观点直击 | 保守的目标与旧改岑钊雄称重仓湾区与2022年转绿档（实录）

观点地产网 2021-08-19 16:32 阅读 296

观点地产网 8月18日上午，时代中国线上召开2021中期业绩会。受限于网络形式，外界依旧只能从声音中获取有限信息。循例，出席会议的有董事会主席、行政总裁及执行董事岑钊雄、执行董事牛霁旻、首席财务官黄嗣宁先生、投资者高级关系经理周莹女士，以及今年初刚从佛山公司总经理升任联席总裁的周四阳，据悉目前其主要协同总裁岑钊雄开展集团经营运作管理。对于今年上半年的业绩表现，管理层认为是“按步骤一步步落地”，基本符合预期。半年报数据显示，2021年上半年，时代中国录得收入136.384亿元，同比减少8.6%；利润19.233亿元，同比增加6.2%；核心净利润增加至19.346亿元，同比增加5.7%；公司拥有人应占利润为16.289亿元，同比增加6.0%；权益合并收入为181.853亿元，增幅为21.8%。同期，毛利为人民币45.48亿元，同比增加13.08%；毛利率33.35%，按权益合并后毛利率则为30.92%。针对行业发展规范的各项调控政策持续细化下，岑钊雄判定下半年包括地价、房价、交易等，整个行业将走向平稳。具体到时代中国自身发展，则是要适应调整，坚持长期主义。不过整体的发展定位和方向大致不变，岑钊雄提出三点方向--大湾区战略，推进城市更新业务的发展，优化债务结构。三道红线指标上，“计划在2022年底之前全部转绿”。目前时代中国踩线一条，上半年资产负债比率由去年末的78.6%已下降至76.6%。销售和土地 2020年全年时代中国实现合同销售1003.8亿元，首破千亿，相比原先预期的823亿元销售目标增长不少。但其今年定下的1100亿元销售目标仍然相对保守，增幅仅为9.6%。从上半年的销售业绩看，时代中国取得合约销售454亿元，同比增长39%，完成目标41.27%左右。从整体的收入结果看，上半年的总体结转，考虑联合营公司权益分享的部分录得了大约181亿的收入确认，增长21.8%。而根据主要的损益表，上半年物业发展、城市更新及物业租赁和转租三大业务的收入占比分别约为80.7%、17.6%及1.7%，收入同比减少8.6%，主要是物业销售收入减少所致。具体而言，来自物业销售的收入同比减少25.2%，贡献主要来自珠三角城市及长沙的项目等；销售回款率为80%；而整体销售均价录得1.9万元/平方米以上，相比去年全年的1.5万元/平方米有所提升。销售是否受到五、六月份广佛疫情反复的影响？管理层在业绩会上表示基本不受影响，大致按照年初的预期完成了需要在上半年交付的量。主要原因在于交付结转上，整体的铺排重心放在了下半年。管理层解释称：“在收入以及物业销售结转方面，由于公司在全年的计划结转目标比较大的比例会在下半年，所以同期对比上半年的合并结转相对有减少。”按照全年400多万平方米的交付量，下半年还有300多万平方米的交付任务。从区域销售贡献上看，珠三角地区销售占比约95.5%，更为核心的业绩来源则是广州、佛山、东莞，期内销售贡献已经超过了75%；2020年全年该三个城市贡献为61%。按照管理层的安排，全年可售货值1600亿左右，下半年还有1105亿左右的货值推出，其中有接近70%依旧位于湾区核心城市。此前岑钊雄曾表示聚焦大湾区是策略，时代中国第一阶段已完成了在大湾区的业务布局，实现了千亿规模，但当下考虑长期主义和持续增长的投资策略是否有所变化呢？据介绍，今年上半年时代中国一共新增了7幅土地，总建面约153万平方米，土地购置成本约为35.43亿元，拿地销售比仅为7.8%。据了解，7幅地块中，时代中国仅为惠州和肇庆2幅地块支付了全部的土地成本；其余5幅地块支付土地成本皆未超过30%。买地策略亦有所谨慎，在城市选择上，时代中国上半年拿地包括广州、佛山、东莞、惠州、肇庆，以及湾区外的南京和长沙。除大湾区战略之外，岑钊雄认定湾区外选定的几个城市发展前景非常大，并表示：“我们就在这几个地方投资”。不过目前看，外扩的态势依旧没有铺开，时代中国整体的投资策略未有明显改变。“让投资更加聚焦、更加简单，这是我们的一个很重要的策略”，岑钊雄在业绩会上表示。整体土储布局上，截至上半年，该公司所有的145个处于不同阶段的项目中，133个分布在广州、佛山、江门、东莞等广东省主要城市，另有6个位于长沙，成都和杭州各2个，武汉和南京各1个。土储总建面约为2166万平方米，其中89.5%位于大湾区（含清远地区），管理层认为足够支持今后公司3年的发展。公开市场之外，时代中国的土储获取更多依赖于旧改--“目前公司土储里面大概有50%是从城市更新转化出来的，有大概50%是在公开市场获取的”，而后续城市更新贡献的土储也将持续增加。