【1】
都城分离，中心城区强疏解
东部发展新区成北京发展新重点
2017年中央在批复新一版《北京城市总体规划》中，明确提到北京城市发展要深刻把握“都”与“城”的关系，“都城分离”要作为未来北京城市建设的核心要义之一。
城市总体规划中明确“中心城区是首都功能的集中承载区，是疏解非首都功能的主要地区”，要“严格控制城市规模及人口，优化提升首都功能”。
如果说东西城核心区是中央政务区，那么中心城区将成为真正的首都功能区，未来要实施强力疏解的核心地区。
从2017年到2019年，北京中心城区已经历经了第一轮强疏解的过程，主要是通过四大手段：
第一，将北京行政中心，包括北京市政府疏解到了通州城市副中心，实现了真正意义上的“都城分离”，带动了中心城区人口的向东转移。
第二，是将批发市场、小商小铺全部疏解出去，实现了人口的初步疏解。
第三，是逐渐把人口相对集中的医院、学校等引导疏解出中心城区。
第四，是通过清理违规群租房、地下空间，再次疏解流动人口。
以上四大手段对中心城区人口的下降起到了关键作用，根据北京相关数据统计，2016-2018年，北京城六区常住人口下降了接近100万人。
如果再加上流动人口，预计城六区疏解人口总数量可能会高达300万左右。而到2020年，城六区人口还要再下降接近80万人，控制在1085万左右。
在强疏解之后，北京中心城区的下一步有可能会出台严厉的控制措施，严防人口返归中心城区，可能包括从汽车出行、购房等方面均会有涉及。
在中心城区严控之外，北京的城市发展重心开始转移，以城市副中心、新机场为核心节点的东部发展新区逐渐崛起。
在北京总体规划中，把“一副双港三县四区”地区称之为东部地区，是未来北京优化首都功能和发展非首都功能的关键承载区。
这个东部地区是未来北京城市发展的重点区域，以通州城市副中心为核心，辐射带动两个机场，北三县及大兴、亦庄、平谷、顺义等区域的发展。
总体上说，我们认为未来的北京发展，分为两个重要板块：以中心城区为核心的首都功能发展板块和以城市副中心为核心的城市经济发展板块。
中心城区属于减量发展，优化发展；城市副中心属于增量发展，提升发展。这样就形成了北京总体上“一减一增”的总体均衡发展格局。
【2】
新机场申请市级经济管理权限
打造北京版“临港片区”
2019年8月，国务院审批通过《上海自由贸易试验区临港新片区总体方案》，上海临港自贸区被称之自贸区的升级版。
上海临港自贸区制定的特殊支持政策，主要聚焦于管理权限、资金支持、人才吸引、土地规划、住房保障等方面，很多政策力度相当大。
上海临港自贸片区的核心优惠政策，主要包括以下几个方面：
第一，上海临港片区是市级经济管理权限，所得税收全部用于片区建设，而不再回归市里。
第二，入驻企业未来五年内所得税按照15%缴纳，远远低于普遍的25%。
第三，购房政策按照个人来控制，而不是按照家庭来限购，同时把购房限购条件从5年压缩到3年。
第四，探索人民币的自由兑换，设立自由贸易账户，资本可自由流动。
上海临港自贸区的政策给北京新机场自贸片区提供了样板，北京新机场自贸区显然可以成为北京版“临港片区”：在城市副中心之后，北京第二个市级经济管理权限单位。
第一，人口落户门槛有望大幅度下降，企业员工购房购车的门槛也将下降，比如北京社保购房有望缩短，而在河北购房可能直接取消限购。
第二，税收方面将有较大突破。自贸区内税收全部用于片区建设，境外人士所得税可给予优惠，企业所得税按照15%征收。
第三，可设立自由贸易账户，实现资本可自由兑换，建设用地脱离北京减量发展指标，实现大规模快速建设。
以上政策一旦落地，北京新机场片区将会成为继城市副中心之后的第二个经济中心区，推动大兴南的快速发展。
【3】
通州北三县协同发展进入新阶段
副中心生活区落定大厂夏垫
6号线东延或成定局
新机场自贸区是北京城市发展南拓的核心表现，而通州和北三县的四统一协同发展则是北京城市东进的另外一个核心特征。
2018年，廊坊大厂县批复上马“两个一百亿”工程：分别是中国人民大学“大厂拓展区”项目和北京城市副中心生活区项目。
这两个项目分别在2018年年底先后被大厂发改委所批复，总投资均在100亿以上。
其中中国人民大学“大厂拓展区”项目总投资高达110亿，选址大厂潮白河板块，目前已经全面开工，要打造人大附中、附小等学区项目。
该项目预计在2025年全部投入使用。
而北京城市副中心生活区项目自从2018年10月份被大厂发改委批复之后，就一直秘而不宣：总投资100个亿，建筑面积高达108万平米。
2019年9月大厂第二批重点项目正式开工，其中副中心生活区被提及有可能落户大厂夏垫板块。
不久之后，世茂地产宣布投资60个亿建设大厂夏垫的城市科技广场项目，在其规划文件中，明确了北京城市副中心生活区项目落户大厂夏垫首钢地区。
这样一来，北京两个百亿级项目分别落户大厂潮白河及大厂夏垫，将会对未来北三县地区和通州的地铁交通体系产生巨大影响。
从近期规划看，到北京轨道交通第三期的规划建设期，大概是在2018-2025年期间，我们判断北三县将大概率会通三条线路：
第一是连接燕郊-副中心的22号线，是政务中心区的重要线路。
第二是6号线东延夏垫，连接副中心生活区-北京市政府，是市政府服务线路的核心体现。
第三是M101线路，连接副中心-潮白新城的人大项目。
以上三条线路，我们判断是短期内最有可能实现的线路，但最终线路走向还是看年底官方的规划文件而定。
综上所述，我们认为随着北京中心城区的逐渐“首都化”，中心城区出现明显的减量发展特征，北京未来的发展重点逐渐向东南方向传递。
尤其是随着新机场片区的自贸区成立，副中心与北三县地区协同发展的逐渐深入，北京城市逐渐呈现出“东进南拓”的基本特征。
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