中报观察 | 绿景中国：白石洲项目将使公司“脱胎换骨”

观点地产网 2021-08-31 16:32 阅读 283

观点地产网 “资金实力方面独立开发白石洲项目没有问题，不会基于资金方面的问题或者是建设能力方面的问题去寻求合作。从目前来看，还没有具体的合作方案，但是长远来看是持开放态度。” 今年房地产迎来了近10年最大的挑战，为了房地产市场长期健康发展，中央政府在方方面面都有不同程度的调控，防止房地产市场过热。绿景中国亦因重点项目白石洲项目亦一直受到市场关注其资金问题，行政总裁兼执行董事唐寿春指，白石洲项目4月份已确认实施主体，预测补地价的时间应该是在今年第四季度，公司已经做好了资金安排，按照第四季度去补交地价。 8月30日，绿景中国举行2021年中期业绩，出席管理层包括行政总裁兼执行董事唐寿春、执行董事叶兴安、执行董事黄浩源、执行董事萧志雄及首席财务官兼公司秘书陈健民。唐寿春于会上介绍，白石洲项目作为现在深圳最大、价值最高的城市更新项目，项目的总体规模是358万平方米，其中可自持的有180万平米。在这180万平米当中，住宅和公寓加起来占到2/3，余下的部分就是商业。项目将分4期滚动开发，预计开发的周期是8到10年，当中扣除了返迁和公摊面积之后，归绿景的可售面积大概180万平米，今年4月份已经确认了项目一期的实施主体，7月份获得了开工证，现在已经开始基坑工程施工，预计大规模的预售时间为2023年。 “我们争取在明年年底可以达到预售的状态。”唐寿春表示。对于在目前的融资环境，白石洲还没有达到预售节点时，公司怎么确保有足够的现金流满足经营需要？陈健民指，针对项目开发需求，目前数个大型旧改项目都已经获得了银行或者是银团的拆迁贷、开发贷授信，比如说白石洲已经获得207亿元银行授信，另外还有几个旧改项目的银行也已拿到授信，项目开发资金已经获得充足的保障。其次，凭借项目优越的地理位置，上半年也按照计划完成了销售目标。据介绍，绿景中国于上半年合同销售约为20亿元，当中超过一半在大湾区，回款率达到了99%，截止到今年6月底，绿景中国可售货值约为120亿元人民币，仅是处于现楼状态的库存已经有30亿，而达到预售状态的项目货值大概有86亿，这两项加起来可售货值有120亿元，当中大部分都处于大湾区核心的地段，不用担心去化率，集团会按照现金流需求一步一步推出市场。手头现金方面，截止到6月底现金有83亿元，当中非受限现金有50亿元，加上上市公司和控股股东手里还保持很多优质旧改项目资源，可融资空间非常大。对于本月初住建部发出《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》公开征求意见的通知，唐寿春认为，目前旧改政策具体实施意见还没出来，政策对旧改会产生一定影响，但还是会继续有一些符合政策的旧改项目。他补充：“不管政策怎么制定，对绿景现有项目基本上不会构成影响。白石洲项目计划立项、专规都已经通过，并且一期、二期拆迁率很高，黎光项目也已通过专规，实施主体拆迁，很快就会拿到，包括还有沙嘴项目以及珠海南溪项目，这些项目已经进展到很深的深度。” 唐寿春则表示：“绿景集团是一个以旧改闻名，或者说经验丰富的企业”，集团会继续关注整个珠三角大湾区各大城市政策，有质地优良的项目，还是会予以关注。至于绿景中国另一个重点项目，是珠海东桥项目，这也是白石洲推出市场之前绿景最重要的项目之一。陈健民对此指，有关项目面积76万平方米，分两期滚动开发，预计可售面积约30万平方米，项目一期已经准备好，今年10月份正式预售。他续指，目前公司没有任何一笔表外融资，未来一年没有美元债到期而需要再融资的压力，三条红线其中两条也已经达标，“剩余的一条红线预计在几个大型旧改项目推出市场达到预售状态时，大量现金流回笼，就可以把现金短债比这条红线变绿。” “随着项目一步一步推进，项目潜在价值会进一步提升，所以大家可以预计，到2023年大规模预售时，公司的财务指标、三条红线、信用评级以及整个资本市场的评价，都会有脱胎换骨的改变。” 陈健民如是说。截至今年6月30日止六个月，绿景中国实现总收益约为20.30亿元，同比下调约17.5%，毛利为9.63亿元，同比下跌约39.9%，毛利率为47.5%，对比去年同期下降了18个百分点。陈健民指，主要原因是因为结转项目的结构有所改变。陈健民解释称，绿景后续还有深圳黎光项目以及最新的白石洲项目，等到这些项目结转时，毛利率就会回到60%以上。 “我们整体毛利率还是比市场平均水平高得多，还是在40%多的水平。” 叶兴安则介绍，绿景选择的是精耕细作、追求单项目效益的模式，这个模式是由绿景旧改为主的业务发展策略决定的。他指，绿景对销售规模一直不是非常追求，都是为了追求效益最大化。每年销售指标根据资金需求及业绩计划安排来制定，预计今年应该会在45到50亿。至于香港方面，黄浩源表示，公司在香港暂时不会有其它并购计划，集团的精力和资源会集中在境内几个大型项目上。

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