5月10日上午，备受关注的2021年北京首次集中挂牌出让地块正式开拍。

今天出让的朝阳区金盏，王四营、崔各庄，海淀区树村等12宗地块，全部都是城6区的优质宅地。

最终，经过近10个小时的鏖战，北京创历史的一天内出让了12宗宅地，全部触及价格合理上限，最后通过各种竞配方式获得成交。12宗宅地共收金516.19亿元，无论单日收金总额还是土拍时长，均创下新的记录。

土地溢价方面，12宗宅地最高溢价为14.99%，最低仅为2.5%，溢价率大幅下滑。但实际上，新的土拍政策下，现场的激烈竞争已经从单纯的价格竞争，转移到了配建公租房面积，竞政府持有商品住房份额上来。

值得重点提及的是，共有5宗地块采用了竞政府持有商品住房份额的方式，政府最高持有比例为20%，这就意味着未来这些新房商品住宅上市，购房人将可以打折购买，实际售价将是最高限售价的八折。

01 鏖战近10个小时 卖出516亿元

在竞拍大战开始前，开发商已经暗战汹涌。前所未有！据北青-北京头条记者统计，今日出让的12宗地块共吸引了超120家房企及联合体的报名（包括了重复报名和不同组合的联合体）。平均每一宗地块的竞争主体都超过10家。

在正式开拍前，所有地块均已产生报价。有些开发商势在必得，甚至直接封顶拼配建。截止下午6点，所有挂牌地块均成功出让，并且全部地块的报价均触及了合理地价上限，转为竞争各类配建。

朝阳区金盏2宗地拼到竞政府持有商品住宅份额；7宗地块在达到竞公租房配建面积上限或政府持有份额（20%）上限后，转入竞高标准住宅建设方案；还有3宗地在达到价格上限后，依靠竞配建公租房面积分出胜负。

首日的鏖战从8点半准备查验资格文件开始，一直到下午6点，历时近10个小时，强度之大，涉及金额之多，程序之复杂，地块的火爆程度可见一斑。

02 最高溢价15% 最低仅为2.5%

不过，火爆的竞拍下，土地溢价率却并不高。以往北京土拍，往往会因为高溢价地块的出现，继而点燃整个市场的热情。但这种情况极有可能成为回不去的历史了。

此次北京土拍除了集中供应土地之外，更吸引人的是采取了新的土拍模式，所有地块都设置了合理地价上限，以上午出让的5宗地块为例，4宗地块在竞拍前的网上竞报价格就已经触及了合理地价上限。直接锁死了土地成交价格。

因此我们看到上午出让的5宗地，最低溢价率为3.87%，最高溢价率为5.09%。

下午的情况有所类似。备受关注的朝阳区崔各庄三宗地最终成交价分别为50.94亿元、42.2亿元和28亿元，土地溢价率均为14.99%。而豆各庄孙家坡地块则以68.2亿元成交，溢价率15.01%，这也是土拍当天最高的溢价了。压轴的重头戏——海淀区树村地块，溢价率低到仅为2.5%。

这样的溢价率与曾经地王动辄100%以上的溢价率相比，明显降温。

不过，并不能简单据此认为土地价格出现了大幅下降。

实际上，在竞拍达到合理地价上限后，土拍转入了竞政府持有产权比例/竞配建公租房面积/竞高标准建设方案的环节。这才到了开发商屡屡举牌，反复厮杀的重点。

在竞拍现场，许多国企以及大型开发商联合体都是秒举，似乎之前对于土地价格的竞争只是走走流程，齐刷刷地进入重点，要靠着竞争配建的比例来获取土地。

今天出让的地块中，2宗住宅用地竞争了政府持有商品住宅产权的份额，3宗靠竞争公租房面积取胜，6宗则因为政府持有比例和公租房配建面积都达到了上限，只能转为竞争高标准商品住宅建设方案，暂时未公布拿地房企。

这样看下来，虽然从土地出让金额上看，地价似乎有所降温。但实际上开发商需要付出的成本并不一定减少了，个别热点地区地价甚至有所抬高，比如朝阳区金盏的土地价格已经达到了53000元/平方米，对比2020年年拍出的45419元/平方米楼面价，实际还上升了不少。

