普通人怎么看懂城市的最优规划在哪里？买房升值必看

如何选择一个城市最优质的的板块？我们需要看它的决定性因素，那就是板块的供求关系。只要我们了解这一点，就很容易找到一个思考的模型。

所谓供求关系一般涉及到两端：

一端是供给端，由政府和开发商决定。一般会有几个因素来决定：

一是规划的终极目标是什么？也就是政府会给一个版块或者一个区域最终的规划能级，比如说这个版块到底是一个纯居住的地块，还是一个商业地块，还是商住结合的地块；这个版块到底是CBD、还是一个城市的中心。这种规划的终极目标对于决定这个版块的供给是非常重要的。

二是政府给到这个地块的规划，是什么能级的产业？是劳动密集型、资金密集型、技术密集型还是其他的形式，这种产业的能级能够决定未来导入人口的结构和数量，还有收入。

三是是否有政府指定的开发商来做。未来这个地块要建多少住宅？这些住宅的容积率是多少？是解决刚需还是改善的问题？

以上这些供给因素都会决定这个地段产品的特质。

另一端就是供给端。这一端是由政府和开发商来引导，最终由市场来确定的。一般有以下几个影响因素：

1、 这个区域有什么样的配套

我们要理解的是关于居住为主的配套，比如能不能购物？交通方不方便？附近是否有学校？附近有没有医院方便就医？附近有没有公共设施方便休闲娱乐等等，更进一步讲，附近有没有图书馆、博物馆来提升整个片区的格调？这些都会影响这个版块的价值。

2、 这个区域能吸引什么样的人口

这一点一般在政府规划里都会提到，尤其是新区。政府规划会通过产业、住宅配套来确定片区的人口，但这些人来不来？能来多少？还是由市场来决定。毕竟这些都是需求端的因素。

以上这2大因素基本可以确定需求端是什么样的了。

综合供给端和需求端情况，我们就能基本确定这个片区的升值潜力了。一般，最佳的一定是供不应求的，最差的一定是供大于求的，而供求平衡只是相对比较理想的状态。

值得一提的是，决定供给端和需求端还有一个关键因素，那就是规划的终极目标，当一个片区的终极目标确定了，那么后面很多动作都是由这个目标来推动的，所以我们可以通过终极目标来简单分析这个片区的潜力。当然如果同时有几个片区非常的类似，那么我们在分析时，就要纳入其他的因素去进一步分析了。

除了以上几个影响因素以外，其实还有一个大的影响面，那就是利好持续的时间。简单解释下，就是如果这个片区的能级非常高，利好持续的时间非常久，它的建设和引入是不断向好的，那么这种片区的升值潜力也一定是非常好的。

综上所述，我们要找的就是那些供不应求，且利好不断的片区，这样的片区才极具潜力。