五折卖房！这个省会城市惊现“降价潮”，什么信号？

长春，真正扛不住了。

六月初，一股猛烈的“降价潮”在这个省会城市多点开花。降幅之大，让人瞠目结舌：

朝阳区某名都，狂降3000元/平！

辖下的公主岭市花溪谷项目，从开盘时的超8000元/平降到现在的5000元/平！

北湖的晰晰悦府，备案价12000元/平，现在精装修6000元/平即可到手！优惠力度高至五折！

......

开发商一系列的“骚操作”都来了：承诺返本、打折甩卖……企图加速回款。

以晰晰悦府为例，其网签备案价为12500元/㎡，但开发商承诺，会在六年内依次返款，共计补贴总房款的50%，相当于实际成交价为6200元/㎡。

为了规避风险，开发商还包装了一下说辞，将其表述为“人才补贴政策”：

1.优先晰晰集团的员工和合作企业的员工，以及应往届本科毕业生等创业者；

2.落户长春北湖，交房三年之内不能转让；

3.只有4号“人才楼”共计100套房出售。

无独有偶，朝阳区的某名都也使出了返本销售的办法。其备案价为8322元/㎡，如果全款购买，那么开放商会在1到2天内将超过5000元/平方米的部分进行返款，如果是贷款，则返本日期会在3个月左右。

其返款力度相对稍小，占总额的40%左右，但返款速度快，因此得到更多购房者的青睐。

据当地已经购房的中介表示，已经有人收到了全部返款，且该项目已经成功全部清盘。

返款的数量也“卷”起来了。

净月区的富得林·曼哈顿中心酒店式公寓项目，号称“10年返租总房款70%”。

乱象丛生，政府不得不出手了。

长春市住建局一纸通知下来，“按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房网签备案”。

这也是有法律依据的。

为了防止开放商资金链断裂，将破产的风险转嫁给买房人，《商品房销售管理办法》第11条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

在长春，这种销售模式就已经爆过大雷。

2017年，长春市农安县合隆镇“海之恋”项目，号称投资25亿，精装公寓及商铺售后返租，返还比例为总投资额的8％-10％，每年返还4次，共返10年。

结果2018年10月，相关负责人失联，“海之恋”项目烂尾，直到今年3月才有人接盘。

买返本销售的房子，就是一场豪赌，上街维权不在少数。

不过，就算查处了违规做法，长春还是有不少楼盘，开始明目张胆直接降价。

以花溪谷项目为例，其备案价在8000～9000元/㎡左右，但售楼处，该项目以5000元/㎡的价格出售，相当于七折卖房。

对降价最为愤怒的，是已经买房的业主。

宽城区万科翡翠滨江，从1.35万元/㎡的均价降至9000元/㎡，多位业主急火攻心——这相当于买了房直接亏了二十多万！

他们找来媒体，表示要向开发商“讨说法”，哪怕不赔差价也要赠送车位作为补偿。

高新南阳光美湖天地，打九折卖房，从九千直降到八千，眼瞅着几十万的银子凭空消失，业主们将其告到领导留言板，却得到房管局“不作要求”的回复：

“商品房是一种商品，之所以称为商品，（是因为它）受市场供求关系调节”。

“我们这边要求销售价格不允许高于备案价格，开发商买（卖）得便宜我们这边不做要求”。

这个答复虽不大通顺，但意思很明确了：降价，我们不管。

长春的房价也有过飞涨的时候，但如今楼市确实明显降温了，寒风阵阵。

借着2016年全国房价暴涨的东风，长春实行了棚改货币化安置手段，大大推动了当地房价飞涨。

2019年，长春从三年前的均价6000元/㎡到破万，涨幅将近66%，一举跨入“全国城市房价万元俱乐部”。

房地产市场一片涨声，从房企到中介乃至业主们无不狂欢。

此外，当地热门的学区房房价一路走高，去年已经有“老破小”单价破6万，今年甚至有单价破8万的天价学区房。

当地电视台难以置信，专门前去核实。

“32平260万，全款买房，折合是8.1万元买的，”房产经纪人还表示，“学区房始终有风险，所以面积越小，单价越高。”房

然而，局部的热，无法掩盖整体的冷。

2018年8月，长春取消棚改货币化安置，改为棚改安置房。失去这一房价的强大上涨助力后，长春的新房价格涨幅一路走低：

同比涨幅从11.8%下降到9.4%、2.3%，再到今年的1.7%，越来越低迷。

数据来源：国家统计局

从2019年开始，长春的房价就一直在万元的门槛“左右横跳”，迟迟没有继续往前。

今年年初，贝壳研究院公布的2020年十大房价下跌城市榜单中，长春跌幅1.5%，排名第八。

如今，长春楼市已经是冷入骨髓。

2020年，长春的土地计划供应量达到了五年新高位，年度成交面积2547万㎡，位列全国第一，并且是唯一成交面积超过2500万平的城市。

天量的土地供应，更进一步地加剧了楼市的供求矛盾。

根据克而瑞数据，截至2021年5月末，长春市商品住宅累计库存1121.2万平方米，按照2020年平均销售速度计算（月均去化71.92万平方米），当年库存可销售15.5个月。

据中指研究院统计，5月长春商品住宅销量49.1万平方米，较去年同期下降21.3%。今年近70%的新楼盘，去化率不足5成。

这头供应源源不绝，那头消费端却迟迟跟不上。

根据七普数据，剔除去年吞并公主岭市而获得的86.23万人，长春十年的人口增量实际只有53万人。但放眼东北，它已经是位列沈阳、大连之后，人口增长的季军了。

要知道，论经济首位度，长春是全国第一的省会城市。可以说，吉林省的经济总量，有一半是长春贡献的。

合一省之力，肥长春一市。在这种强省会地位下，虹吸全省人口，增长量一年算下来也不过5.3万。

背后，还是东北难以遏制的人口外流和低生育率。

今后，小城市人口往大城市跑，往大都市圈跑，将会成为常态。在全国各大城市，你都有可能听到一口亲切的“大碴子味”。

从今年集中土拍来看，长春第一轮拍卖，就惊现25%的流拍率，溢价率仅为3.3%；

第二轮集中土拍，流拍率进一步上涨至38%，溢价率下降至0.4%。甚至乎，第二轮还没开拍，就有八块土地终止交易。

开发商观望，买房人也观望。

长春，土地市场一片冰封，这股寒流将会迅速传导至房屋市场。

叠加今年“三条红线”政策的影响，以及长七条“首套房首付30%且不批第三套房贷款”，可想而知，价格战将会继续上演。

除了学区房和地铁盘还有一定购买力支撑外，房子，尤其是远郊新房将会越来越难卖。

“凉凉”，将会是很长一段时间里，长春楼市的主旋律。