03 中小房企杀入搅局

在此次土地出让之前，普遍的预测是本次土拍将成为中海、金地、保利等大型房企的天下。中小房企或许只是陪跑看热闹。

但实际上在上午第一块土地的拍卖中，来自深圳的卓越集团成为一匹黑马。在金盏小店村3005-02地块很快达到合理上限价格，转而竞报政府持有商品住宅权份额的程序后，金地+华润+保利联合体与旭辉+首开+建工联合体一度争得难解难分，直到把政府持有商品房份额抬高到11%时，卓越才举牌出马。经过两轮竞拍，最后卓越以39.27亿元+13%的政府持有商品房份额，获得了这次土地盛宴的开门红，据透露，卓越的现场工作人员在观察厅里甚至起立庆祝。

这其实是卓越这家深圳房企第一次独立在北京获得住宅用地。根据观点指数研究院发布的最新排行显示，卓越地产约在房企综合排名的第50位，年销售额刚刚超过千亿门槛。无论从规模还是知名度上看，卓越都是名副其实的黑马。

这也说明北京供应的城六区的土地在开发商眼中依旧是优质地块，哪怕是整体实力略逊一筹的中小房企，也有机会搅局拿地。

明天，也就是5月11日，还有13宗地块一起竞拍，包括今天的卓越在内，还有信达、兴创、华发、路劲、建发等多家中小房企，是否还能有所斩获，值得进一步关注。

04 不惧亏本拼政府持有 变相为新房打折

今天开盘的前两个地块，均位于金盏乡，也都采用了达到合理上限价格转为竞争政府持有商品住宅份额的设定。此外，受关注更高的海淀树村，朝阳区崔各庄这样的优质宅地，在竞拍时甚至达到了政府规定的持有商品住宅份额的最高上限（20%）。

最终拿下金盏地块的卓越，付出的是39.27亿元的现金和13%的政府持有商品房住宅份额，另一个拿地的融创则是26.83亿元加15%的政府持有商品房住宅份额。

两个地块都是在很快达到合理上限价格后，在竞争政府持有商品房份额时才开启了真正的竞争。最终卓越经过27轮，融创经过29轮最终才决出胜负。

虽然土地价格没有改变，但后续的竞争，实际上大幅提高了开发商的拿地成本，压缩了利润空间。

这其实点类似于共有产权房的逻辑。以融创获得的金盏地块为例，竞政府持有比例为15%，出让公告的指导价上限为7.6万元/平方米，这意味着未来该项目售价上限为7.6万元/平方米*（1-0.15），最终的售价上限约为6.46万元/平方米。

同样的还有树村地块，两宗树村宅地销售价格上限为11.2万元/平方米，但由于政府持有商品住宅份额为20%，意味着未来树村项目的售价将打8折，约为8.9万元/平方米。

对于购房人来说，这绝对是好事，变相等于政府为新房购房人提供了85折买新房的机会，一定程度上缓解了房价价格较高的矛盾。同时，也因为政府持有部分房产权益的原因，对于二手房市场也能起到一定的抑制作用。

不过，这种方式的对于开发商来说，就会显得不太友好了。

同样以融创金盏地块为例,融创购地价格为26.83亿元，土地楼面价约为5.3万元/平方米。加上各类资金成本、建安成本，实际利润空间并不大。

如何才能做到盈利？业内人士告诉北青-北京头条记者，曾经限竞房也出现过土地价格接近或高于售价的情况。开发商一般有两种方法应对，一、通过产品力、营销能力，控制成本的能力，加快项目周转，通过兑现流速获利。二、未来销售时打政策的擦边球，私下要求购房人买房要捆绑车位、捆绑装修、捆绑地下空间方式获利。

无论是哪一种，至少证明开发商的利润空间在一定程度上被挤压了，购房人在未来挑选这类新房时，虽然付出的成本有所减少，但对于产品质量的关注需要更加谨慎。

05 竞高标准住宅10日后见分晓

今天土拍的另一个看点就是竞高标准住宅的方式。简单说就是多家开发企业在报价达到土地限制的价格后，将提交各自的高标准商品住宅建设方案，参与竞拍的企业有10个工作日的时间准备高标准住宅方案并投报，最终以方案评分确定土地竞得者。

