观点直击 | 富力看重减债称一年达标一条红线（实录）

观点地产网 2021-08-25 16:31 阅读 405

观点地产网房地产开发商目前不约而同地达成了一种共识：要保证财务的稳定，并达到监管指标。如果说2020年大家还普遍抱有一丝幻想，那么2021年在各种调控政策倒逼下，房企们就必须付诸行动，来为房地产行业去杠杆贡献一份力。用富力集团董事长李思廉的话说，就是“所有的公司都在拼命地提高现金流，不要爆雷”。老牌房企富力集团在2019年中就意识到危险的存在，改变了经营节奏和策略，确定了保守的基调。其首先表示要暂缓拿地，后在2020年初首次提出降负债的具体目标。但截至目前，富力仍是红档企业。富力必须要更加努力。 “未来12个月以三道红线为目标。”富力管理层称，公司未来12个月将着重就现金流、持续减债两方面去精细化管理。去库存为达到以上目标，其他方面似乎都是能作战略性放弃的。从毛利率表现上，便能看到富力的决心。资料显示，富力截至半年度营业收入增加了18%到394.9亿元，毛利录得85.7亿元，整体毛利率21.7%，较2020年全年下降3.5个百分点。如果只看物业销售部分的毛利仍为22.3%。同时，富力的毛利率，在2020年实际上已经较2019年下跌了9.7个百分点。原因在于富力在2020年开始折价清理了大量的存货。按照管理层说法，其中2020年库存卖了205亿元，这部分收入毛利率大约为14%。回头看今年的情况，富力今年在交付结转方面十分卖力，半年内就确认了410万平方米的物业面积，较去年同期增长22%。但去库存的力度也更大了，2020年上半年，富力确认销售里有39%是来自库存，而今年的比例是64%。 “我们现在的库存很多都是停车位、商铺，以去化为主，当地政府也是支持的。”李思廉就透露这些以前不容易卖的库存大多位于三四线等低线城市，平均毛利率只有20%左右。不过好消息是，富力上半年入账的均价仍有所提升，从2020年的8600元/平方米稍微提升至8800元/平方米。这预示着富力正从去库存的压力中爬起。截至今年7月底，富力已锁定的协议销售额约1400亿元或1340万平方米（800-900亿元及880万平方米将在2021年内完成结转），平均销售均价为10400元/平方米。另富力今年上半年的权益销售方面，销售均价也攀升到13400元/平方米。富力目前依靠旧改将土地储备往一二线城市靠拢，未来随着项目的陆续推售，将对富力的结转提供帮助。李思廉表示，公司全年的毛利率将控制在25%-30%之间。管理层介绍，公司今年新交楼项目毛利率也有29.9%。重要任务促销售去库存是富力降负债的其中一条重要方法。除此之外，富力还将通过债务借新还旧、出售投资性物业等方法来达成达线任务，“通过卖楼、收款，以及结账、预售，产生的现金流帮我们减债。” “我们还是埋头在卖自己手上的东西。”参与了投资者会的人士分享称，李思廉就表示以前累积下来的已经建成的收租物业，包括酒店、写字楼、餐厅等，这些项目富力都愿意出售。 “仅靠卖楼这种最原始的做法可能追不上现在对现金流的要求。”李思廉对投资者说，因此在项目层面、在投资物业层面，富力都在加强力度去出售，在“高强度洽谈”中。据了解，截至2021年上半年，富力运营中的投资物业总建筑面积为188万平方米，未来规划中投资物业组合总建面则为252万平方米。总的来说，富力达成“三道红线”的主要思路是降总债务。资料显示，期内富力总债务从2020年末的3501.8亿元降低至3317.8亿元，降低了184亿元。“每半年都是（降低）100-200亿元。”管理层称，下半年富力也将降低100-200亿元总负债。由此，富力有望在2021年末将净负债率降低至100%以下，目前该数据为123%。按照计划，富力将每一年有一条线达标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。” 旧改倾斜富力是首个表明在土地层面全面转向城市更新的中大型房企。为了将更多资金放在降负债上，富力今年上半年继续奉行尽量不拿地的原则。资料显示，富力期内仅新购入4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万平方米，共花费约19.5亿元。而4个项目当中，又有三个项目来自城市更新转化，为武汉江夏项目住宅地块、商业地块和宝鸡太白山项目，唯一的招拍挂项目坐落于临汾。由于大多数项目来自旧改转化，它们的平均地价也较低，录得3500元/平方米。而富力预计的售价为14400元/平方米。富力今年上半年拿地销售比仅为4%，管理层给出的理由是：“减少买地以保障充足的流动性。” 富力的底气来自于足够数量的土储，且权益比例位居行业前列。截至期末，富力拥有总可售面积5552万平方米的土储，其中权益可售面积占91%，平均地价为2700元/平方米。这还未算上城市更新，作为富力目前最为倚重的土地获取方式。