城市更新年初，岑钊雄在回应“10%规模增长的目标是否保守”时表示，未来公司的发展方向不仅仅是合同销售金额的增长，更重要的是利润的增长以及财务的持续改善。这在本次业绩会上同样在提及。下一个阶段工作，岑钊雄拟定四大方向--投资策略保持在湾区的领先地位；推进城市更新业务；优化债务结构；提升管理效能。有分析师透露，岑钊雄于当日的投资者会上表示：“接下来在城市更新方面的工作安排，也会是公司最重要的一项工作。” 截至2021年6月30日，时代中国在国内的7个城市公司拥有大约160个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在的总可售面积约为5340万平方米，预计总货值大约为1.6万亿元。从业绩贡献看，上半年时代中国的城市更新业务收入24.065亿元，主要来自广州及佛山等地区的城市更新项目。期内由于毛利率较高的城市更新业务收入，时代中国的整体毛利率由上年同期的26.9%上升至33.3%。这相比去年上半年的情况好些，2020年其城更业务录得54.5亿元的收入，同比增长151%，毛利率则为71%；但上半年没有来自旧改项目的结转收入。据管理层介绍，今年上半年时代中国合共转化了4个旧改项目，总建面约141万平方米，分布在广州、佛山及惠州，其中2个项目转为正式土储进行后续的二级开发，涉及的总建面约为51万平方米。另据参加投资者会议的人士透露，目前时代中国旧改项目中已经进入拆迁阶段的，预计在未来两年内能转化17个项目，大概可以提供接近2000亿的货值。其中在广州的城市更新面积约为2995万平方米，项目数量达69个，佛山片区所带来的潜在可售面积达到1052万平方米；合计广佛两城将带来约4048万平方米土地资源，占总体潜在可售面积的比例超过了75%。另外值得注意的是，时代中国发布最新的组织架构调整。除了集团总部层面的调整，该次区域层面的变动也不小，主要为地区合并以及房产开发业务和城市更新业务分离。地区合并后，原有的15个省内城市公司仅剩7个，其中珠中江、惠河、深汕3个公司保留城市更新职能，负责珠海、惠州、深圳等地区的城市更新业务。广州、东莞、佛山3个地区将单独设立城市更新公司，包括广州设立了南北两区城市更新公司，东莞设立了临深和临广两个城市更新公司。至于近来住建部发布的关于旧改征求意见稿，对重仓旧改的时代中国是否受到制约？岑钊雄表示：“这对我们而言基本没有影响。” 其作出解释，因意见稿主要涉及老城区拆迁不能超过20%、新建拆除比不大于2等，主要引导有序拆迁、抑制区域房价、考虑低收入家庭等。而时代中国一方面基本无参与老城区的改造，另外目前参与的项目基本是就地安置，拆建比基本上也没有超过2，“所以我们的项目也是符合文件精神的。” 另外，“拆迁虽然阶段性推高了一些租金，城中村里面提供的所谓低租金的住房，随着政府的公益性住房加大供应，将会有所补充；回迁后租金也会慢慢降下来，另外因为城市更新增加了很多房源，对整体租金的稳定其实是更有保障的”。而如何适应政策导向更加有序推进城市更新项目的拆迁转化以及提升综合运营能力，将是下一步时代中国需要关注的。以下为时代中国控股有限公司2021年上半年业绩发布会问答实录节选：现场提问：国家持续出台调控政策，比如限价、限贷、限售等，管理层觉得接下来楼市会呈现什么样的格局？时代中国有什么应对的策略？岑钊雄：房地产行业在我们国家是一个非常重要的行业，因为它的规模比较大，影响的行业也非常多。所以我想房地产行业的稳定有利于整个国家战略的转型，有利于提供一个平稳的发展环境。我认为随着各种调控政策的落地，下半年整个行业应该是走向平稳，包括地价、房价，整个交易都是走向平稳的。在这样的情况下，时代中国首先要主动适应国家政策调整的方向，坚持长期主义，也确保公司的业绩有质量的增长。同时也要更加坚定大湾区战略，坚定推进城市更新业务的发展，为城市贡献我们的力量，也希望城市更新为时代中国的未来发展提供源源不断的动力。三是要坚定的优化债务结构，让公司可以行稳致远。接下来公司按照以上几点的方向，在业务执行过程中按步骤一步步的落地。目前看回上半年的业绩，我们做的还是不错的，基本上按照公司原来预定的方案顺利落地。我相信，下半年也可以坚定的按照我上述这几点做法推进公司业务的发展。现场提问：三条红线指标上看，时代中国去年踩中了一条，今年上半年有没有得到改善？上半年公司是否面临偿还债务的压力？有哪些应对措施？岑钊雄：对于时代中国来说，目前三条红线里面其中有一条还没达标，其它两条都已经达标。未达标的那一条就是扣除预收帐款以外的资产负债表，去年这个指标是78.6%，到今年上半年已经降了两个百分点，达到了76.6%。