今日共有7宗地块暂时未公布获取房企名单。这些地块都在各类指标达到上限后，竞争高标准商品住宅建设方案。

候选的企业们也普遍是实力强劲的国企，如中冶、保利+金地+华润联合体，招商+五矿+城建联合体、旭辉+首开+建工联合体等。

按照出让规定，在竞争企业转入竞高标准住宅方案后，将有专家组对房企的方案进行审定，最后具体花落谁家，就需要看10个工作日之后的通报情况了。

06 新出让土地利好改善

对于今天的土拍结果，在不少业内人士看来，是很难算清一笔账的。那就是获取土地的实际成本比现实的楼面价成本要高出不少，不少项目可能出现接近零利润，甚至可能亏本的情况。

对于许多开发商来讲，价格天花板被封死，竞公租房和政府持有比例就是挤压自己的利润空间，很可能到头来就是赔本赚吆喝。

但对于购房者来说，大量的土地出让意味着未来市场上可供选择的新房项目并不会少。不过，从这次的土地出让情况来看，明显利好改善需求。因为此次集中供地的出让要求注明，70/90政策由建筑面积改为套内面积，也就是说70%将建设为套内面积90平方米的住宅，那实际供应也将以120平方米的中大户型为主。这也正是改善需求，尤其是刚需改善需求，二孩家庭的理想户型面积段。

不过，硬币都有两面，70/90要求的调整，意味着90平方米以下的小户型极有可能减少，像去年销售亮眼的金地华樾国际，奥森ONE等，都是主打小户型为主。这样的89-90平方米小三居的配置在新土地转为项目入市后，占比将有所减少，但120平方米的户型设计有望成为市场新的爆点。

最后，预报一下，明天还有13宗地块进入竞拍环节，包括通州，丰台、昌平等地，同样吸引了众多房企的参与，想必具体情况将与今天类似，又将是风起云涌的一番争斗。

记者|李桁
编辑|宋欣

第一现场

北青实地探访崔各庄地块与王四营地块

为进一步了解待拍地块实况，以局部窥探整体，记者来到北京首批集中供地里的“热门选手”——朝阳区崔各庄地块以及王四营地块，实地走访一探究竟。

1 崔各庄：预期吸纳望京区域外溢人群

崔各庄三宗地块显示图 来源：新浪北京房产

崔各庄乡棚改项目30-L06、30-L04、30-L01-01三宗地块，大致位于机场高速与东五环线交汇的五元桥东侧约1.5公里，向南不远处是中国铁道博物馆和中国电影博物馆。

本次供应，崔各庄该批地块总面积为98777平方米，地上建筑规模控制在258679平方米，起始竞拍价合计为105.35亿元，出让文件显示，三宗地块将全部执行套内7090政策。

崔各庄地块实况

来到崔各庄地块所在位置可见，目前地块边缘地带已围上绿色隔板，三宗地块内部均已修整完毕，地面也较为平坦，覆有绿色塑料纱布遮挡。

地块西南面紧邻崔各庄工商所、司法所、派出所等政务部门办公楼，东面为塑三文化创意园区，北面为北小河道。附近拥有北京精诚博爱康复医院，北京市陈经纶中学分校，缺乏大型购物商场。整体而言，崔各庄乡配套尚不齐全，亟需不断发展升级。

安居客二手房地图截图

回到楼市，崔各庄地块周边，主要以回迁安置房为主，例如：京旺家园、金盏嘉园等。此外，据安居客新房地图显示，包含崔各庄乡在内的金盏板块中，新房楼盘仅有中海首开时光里；二手房只有532套房源，最新房均价为6.4万元/平方米，而西侧遥相呼应的望京板块二手房供应有1.9万套房源，最新房均价为8.5万/平方米。相比之下，崔各庄地块周边的新房以及二手房供应属实欠缺。

