义乌,一个小小的小商品批发县城,房产均价2万5,最高超过5万。这是什么概念?
据新华社报道,近日,“县城房价过万”受到舆论关注,有的县城房价甚至达到三四万元一平方米。
记者了解到,房价上涨压力较大的中小城市大多位于东部地区。
那么,为什么这些县城的房价会急剧上涨?
“县城房价过万” 超九成在东部地区
今年以来,多个中小城市出现房地产市场交易火爆的情况。
据米宅梳理,全国房产均价超过1万的小县城竟有103个,其中海南陵水最高,浙江义乌第二。从区域分布来看,超过9成位于东部沿海地区,以浙江、江苏、福建和海南等地较为集中。
一些普通小县城房价接近每平方米2万元。根据中国房价行情网数据,浙江西部与江西接壤的县级市江山市,3月房价均价为每平方米18608元,不少项目的二手房房价超过每平方米2.5万元。
中国房价行情网截图
有的甚至更高。根据海南省统计部门数据,今年一季度,海南省陵水黎族自治县新建商品住宅销售均价每平方米29343元,同比下降2.3%,但价格仍然领先其 他县城。比如,香水湾一季度销售12套,大都偏别墅类,均价超过每平方米3万元,其中的富力湾项目均价超4万元,陵水县另一个湾区清水湾均价25000 元。
据米宅整理,全国房价最高的20个小县城排名如下:
数据来源:中国房价行情网
与此作为对比,全国房价最高的20个城市排名如下:
可以看出,全国房价最高的20个县城中,排名第9的浙江省温州市乐清县,竟然跟全国排名19、20的武汉、无锡相差不多,更是超过了郑州、长沙、南昌、西安等省会城市。
值得注意的是,小县城房价不仅价格高,而且涨速很快。
2020年以来,苏北宿迁等地房价快速上涨,一些县城房价涨幅甚至超过所属地级市。据中国房价行情网统计,宿迁市沭阳县2021年5月房价达每平方米12578元,比去年同期上涨31.20%。
针对今年以来房地产市场交易火爆的情况,江山市4月20日发布有关房地产市场平稳健康发展的12条措施,涵盖优化土地供应模式、实行住房限售、抑制不合理住房需求等方面。浙江省义乌、永康、开化也在近期出台收紧性楼市政策。
谁推动了县城房价上涨?
是什么原因?
要想了解这些县城为什么房价这么高,可以找一个城市作为例子——金华。
浙江是非常典型的七山二水一分田,也正是因为如此,诞生了改革开放第一批民营企业家,而且这些民营企业家中的大部分人,全部诞生于乡镇、小县城,都是从“鸡毛换白糖”闯过来的。
上有鲁冠球、李书福这样的大鳄,下有藏富于民的大量的中小民营。
不仅如此,除了有钱,本地人的购房思维也非常超前,具有投资理念。全国著名的温州炒房团,当年也是一辆一辆大巴车扫货上海,冲进鄂尔多斯,就是如此超前。
只要有钱,上可打新杭州苏州南京甚至合肥,下可置业本地小县城,左右开弓,张弛有度。
浙江省3月土拍中,每个县城都拍出了历史新高,要知道这可不是一个地级市,或几个地级市这样,而是全省都是如此。
据统计,在房价过万的103个县中,93个位于东部沿海地区,占比达90.3%。从省份分布看,浙江、江苏、福建和海南等较为集中。其中,浙江共有46个县市房价过万,高居榜首。
4月19日,浙江金华-浦江县1宗宅地,楼面价16600,溢价率79.83%;
4月13日,浙江金华兰溪市1宗商住地竞,楼面价9633,溢价率88.89%。
浙江省是一个本地客占比极高的市场。购买习惯、产品习惯、消费习惯,以及非常有钱,这就是最扎实的客户群体。
而另一方面,“一季度货币供给相对宽松,资金通过各种渠道流向房地产,有些是以经营贷、消费贷、房地产集合信托、资产证券化的形式。”据新华社,复旦大学管理学院副教授刘明宇表示,东南沿海部分中小城市吸引力较大,加上一些人才政策、降低户籍门槛等因素,人口流入增加进一步刺激了房价上升。
世邦魏理仕华东区产业地产部主管缪博文认为,浙江是民营经济大省,区域发展均衡,县域拥有较为完整的产业链。近年来,良好的营商环境助推县域经济发展,有效培养起百姓的购买力,同时对人才的吸引力也日益加强,房价存在较强支撑。
此外,供需关系不平衡,也助推了房价上涨。“陵水县紧挨着三亚,尤其清水湾等区域通过成片开发,整体品质较高,所以房价也一直参考三亚,居于高位。”海南省住建厅房地产市场监管处处长王智说,因为海南省全域限购政策,且陵水已经连续多年未新增住宅供地,陵水存量房产已成“绝版”,房价上涨压力依然存在。
此外,县城的房价上涨,也隐现炒房团的身影。有专家表示,地方政府提高土拍价格、房企制造“新房稀缺”等因素叠加,在一些地方引发新房抢购,形成房价上涨预期。
新华社:虚火过旺需“降温”
刘明宇认为,东南沿海发达地区一些中小城市的房价水平较高,具有一定的合理性。“城市房价主要与需求方购买力有关,与城市的经济发展水平有关,与城市的行政级别关系不大。沿海地区的一些中小城市人均收入水平远高于一些省会城市,居民消费水平能够支撑较高的房价,房价适度上涨有一定合理性。”
与此同时,一些受访专家和业内人士表示,在这轮房价上涨中,成交热度“下沉”带来楼市调控“下沉”,一些百强县和房价涨幅较大的县市也面临调控升级。
有受访专家表示,考虑到不同地区的经济发展水平差异,房地产调控需要进一步精准施策,对存在明显炒作痕迹、虚火过旺的县城楼市,政府应及时出手“降温”,而对一些人均收入水平较高、经济增长速度快、人口导入较多的中小城市,宜理性看待房价合理上涨。同时,可在土地政策上支持一些有竞争力的中小城市扩大城市规模,提升其在区域的辐射能力。
“房地产调控工作没有松懈空间。从短期看,关键是要严格落实房地产国家政策、规范市场交易秩序,中长期则要在土地方面积极供应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
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