经适房和商品房的价值差距有多大？专家来解答

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提问：房姐您好，现在有个信贷问题向您咨询下，本人女已婚，名下有按揭房一套在还，第一套房我是主贷人，老公是次贷人，征信只显示了我一人，如果再以我民义再买第二套，征信显示我一人还是夫妻双方都显示呢，主要是不想俩人都上征信。

回答：你的流水足够覆盖负债的话，可以只上你的征信。

提问：北京有哪些方法落户？得花多少钱？花钱落户买房值得吗？

回答：主要是凭指标落户或者积分落户，指标基本是卖钱的，市场价一两百万，有办理风险。

积分落户条件太难。

如果只是买房，不值得单独办户口，办理工作居住证或者结婚都可以。

提问：燕郊，固安，秦皇岛各一套，西四环一套自住。

准备全部卖掉后在二环买个学区房（非投资，给孩子上学用），抵押后估计只够在五环外再买一个的首付。

个人信贷已用光，只能先卖后买。

纠结的点在于：

1，京郊过两年可能会涨价，现在限购的情况下价位太低；如果等京郊涨了，北京的房可能就更高了。

2，有没有办法可以先买后卖？

回答：京郊是什么？个人信贷用光又是什么？每一项具体的钱是多少？

固安，秦皇岛都找机会出掉。

北京只买纯投资标的，除了上车需求，首付最好在250以上买总价500以上的房产。

西四环一带的标的未必好。

二环买个高高价学区的话，估计你后面就没有赚钱能力了，雪球丢水里，再也滚不到雪坡上。

提问：gpgd怎么做？有风险吗？

1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。

评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。

2.真正的gpgd，来自选筹。

选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。

3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。

4.有风险

提问：想问下经济适用房和商品房差价多少合适，2010年后的次新商品房一居室60平左右单价5.5，成交价在330万左右.隔壁的经适房一居室50平，成交单价4万3，总价220万左右，请问这个差价合理吗？可以入经适房吗？

经适房和商品房的价值差距，不是直接得出结论，而是从拆骨法分析。

回答：正确的视角是：

A小区，和B小区，有什么差距？这些差距，值多少钱？

差距的计算种类，主流的几种不可回避：

1.小区本身品质

2.楼栋内外品相

3.环境，容积率，居住人群，交通状况等

4.税费

经适房的最大差别，在于税费，税费，是可以单独拆出来计算价格的。

理解以上，回过头来再看你的问题，

相信你可以给自己一个解答了。

提问：房姐好，遇到一个问题，如何在异地快速交社保破限购?要求我先落户，可是落户又要有稳定工作，怎么办?谢谢

回答：每个城市限购政策不一样

反向决定了你怎么做，社保怎么做。

提问：房姐好，哪种信用贷的利率是真实的利率，还是说都要乘以2？

回答：不是都要乘以二，看具体的手续费，算出真实借款额，每月还款金额，拉irr来计算。

提问：房姐好，我现在租房在珠江帝景，准备在朝阳买2-3房自住（兼有一定投资属性），居住条件/小区稍微好些的，请大致给些建议。

手上现金300万，如有需要可以再融资100-200万（或者更多，如果真有必要）。除了房贷，每月还有10万左右可供支配，年底一般会有200-300万分红。

我社保还有一年到五年（不过已在其他城市有N套房产，按揭抵押都做过了）。但是男朋友是台湾人，可以用他首房首贷。

综上，您有什么价格区间以及总价建议？用掉首房首贷还是全款抵押？大致小区建议呢？感谢！

回答：现金流太多，2000万以前月供基本不用考虑。

台湾人也限购限贷，先做好排查。

而且，外籍人士，贷款流水是一个很大的麻烦。

500万，可以优先买1000万左右的双井次新大面积三居，另一个值得推荐的板块是望京。

单价尽量控制在7.5万以内的标的。

提问：房姐好，天通苑这种大面积顶层的露台也算进房价里了吗？露台值多少钱？

回答：你可以默认房子的一切都算进房价。

你只用计算房子的每一部分分别价值多少。

天通苑大面积顶复合理价值3万，那么房本单价2.5万就是低估，不算房本面积的露台就是额外赠送。

或者露台按照3折房价计算，500万200平送40平露台，房价就是500/212=2.35万。

提问：房姐您好，夫妻均是外地户籍，一套牡丹园附近70平一居，一套西三旗140平，均已还清贷款，这两房均在太太名下，我名下有购房贷款（已卖出）记录，目前月流水3万，有现金100多点，想请教在北京继续买的话能怎么操作？或者在重庆或沈阳（我的户籍在沈阳）买？谢谢

回答：都可以抵押出来，然后继续全款买入再抵押。

你们现金太多，购买空间还有很大。

提问：观承别墅这个楼盘怎么样？中央别墅区投入很不错的。

回答：如果北京人口依然像2015那样大规模增长，那么郊区扩张我是看好的，哪怕中央别墅区5万多有小溢价，未来涨幅可以吞掉。

但北京已经开始内卷化，这一批郊区新房在购买力惯性下依旧还不错，价格没有回归合理，和价值依然有间距，并在未来一段时间没有预期的人口利好，所以战略上谨慎。

万科观承不怎么样，另外远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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