒体对恒哲投资集团董事·CEO林乐丰先生的采访实录：
观点地产新媒体：公司为什么会这么专注耕耘粤港澳大湾区？
林乐丰：以2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台为重要标志，粤港澳大湾区建设进入了全面实施阶段。目前，大湾区内城市相互之间的合作变得更加紧密。其中，不久前公布的《广州市住房发展“十四五”规划》亦提出，为深入推进粤港澳大湾区发展，广州将加强与大湾区内其他城市的住房合作。
纵观国内外发展经验，一线城市和国家经济圈会有虹吸效应。目前，全国范围内房地产市场区域差异越来越明显。一线城市及国家核心经济圈价格将比较坚挺。粤港澳大湾区、长三角经济区这些经济发达的城市群愈发成为兵家必争之地。
以我们熟悉的广东为例，近两年来大湾区在经济发展上已成为全国乃至全球最具活力的地区之一。大湾区九大城市优于周边区域，其中广州、深圳、佛山和东莞是发展趋势最好的。而恒哲要做的就是深耕这些城市。
观点地产新媒体：目前公司的定位是怎么样的？
林乐丰：现在的定位是大部分业务是做联合开发，从土地招拍挂阶段开始介入，我们会同一些国内的百强房企合作，利用双方各自优势贯穿到地产开发的全链条。
我们从土拍阶段开始介入，开发商主要负责土地开发、产品设计，而我们主要负责前期产品定位，营销规划以及营销去化。
观点地产新媒体：为什么会以联合开发作为重点投资方向？
林乐丰：首先是政策因素，投资需要与政策、市场结合。
国内的地产调控政策加码，后房地产时代下，房地产市场的区域分化会加剧。核心城市的优质项目不会有大量的不动产并购机会，我们认为联合开发会有更多机会，是未来更好的投资模式。
其次是联合开发能够更好地发挥我们的优势。
找我们谈合作的头部房企，从去年开始就比较多了。对比开发商，恒哲有金融基因，有资本优势；对比其他投资机构，恒哲熟悉不动产行业且深耕湾区多年。联合开发模式，让我们更好地发挥自身优势，对我们和合作伙伴来讲都是1+1>2。
观点地产新媒体：长三角未来会考虑么？
林乐丰：看好，但目前暂时不会考虑，公司近期暂时不打算走出大湾区。我们认为投资领域，专注、深耕很重要。成立至今，我们专注于不动产投资领域，而且只做大湾区内的项目，对于不熟悉的领域，我们不会随便涉猎。
观点地产新媒体：恒哲的基金主要是投向哪些领域？有什么样的风险管理措施？
林乐丰：恒哲主要做的是不动产并购基金、大湾区地产基金，基金主要投向与龙头房企合作的地产项目，包括不动产并购和联合开发。
我们恒哲一直坚持“合规严谨、稳中有进、诚信务实”的理念，搭建风险管理措施。首先，在机制上，我们有三道防线制度，分别是基金管理人、投决委员会和第三方机构顾问，对标的有多道过会标准，严格筛选；其次，我们有自己的专业地产投拓和销售策略团队，会把控好项目运营全流程，监管项目现金流和回款进度，严控回撤。
观点地产新媒体：公司成立至今，恒哲已投项目整体资产已达百亿规模，2021年的投资目标是多少？能否谈谈您对恒哲未来发展的一些思考？
林乐丰：集团成立至今，资管总值已达百亿规模，投资项目大小数十个，2021年资管总额希望同比去年能有50%的增长率。
未来，恒哲还是会继续深耕粤港澳大湾区，专注于既有优势和熟悉领域。往后5-10年是后房地产时代，我们认为恒哲的机会会越来越多。
我希望在这大背景下，充分利用市场差异化，深耕不动产投资领域，同时推动恒哲的上市计划。
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