土地财政的最新消息，楼市走向新变化

土地财政的最新消息，楼市走向新变化

七年前的雪景（姚攀）

2021年6月4日：

我不是一个看空房地产的空军，也不是一个看多的多军。我本以为zf可能就这样拖着，让房地产增长幅度慢一点，投资收益低一点，自然资金它就不会大量涌入了。没想到会出这招。

这个政策是什么呢：一句话总结，今后卖地的钱不再归地方直接拥有，而是统一进入国库了。听起来威力够大吧。也就是说今后，土地出让金全都要进国库，接受财政和税务核查，地方对出让金的使用要按照上层的流程要求，也要接受上层透明的监管。

以后地方上要钱，怕是需要向上面打报告了，花多少钱，花在哪，都要说清楚。我想到了一个小孩子想买玩具，但是妈妈说我们不买的画面，毕竟钱不是小孩自己的。当然，只要是正当花销，都不会减少的。小孩的“压岁钱”(土地出让金)，现在都被妈妈“暂时”给他“存”着呢，只要他听话，等他长大了，一定都会还给他的。

财税体制改革，是要祛除地方收支自由的高负债发展模式的弊端(不是说不要这种模式了，只是国家接手来革除弊端，一句话总结，就是要减少地方政府对土地财政的依赖)，以前没钱了就卖地，没钱了就借钱，卖了地还钱，没地了就画个圈圈提个概念开始搞新区，这种模式助长了楼市的生生不息，让各种调控投鼠忌器、难以奏效。现在，转而由中央直接控制土地供给端，实现全国统一操盘，适度杠杆运行土地财政。有些小县城以前负债几百个亿，都不知道这是怎么搞出来的。以前一些普通城市忽悠开发商来买地，可以返点来推高地价，现在自己都没收到钱，拿什么来返点。

既不悲观也不乐观，理性看看政策原文怎么说：

下面是政策发布的原文：

一、为贯彻落实党中央非税收入征管职责划转税务部门的有关部署和要求， 决定将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收。(税务部门就是国税国库了)

注意：因为国地税合并后，现在税务部门都是国税领导，官员任命都是上级垂直任命。所以，钱进到税务部门，就开始执行中央政策。

二、四项政府非税收入划转给税务部门征收后，以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入， 由税务部门负责征缴入国库，有关部门应当配合做好相关信息传递和材料交接工作。税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定，依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足额缴入国库。已缴入财政非税专户，但尚未划缴国库的有关资金，由财政部门按非税收入收缴管理制度规定缴入国库。(钱进去了)

三、税务部门按照属地原则征收四项政府非税收入。 具体征收机关由国家税务总局有关省（自治区、直辖市、计划单列市）税务局按照“便民、高效”原则确定。原由自然资源部（本级）负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金等非税收入，征管职责划转后的具体工作由国家税务总局北京市税务局承担。

四、税务部门征收四项政府非税收入应当使用财政部统一监（印）制的非税收入票据，按照税务部门 全国统一信息化方式规范管理。(监督每一笔资金的使用去向，减少那啥)

五、除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、 分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。 (妈妈帮你保管压岁钱，你要听话，长大就还给你)

六、土地出让、划拨后，应确保征管信息实时共享。税务部门应会同财政、自然资源、人民银行等部门做好业务衔接和信息互联互通工作，并将计征、缴款等明细信息通过互联互通系统传递给财政、自然资源、人民银行等相关部门， 确保征管信息实时共享，账目清晰无误。

因为政府土地出让金很大程度上是用于基础设施建设，推动城市的发展，毕竟这是我们国家能迅速达到世界第二的主要原因之一(投资部分)。以后，中央加强这部分钱的监管和调度，会让钱用在国家战略最需要的位置上，大概率会促进区域平衡和城乡平衡，各个城市正常发展需要的钱还是不会少的，对土地财政的打击不至于太过分。但是这调控手段在中央手里握着，什么时候用，还不就是看房价疯狂到什么程度，也许只是个时间问题。愿不愿意打你，和能不能打你，是两个维度的问题，全看市场后期走向了。

有人说：如果地方没有卖地的快乐了，就不想多卖地了，供给少了自然价格就上来了。(这个权利可能会完全由上面统一定夺，确定这个城市供多少住宅，供多少共有产权房，供多少公租房、保障房，下面的人只需要听安排去执行，收钱的才是老板)

