年会演讲 | 陈臻：WeWork的灵魂

陈臻（WeWork中国房地产副总裁）：感谢观点的邀请，我代表WeWork来和大家分享一下WeWork对存量地产、城市更新的看法。

城市更新是城市发展的必然阶段，但是回到原点，城市更新何尝又不是一种无奈。这几年听到的一句话——“不做城市更新又做什么”，2020年上海土地招拍挂一共160多块地，无论我们愿意不愿意，喜欢不喜欢，会不会，城市更新都是无法避免的话题。

但是城市更新是一件幸福且快乐的事情，首先，我们说“横看成岭侧成峰”，是不是每个人都有机会洞察到行业机会，可以发掘到价值洼地，促成资本的增长。第二，城市更新可以打造城市的新名片，提升社会效益。第三，城市更新对人文历史文化的发扬光大何尝不是一件崇高的事情。但是城市更新对项目获取、操盘能力的要求之高，不断的验证，做得好的是作品，做得不好就是坑。

毫不夸张的说，没有城市更新，就没有灵魂，WeWork的存在本身就是城市更新的产物，WeWork过去十年的发展，正是伴随着城市更新不断迭代而存在的。

过去几年，感谢各位朋友、同行对WeWork的关心，我们在过去的一年经历了很多很多，从巅峰到低谷，但是WeWork在城市更新上的心得值得和大家分享。

时至今日，WeWork在全球38个国家150个城市，运行着800多个楼宇。达到这个规模，我们很多耳熟能详的世界五百强用时超过30年，当然WeWork过去在资本的加持之下，一日千里，走得有点快，摔了个踉跄。我们迅速在中国的一线二线、香港、台北开出了100多个社区，管理着超过70万平米的物理空间。

2020年9月份，对WeWork来说是里程碑的时间，我们在大中华区，从跨国企业的中国分公司成为一个中国企业；我们的会员进出WeWork的场所超过2500万次，使用会议室超过7600万分钟；我们的规模网络品牌效应，使得不同类型的企业在当下考虑房地产解决方案的时候，WeWork都成为不可或缺的一份子。

与此同时，WeWork的社会影响力也不断得到权威机构的认同，从设计到地产，从人力资源到社会责任，正如我们的使命——开创生活，而不只是生存。我们对WeWork充满信心，因为我们对未来办公灵活办公的乐观。

短短几年，共享经济裂变出来的共享办公，共享办公迭代出来的灵活办公，这个行业获得了长足发展，疫情过后，这个趋势更加的明显。根据专业机构的预测，（共享办公的）渗透率在未来将达到今天的两倍三倍，这对处在这个赛道头部地位的WeWork，意味着巨大的市场定位、市场潜力和广阔的战略纵深。

在疫情以来的半年，我们接连成交了两所国外顶级大学和国际知名医药企业的几千张工位，客观上佐证了这个趋势。

回顾一下当下所有企业面对的挑战。第一，商业波动加剧，未来的经济不确定性因素大大增加。第二，利润率降低、低毛利是中国所有企业面临的难题，第三，房地产成本高启，这个在中国不言而喻。第四，面临人才短缺的问题，如何提升员工的忠诚度，保留员工的热情，提升员工的创造力等等。

那什么是未来的工作方式呢？在WeWork的视角当中，第一是健康，后疫情时代对物理空间的运营提出了非常高的要求。第二是成本，如何优化成本，优化物理空间的形状、运营等费用。第三是灵活，灵活体现在租约上，体现在企业团队扩大和缩小上，体现在后台服务部门前台业务部门、总部和分部的灵活性上。第四是社交，人与人的交往、交流火热关怀。第五是高效，办公环境对效率的提升、团队间的协同，创造性的正面影响。

在后疫情时代，WeWork率先推出“分布式办公”，通过帮助我们的企业建立小型卫星办公场所、减低人工通勤时间，降低风险的同时创造集交流与协作的重点中心，为企业提高运营效率、优化资本结构，提供了新的可能。正如之前所说，WeWork一路走来伴随着城市更新，我们的三成项目和城市更新是有关联的。

城市更新项目，在我作为一个运营商和租户看来，首先他得具备盈利性，如果没有盈利性，资本没有了热情，这个买卖基本就到头了。当然，资本也需要多一些耐心。

第二，需要具备有机的业态组成。我们都知道，在中国今天的实体商业不好做，业态千篇一律，好的商业平均生命周期持续缩短，好的租户屈指可数。当然，创新总会停止，要有长效的运营，好的商业运营就像交响乐，有节奏、有意境。

最后是人文的传承，城市更新的对象很多是城市的集体土地，他们见证了城市的历史文明，是城市历史文明的延续，好的新旧交融尤如心灵鸡汤。那么WeWork为城市更新带来什么？我们的价值又存在何处。

首先，WeWork一直以来，都是网红、IP酷炫的代名词，对设计的执着源于对功能的追求和对人文的关怀，标准化高质量的运营确保物理空间健康，我们的体量有大有小，上到上万，下到千百方，物理从一层到十多层，不仅不会对其他的商业业态造成恶性竞争，反而可以提供有效的业态互补。

最后在经济回报上，WeWork在过去的出手是很大方的，基本上没有让合作方失望。未来，我们会理性，回归商业本质，实现会员、合作方和WeWork的三赢。

（见PPT）现在大家看到的是WeWork中国的旗舰产品，上海威海路696号，这是另外一个网红的打卡地，前身是劝业场。左边这个，这边有很多南方的朋友，这是一个广州的当铺创意，兼具设计和趣味。右边这个，入口接待处的设计取自江南烟雨的灵感，把当地工匠做的传统油纸伞放入当中。壁画作为内饰的一部分，很好的体现了WeWork对城市的理解和探索。

很多朋友都说，WeWork对卫生间有一种偏执，殊不知，卫生间与人的联系最为密切，最人性的一面都会在这里体现。（见PPT）这里体现收放自如的功能性，成都的一个社区顶层设计了一个彩虹跑道，工作之余让会员保持运动和健康的生活方式。

我们的社区运营和科技团队，联手为整个网络的一致性和会员的体验提供保障，根据中国国情，我们制订了SOP，获得会员极高的评价。我们为会员组织各类的活动，义卖、产品推介，既帮助会员实现了商业目的，又增加了社区的能量和热度。我们的社区受到很多科技企业的青睐，熙熙攘攘的流量不断扩充着会员边界。

（见PPT）这是最近热门的上海城市更新项目，我们在这个地标建筑当中的3到6层，我们最小的WeWork社区位于湖南路，尽管小家碧玉，但依然是一个充满温情的世外桃源。

办公为商业提供优质的客流，商业为办公反哺丰富的配套，这样的成功案例比比皆是。（见PPT）这是我们位于上海新天地的社区。在北京的大悦城，我们WeWork在商场10楼、11楼，自上而下的服务商场，不失为商业综合体的一个上上选择。

经济效益一定是在座各位最关心的商业核心，上海云南路在18个月之内以几乎翻倍的价格推出，在投资界也是一段佳话，同样，广州大马站项目还在静待花开。作为租户、运营商，我们每一天都在期待有实力有水准有情怀的合作方，驾着七彩祥云而来。城市更新不容易，我们期盼和大家共生共融，为城市留下记忆，贡献微薄之力。