截至2021年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。它们有98%位于一线及二线城市，而78%位于大湾区。富力的转化计划是在未来2年到2年半，集中转化800万平方米旧改，释放2400亿元货值。 “今年和明年的任务是转化大约一半左右。”李思廉在投资者会进一步透露，2022年底应该能够完成40%左右的目标。以下为广州富力地产股份有限公司2021年中期业绩会问答实录节选：现场提问：三道红线方面，暂时处理情况如何？减债措施有哪些？公司未来在旧改和买地方面的策略是怎么样的？李启明：关于总债务和财务状况，其实红线都是徘徊在减债的速度，以及大幅去更改本身的结构和财务结构。从去年到现在来说，其实每一个季度和每一个半年，都是降低300多亿的债务，有些是借新还旧。整体红线来说，公司希望达到一至两条，然后明年三条是长远目标，这个目标去年就制定了，具体就看执行。外围市场多多少少会影响整个债务市场，发的量以及利息成本都可能因为其它因素影响到市场。我们的目标是减债为主或者红线达标为主，希望做回公司本身的业务，包括卖楼、收款，以及结账、预售，未来产生的现金流帮我们减债。目前现金流的比例，对于未来12个月，除了公司去物色一些新的融资渠道，都会以卖楼、结账、收款为主，增加现金流，继续往红线目标和以降总债务为主，这是大方向。市场并不是公司能控制的，主要还是以现金流目标为主。旧改和买地的策略，公司手头上的土地储备已经有5500万平方米左右，足够未来4-5年的发展。我们发展的时间、开发会跟上市场的需求。陈志濠：公司的主要目的“三条红线”还是降总债务。去年到今年也降得不少了，这会帮到“三条红线”指标。有几个指标可能需要一点时间去实行，包括刚才讲的收款、还债。根据到期日去还，还完之后才会减总债务，达到红线，这也是今年其中一个目标，但未来12个月以“三道红线”为目标。我们的计划是每一年降一条线，2021年一条，2022年一条，2023年一条。现场提问：公司计划是说每一年都将一条变绿，今年计划先将哪一条变绿？陈志濠：今年首先是净负债率，集团现时的净负债率约为123%，与达标的100%相差不远。现场提问：今年降总债务的目标是多少？管理层：刚才讲到的300亿，有一些是借还新旧的，每半年都是降100-200亿元，速度也因应销售和收盘，所以下半年也是按照100-200亿元的区间，也是可以达到其中一条。总债务包括借新还旧，不纯粹是减债，也有一些新的开发贷、贷款，只不过是大家会根据量和成本去调整。现场提问：早前住建部公布了对于城市更新防止大拆大建的通知，政策对公司的旧改业务有什么样的影响？管理层：暂时从政策来说，除了信息和政策上大家看到的，执行上也要时间，所以旧改的目标暂时没有大变。李思廉：现在公司把旧改作为一个建立优质土地储备的策略，旧改政策在大湾区应该不是新话题了，湾区每一个城市都有相应的比较独立的政策配备，因为每一个城市的规划、历史和要保护的都不一样。我们扎根在广州，对广州的城市更新特别关注，这也是我们过去几年花了很多精力去做的事。所以在每一次我们举行发布会时，我们都会向大家说一说我们的城市更新项目，主要就是在广州。最近大家看到一些政策的说法，根据住建部最新政策的解读，就是希望大家在城市更新时不要在大城区大拆大建，广州有11个区，应该是集中在越秀区和荔湾区的旧改改造项目要比较注意，一般在天河、黄埔、南沙、海珠等影响是很小的。现场提问：公司商票规模现在大概是多少？李思廉：大概是30余亿元。现场提问：公司提到近期要转化的旧改面积为800万平方米，近期大概是怎样的一个时间段，今年转多少？李思廉：800万平方米是未来2年到2年半的计划，在2023年会完成全国800万平方米，可售货量大概在2400亿，今年和明年的任务是转化大约一半左右。现场提问：公司上半年有一些促销，但均价还是上升了，之后的毛利率有怎样的指引？要达成全年的目标，如果限价，对下半年卖楼是否有影响？李思廉：现在的减价以旧货为主，部分城市的限减令不是一个全国的政策，个别城市会提出来。我们现在的库存很多都是停车位、商铺，以去化为主，当地政府也是支持的，所以受到的影响不是很大。我们全年的毛利率大概是25%-30%之间。现场提问：可否说说年底的派息政策有什么调整？陈志濠：派息是看短期的现金流，暂时还是以安全为主。事实上，现在在国内的政策之下，大家收钱会慢了，按揭的指标也细了，所以还是以安全为主。希望我们的股东给一点耐性。

富力

观点直击 | 富力看重减债称一年达标一条红线（实录）

阅读后几篇头条

热门搜索

推荐的楼盘

大家都在问

热门评论(0)

观点直击 | 富力看重减债 称一年达标一条红线（实录）

预约看房

新用户将自动注册, 并视为同意《楼讯网用户服务协议》及《隐私协议》

预约享优惠

阅读后几篇头条

热门搜索

推荐的楼盘

大家都在问

热门评论(0)

观点直击 | 富力看重减债称一年达标一条红线（实录）