也有人说：中央把握土地出让金等财务，并通过集中供地等方式直接影响或者命令地方，单独规定这个城市必须供多少住宅地，多少保障房，多少公租房，并且严格限制地价和房价上涨。大概率会让市场回归居住需求，实现房住不炒。那改善型需求可能市场最广，当房地产回归制造业本体时，比的就是谁家的产品好、设计好、住起来更舒适。

也有人说：这种税务的征收方式无非就是，以前由自然资源部收土地出让金变成了由税务部门来收取。本质上没有什么变化，主要是加强了对土地出让金的使用监管。(能不能，和愿不愿，不是一回事，现在是让“能”，成为了现实)

各个观点都有其正确性，我们国家出政策一向是稳健的，涉及变化不会太大，所以说暂时不会有多显著的变化。但是不知道大家有没有经常走公司报销流程，钱拿出去了就不太容易拿回来，什么时候出大招，还不是看房价什么时候疯。

房地产占gdp的比例确实不小，还没到直接了账的地步，我们国家的城镇化还有一段路程。城市更新也是今年大篇幅列入政府工作报告，只能说这又是在促进房地产市场平稳健康运行，稳地价、稳预期、稳房价，这也是十四五规划对房地产的主基调。让房价涨幅与收入增幅保持在相对合理的区间。

土地出让金占地方政府收入的大头，政府的开支和偿债，都得靠这部分资金。所以对大多数土地财政依赖比较高的城市而言，也不可能说收走就收走了，但是深圳这种不依赖土地财政的城市，还真说不清楚，也许就打土豪分一部分给西部了。

国家十四五规划中提到，到十四五末期的时候，土地出让收入用于农业农村的比例，不低于50%。但是目前很多地方的土地出让收入，真正用于农业农村的，比例还不到10%，未来还有很大的增长空间。钱都上交国库以后，更容易摸清楚到底总共有多少钱，为农村支出了多少钱。另外就是东富西贫的区域发展格局，国家都提了多少年西部大开发和东北振兴了，但是效果始终还不够明显。

其实这个政策早有风声：2018年《国税地税征管体制改革方案》就已经提到：按照便民、高效的原则，合理确定非税收入(不是税收类的政府收入，比如土地出让金这种)征管职责划转到税务部门的范围，对依法保留、适宜划转的非税收入项目成熟一批划转一批，逐步推进。

现行政策中土地出让金也是要上缴国库的。但是，“是扣除土地成本费用后的净收益缴国库”，即土地出让总收入扣除在征地、拆迁过程中发生的成本费用。现在这几部分全都要上交入国库。

房地产走到2020年以后，哪里还是资金密集型行业，这真是个政策密集型行业，从三道红线开始，再是房企和个人房地产限贷，再是集中供地(中央直接干预地方供地)，再到今天的土地财政新变化，但是似乎每一次中央出政策都阴差阳错促成房价上涨。多少次中央的调控政策都被一句因城施策而巧妙瓦解。现在似乎有新变化了。

如今，这一套又一套的组合拳，一步一步的深入，这一次政策的变革性，其他的就不多言语了，各个城市基本情况不一样(一线城市根本不靠这个，各个城市发展阶段不同，对房地产依赖程度不一样)，没什么好具体分析的。国家政策瞄准的是宏观大趋势，只要大趋势稳定了，也就实现目标了。山雨欲来风满楼，不可低估这一系列政策的作用，当然我也觉得不会来的太快。

我们只需要知道我国城镇化要达到75%，还有不少路要走，还差十几个百分点，每一个百分点就是1,400万人口。十四五规划对城镇化率的进展也有明确要求。找一个人口能稳定长期净流入的城市，可能才有点意思了。

在这个货币贬值大通胀的年代，优质资产的数量是有限的，买进优质资产并适当负债一定是抵抗通胀有效的办法。疫情发生以来，外资大量进入中国购入资产，也和这个有关系。当然资产不一定是房子，能交易且能增值、保值的都是资产，这不会受某个政策的影响而彻底改变。所以什么是优质资产，有待和大家一起讨论。

有些同志在琢磨这个政策出来后，利好什么股票，目前还没看到相关分析。也许利好还没封死的城市更新企业和产城开发企业，他们能增加地方收入或者减少地方支出。另外，房产税这个东西都提了无数次了，现在基本已经铺垫好了，阻力会小一些。