在全国房地产市场调控的背景下，各地出现了不同程度的住宅限购、限售、限贷政策，特别是一二线城市，政策持续加码。这个时候，打着“不限购，不限贷，不占名额”的特殊住房产品纷纷冒了出来，包括类住宅、酒店式公寓、商住房、法拍房等，听起来对那些有刚需购房需求但又不满足购房条件的人非常具有吸引力了，那实则这些被卖方吹的天花乱坠的住房值不值得买呢?今天金库君就来为大家介绍其中两类争议较大的住房产品，类住宅和法拍房。

什么是类住宅?

现在市面上所谓的“类住宅”，通常被大家称为“商改住”，是指开发商将非住宅性质的物业做成了居住的功能，本质上就是办公楼，包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。

类住宅的优缺点

“类住宅”最大的优势就是不限购，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，如果已经有了一套房，那要购第二套房就没有那么容易了，但一些类住宅则不受限购约束。在价格方面，也要比普通住宅相对便宜。在某些地区，类住宅的价格甚至要比普通商品房便宜一半，这就有了它另外一个优点，租售比更高。

同样，类住宅的缺点也很明显。首先，我们知道住宅的产权一般是70年，首套房首付为30%，而类住宅一般只有40年产权，首付为50%，贷款年限也比较短，上限一般是10年。其次，购买类住宅一般是不能迁入户口的，也不能办理居住证。还有，持有成本相比普通住宅较高，包括管理费及水电费，大部分的类住宅都要比普通住宅费用高。

购买“类住宅”还有一定的风险，如果是购买研发用房和配套宿舍类的房产，是只能以公司名义购买的，一旦购买此类房产的公司予以注销，作为公司财产的房产极有可能落在股东名下，购买了这类房产就有无法办理产权的风险。

类住宅到底能不能买?

由于近些年类住宅的泛滥，违反了土地用途管制、城市分区规划，造成城市生活和生产功能混杂，北上广深等城市相继出台了对商住房的严格调控政策。比如2017年，北京“326”突袭式严格调控商办物业，严格禁止了“商改住”，规定了一手商住类产品上市交易销售对象仅限于企事业单位和社会组织。上海从2016年12月暂停类住宅审批，后来直接封杀“公寓式酒店”建设，直接从供应端切断类住宅市场。深圳也在2017年底出台了针对性措施，要求工业和产业用地不得建成“类住宅化”，严禁厂房改公寓。

在金库君看来，如果是刚需，第一次购房还是不建议购买类住宅。如果已经有了一套住宅，想要投资兼自住，是可以考虑的。但从长远来看，由于政策的管控，类住宅投资价值空间可能会进一步压缩。目前在市面上看到的“类住宅”叫法很多，大家在购买时需要认清楚，特别要注意其土地性质和建筑用途。

法拍房又是什么?

法拍房同样凭借着不限购、价格便宜的优势在市场上比较火热，很多人将法拍房作为捡漏的首选。“法拍房”，顾名思义就是遭法院强制执行拍卖的房屋。房屋大致来源于商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产这四个方面。

法拍房的优缺点

法拍房的优势跟类住宅类似，既不限购，价格又便宜，这也是不少人选择法拍房的原因。法拍房无需各种复杂操作，直接就能买，而且还是合理合法的。同时，法拍房都是法院强制执行的财产，起拍价会大大低于市场价，实际成交价往往也低于市价。根据法律规定，法拍房的拍卖保留价是由人民法院参照评估价来确定，第一次拍卖，估价大约是市价的70%;如果出现流拍，再次拍卖时，价格就会降到原来的八折，以此类推，最多拍卖三次。如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，价格会更低。

又好又便宜的房子，谁不想要呢?不过法拍房也有其自身的风险：

1.过户风险

户口问题应该是大家最关心的，原则上来说，购买了法拍房的人在取得相关产权证书后，可以到公安机关户籍部门办理落户相关事宜。但是，法拍房可能存在未交付、存在产权共有人，或者未取得产权证的情况，这样就有无法过户的风险。

比如有一竞拍者就因历史遗留问题，所拍到的房子只有房产证，无土地证，他多次往返于开发商、房管局、土地资源部门之间，始终无法解决土地证问题。最终无奈只能申请撤销拍卖，退回款项，既浪费了时间和精力，在此期间，房价又涨了几十个百分点。所以大家在购买法拍房前一定要注意产权问题。

2.高额税费风险

通常情况下，法拍房过户要缴纳的税费及物业欠费，都由买家承担。由于费用不透明，很可能出现最终的购房成本比市场价还高的情况。如果只是住宅，在买家非首套的情况下，需要承担3%的契税;如果原先的房主不满五或者不唯一的话，需要交纳3%的个人所得税以及增值税,,这种情况的法拍房税费跟新房差不多。

但如果房子不是住宅，而是企业持有，就可能面临巨额的土地出让金。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。

曾经有新闻爆出有人花了369万拍下的住房税费高达242万，其原因是房产原持有人为企业持有，光土地增值税就218万。所以大家在购买时要避开那些可能产生巨额税费的情况。

3.居住风险

在法拍房的交易中，经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况，除了原业主不肯交房，还有的是已与他人签订了长期租赁合同，租期长达10年以上。若走诉讼程序解决纠纷，至少需要一年以上时间，期间买家都不能正常使用该房屋。这样就会出现买了房子却无法居住的情况。

法拍房值得买吗?

大家需要注意的是，法拍房虽在大多数城市是不限购的，但在个别地区也是限购的，比如一线城市北上广深中，除了上海不限购，其他三个城市都限购。综合来看，法拍房目前的痛点还很多，主要原因是法院只管卖房，不管后续服务，所以大家如果想买这样的房子，在拍卖前，一定要做好市场调查，关于产权、费用、居住人等各个方面都要弄清楚，确保自己的利益。