我们计划在2022年底之前三条红线全部转绿，特别是现在踩线的这一条，非常有信心在2022年底之前把它恢复到一个理想的状态。另外在债务方面，其实从去年下半年开始到今年上半年都做了一系列的安排，平均利息已经从原来平均7.3%降到7%；其实到目前为止的利息已经是6.5%左右。对未来一年到期的债务也做了很好的安排，目前公司的债务结构以及债务的偿还能力是非常有灵活性、有空间的，我们目前在这方面的工作还是做得挺好的。现场提问：管理层对于最近住建部严管城市更新大拆大建的看法以及对公司影响的评估如何？这对未来旧改项目转化以及开发计划是否有一定影响？下半年还有哪些城市更新的项目有待转化？岑钊雄：有关住建部的征求意见稿，各地方政府在收到这个文件之后也在考虑怎么回应住建部的这个征求意见稿。首先我认为，城市更新是国家一个很重要的工作部署，它是党的十九届五中全会一个很重要的决策部署，也是国家十四五规划纲要明确的重大项目。住建部的文件提到的主要是关心几个问题，一个是大拆大建，这里更想引导的是有序拆迁，持续进行更新。主要的问题，一个是针对老城区的改造，希望不要拆得很多，最好不要超过20%；第二个是老城区以外的棚户区、城中村，拆建比不宜大于2，你拆1平方，新建的不要超过2平方，还有就是就地的安置率不低于50%；另外是租金的问题，主要是考虑低收入家庭，因为很多人住在城中村，一旦城中村拆迁，有很多租赁的需求，也推高了租金的水平。对于时代中国来讲，基本上是没有参与老城区的改造，所以这一点对我们来说是没有影响的；另在目前所有参与的城中村改造项目中，我们的拆建比基本上没有超过2，也基本上都是就地安置的，所以我们的项目也是符合文件精神的。另外在租金方面，我认为因拆迁带来的租金上升只是阶段性的，城中村里面提供的所谓低租金的住房，随着政府的公益性住房加大供应，这方面也会做一些补充。另外建好房回迁之后，慢慢这个租金也会降下来，同时因为增加了很多房源，对租金的稳定其实是更有保障的。现在我们可能是需要去关注如何实现更加有序，持续协助城市保持活力与动力，持续带来一些更有价值的新的可能性。我想我们要考虑的是，适应政府新的政策导向的同时，将“内容”做的更好一点。现场提问：近期看到二次集中供地在很多城市都终止了，在进行政策性打补丁，对此管理层怎么看？时代中国在第二次集中供地中会参与哪些城市，未来在招拍挂、城市更新获得土储方面会形成什么样的战略的布局？岑钊雄：有关现在拍地政策打补丁的措施，政府的文件现在还没看到，但从目前来看，应该是蛮好的一个补充措施。因为之前集中供地对房价进行了限制，但对地价基本上没有限制，或者就算有限制地价，还是把成本转移到代建或者其他方面，它其实在地价层面是没有做一些约束的。这次最重要的，政策应该还是希望除了房价稳定，同时对地价有所约束，这其实有利于整个房地产行业政策的长远稳定和持续发展。关于时代中国在买地方面的策略，我们的布局是非常简单、清晰的，坚定大湾区深耕的策略；除了大湾区以外，我们现在进入了5个城市，包括长沙、成都、武汉、南京、杭州，都是前景非常大、经济非常发达的地方，我们坚定就在这几个地方投资。让投资更加聚焦、更加简单，这是我们一个很重要的策略。我们的土储里面大概有50%是从城市更新转化出来的，有大概50%是在公开市场获取的，但接下来的时间，慢慢在城市更新里面贡献的土储会越来越多。我们在公开市场里面拿地，也是加仓已经进入的城市，按照聚焦的投资逻辑来进行投资。我们预计整个土地的市场在下半年会趋于平稳。按照目前的政策来看，下半年还有第二次、第三次集中供地，我们会看市场的情况再做出一些决定，但是我们的策略是非常清楚的。现场提问：内地对于融资政策比较严格，加上有房企出现了债务违约，这样会否影响公司的发债安排或者融资成本下降？预期下半年平均融资成本是否还有下降的空间？牛霁旻：目前市场上出现债务违约，我想对整个行业一定是有负面影响的，但是对时代中国而言，我们是一个深耕大湾区的企业，在大湾区深耕了接近22年，在本地拥有良好的信誉，包括目前的信用评级也是AAA，和商业股份制银行也有接近20多年合作的历史和成功的经验。整体上我们跟各个银行机构达成了长久的战略合作关系，对于公司融资方面，或者是金融市场方面的影响应该是不大的。我们今年下半年或者是往后对于金融市场的判断，从去年年底有双比例和“三条红线” 监管政策的出台，行业的金融监管会持续保持收紧的态势。我们会按照岑主席跟大家反馈的战略，坚定不移的做聚焦，稳定经营，做长久，不做短期。后期逐步根据市场和金融监管的要求，主动去适应，降低相关的债务比例，做到稳健经营。同时公司也有信心在明年年底之前，会把“三条红线”目前踩线的指标，变成绿档。

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