京旺家园

为此，记者来到距离崔各庄地块最近的京旺家园和保利中央公园周边的房产中介公司，了解周围房源社区的市场变化。负责京旺家园的经纪人对记者说：“该社区是附近拆迁村落的安置房，目前皆未取得房地产证，二手房源较少，房均价在3.2万/平方米，63平的一居室在200万内即可拿下。截止目前为止，今年已成交了5套房源，相比年初，房价涨幅约达5%。”据了解，京旺家园是一个规划建设为7个区，体量约8400户的大型社区。

保利中央公园

西侧的望京区域是北京炙手可热的板块。其中，在望京东负责保利中央公园的经纪人表示，望京区域的房单价在7万/平-14万/平不等，光4月的二手房成交量就有1000余户，但是目前房源较少，一个社区仅两三套可售，且现在没有新房开盘补给。对于刚需上车人群而言，可选择的房源不多。

对于崔各庄地块的预期，负责保利中央公园的经纪人认为，该板块还未开发完全，倘若要达到望京商圈目前的水平，至少还需发展10年的时间；但是，崔各庄地块的地段离望京和酒仙桥较近，新盘开售单价预计也将会在6.5万/平方米以上。

由此，在周边拥有大量回迁安置房源，而望京区域对于刚需人群不友好的背景下，崔各庄地块有望将吸纳望京的外溢置业人群。值得一提的是，基于三宗宅地将执行套内7090政策，以及地块南部临近总面积138万平方米的黑桥公园，崔各庄地块不仅仅可满足刚需客群上车，对于改善型置业也有一定的吸引力。

2 王四营：享受地铁7号线焦化厂利好

王四营乡三宗地块显示图 来源：新浪北京房产

王四营乡1304-L01，1304-L02、L05，1304-L03三宗地块紧密连接，坐落于东四环与东五环之间，是为数不多的五环内供应地块，且距离7号线焦化厂站仅250米，该批地块一经发布便受到业内的广泛关注。

截止5月7日，从竞拍前的网上报价来看，朝阳王四营的三宗地块已达到了预设的地价上限，5月10日将直接进行竞报公租房比例或政府自持比例。

据悉，王四营三块地的占地总面积为113933平方米，控高45米（局部60米），地上建筑规模控制在275993平方米，预计将建成15层以上的高层住宅，三宗地块起始竞拍价合计为128.75亿元。

王四营地块实况

从现场来看，王四营三块地已经完成拆迁腾退工作，地块平整，覆有绿色塑料纱布遮挡，零星种植着几颗大树。

其中，王四营乡1304-L01地块的西侧是王四营新市场，供应粮米油盐满足人们日常所需；附近有北京市朝阳区实验小学博远分校和北京市第五中学，缺乏优质医疗资源以及大型购物商场。

孛罗营新村安置房二期项目正在建设

周围楼市中，王四营地块北侧是正在建设的王四营乡孛罗营新村安置房二期项目，周围的二手房社区有双合家园、翠城馨园等。

安居客房价地图截图

据安居客新房及二手房地图显示，包含王四营三宗地块在内的垡头板块，拥有0.4万套二手房源，最新房均价为4.9万元/平方米，暂无新房楼盘供应。

双合家园

双合家园是王四营地块最近的社区，距离7号线双合站仅50米，一定程度上存在借鉴意义。负责双合家园的经纪人告诉记者：“双合家园的主力户型为80多平的两居，目前小区的房总价上涨区间在10万-20万，目前约70平的一居约260万，85平的二居约320万，客户群体主要是来自国贸区域的外溢人群。因该小区2019年才可上市交易，故房源较为充足，平均每月的二手房成交量达到约15套。”

针对王四营的三宗地块，负责双合家园的经纪人表示，也有客户在观望这三宗地块开发出的新盘，预估新盘期房的预售单价在6万元/平米起步。

综上所述，王四营地块东五环内优越的地理条件，同时还享受地铁7号线焦化厂利好，决定了该区域地块的热门程度，加之垡头板块暂无楼盘商品房上新，未来王四营三宗地块的楼盘产品将形成白炽化的竞争状态。

记者|宋欣
编辑|宋欣