圆桌讨论（二）： “地产+”赛道畅想

嘉宾主持：

晨曦基金副总裁 阮晓俊先生

讨论嘉宾：

光大安石董事总经理 万水航先生

信城不动产集团创始合伙人、董事总经理 刘波先生

瀚溥物流地产联合创始人&首席执行官 许汉斌先生

朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理 方旭东先生

中奥地产助理总裁 韩存磊先生

万物梁行大中华区金融板块总经理、执行董事 张大维先生

阮晓俊：到了第二个圆桌论坛，但是我们已经占用了第三个圆桌的时间，跟各位嘉宾说一下抱歉，我们先来了。

大家下午好，我上次参加观点的活动，我和曾总是联合主持，当时是非常愉快的，今天我们是第二个论坛，承接第一和第三的腰部力量，压力很大，今天我们的主题是地产+的赛道畅想，这个主题听起来是让人心潮澎湃的，又是赛道，又是畅想，同时又非常贴心的安排了三个小议题，我看了一下这三个议题，回答起来难度都不小，好在我们今天在座的各位大佬都可以信手拈来。

我们直接进入分享环节。我们希望在主办方安排的时间里面，保质保量的完成任务。

我们会邀请不同的嘉宾进行不同的分享，首先第一个议题，请刘总和万总，以及韩总，请教三位，大家在各自的领域中，在细分领域的选择有什么考虑，先把话筒给刘总，谢谢。

刘波：谢谢主办方，谢谢大家。这是我第二次参加观点的圆桌会议，上次是被邀请，这次是主动报名，当然，主动报名呢，也有一个背景，因为这个课题很吸引我，为什么对这个感兴趣呢，也是因为这个行业发展到这个阶段，包括我们自身的企业经营过程中，也遇到了一些困惑，我是来学习的，也是想听听各位大咖的分享，一不小心又被主办方邀请做了一个圆桌嘉宾，我也先介绍一下我自己，我是信城不动产的，我们是2017年成立的，以前是万科的团队，后来跟信达资产合作了，创办了信城，我们可以理解为是一个创业企业。是一个职业经理人从一个平台到新型的创业公司，我们公司发展了四年时间，操作了大大小小13个项目，投了三百多亿，也有几个项目成功的退出。

之前我们听各位大咖分享的时候，很有启发，我们阮总也说，我们上来还是坦诚一点，讲点干货，我重点讲讲我对地产基金的理解，我之前是做开发商的，在座的更多朋友是做偏金融和融资类的，所以我只能说是纯粹站在开发商的角度理解地产基金，包括对这个行业的理解。

说到行业的分析，前面各位老师都有一些介绍，我也不赘述，这个行业到了日子不太好过的阶段，有各种各样的观点。我先说我们的发展阶段，我们主要深耕深圳，异地也有一些布局，以深圳为主，聚焦深圳相对比较窄的赛道，就是城市更新，我重点讲讲我的理解。

第一，对行业的选择来说，我们现在主要的精力是在住宅领域，确实有我们自己的考量，有发展阶段的考量，也有类似信达机构的资金成本和周期的要求，我们不得不聚焦于回收周期比较快的住宅领域，这是关于这个行业。

当然这个行业现在阶段是属于价格被严格的管控，大家都对地产行业比较清楚，尤其是像深圳，应该说住宅的销售，我和同行比喻，这是一个债券，收益率越来越低，安全性越来越高，不愁卖，这个对地产基金来说有一个转型。

上周有一个大咖说这个行业对收益的要求需要逐步的放低，我觉得特别适用于现在的一二线城市的住宅领域，因为本身这个政府在做一些工作，包括限价、去杠杆，本质上帮大家排除一些风险，安全系数是变高的，但是确实收益率是降低的，这个阶段下，尤其是整个经济在这么一个大的周期下，我觉得做地产基金，包括我们自己做地产企业的时候，我们更加要注重安全，注重流动性。这是关于行业的选择。

第二，住宅是一个门类，我们具体怎么做呢？就现在而言，我们聚焦城市更新，这是一个特别适合做地产基金机构关注的，可以积极参与的，我们国家一直是把城市更新作为鼓励和支持的行业，各位银行的朋友清楚，在金融机构的两道红线的限制之内，至少我所接触的大部分的银行，在城市更新的项目没有在这个限制之内，未来会不会变化不好说，至少目前是这样。这个项目一旦具备成熟度以后，获取资金的难度会比传统的资产项目更容易。城市更新本身的风险也很大，也很多，对操作人员的要求比较高，经常也在一些前端企业遇到融资难的问题，更适合我们这样做股权投资的地产基金介入。

第二个是不良资产，因为本身我的股东之一，就是信达，2021年随着调控的进一步加码，调控这么多年没有变过，一直在这样的大环境下，但是我觉得2021年，我所感知的市场，确实这个不良的机会会更多，尤其是从2019年末，四大AMC都有回归不良的要求，以前的业务都要回归到不良的主题，不良这个赛道应该说也是大有可为的，我也认为我们地产基金是能够在这个过程中分一杯羹的，可以积极参与一些前端的，或者说对纯粹地产开发要求不太一样的领域，确实也能够弥补当前整体收益率下滑，作为一个补充。

这是我们目前的主要的选择。最终我也想说一下，关于这个主体，刚才也有一个嘉宾说合作主体的问题，我自身是从地产行业大的平台到我们自己做一个新的创业公司，这个过程中，我们对品牌企业也好，对地产商也好，我们的认知，对他的管理，对行业本身背后的逻辑，我们是有一些自己的认知的。

第一，大家之前说下沉，说客户下沉，城市下沉等等。我觉得那些我不评价，不知道对错，但是我倒觉得，做地产基金的同行们，可以考虑一下所谓的主体下沉，经常有一些私募基金挂在嘴边的选择前几名的主体，我觉得考虑的讲，如果纯粹的选择一个住宅操盘来说，房地产难吗，不难，本身这个行业非常成熟了，和制造业没有什么区别，这个过程中还要强调自身有多么强的操盘水平和能力，不能说没有要求，但是其实这个面比较宽，技术难度没那么大，选择主体的时候，更多应该考虑他在额外创造价值的领域。

刚才说的不良资产，城市更新这块，有没有自己的特色。相应的大的主体确实有走流量的诉求，他的收益没有那么高的要求，不像新的小的主体，他们追求利益的最大化，用地产基金充量是有点浪费，这个钱是比较珍贵的。

这是我的建议，先说这么多。

阮晓俊：好的，谢谢刘总。时间宝贵，我就不多穿插了，有请万总，刘总您超时了，晚上自罚三杯。

万水航：我第一次参加这个会，过去一年多第一次在这么大的场合不戴口罩和大家交流。

我们公司主要做的业务板块是偏存量，补充一下背景，我们一开始起家的时候，其实做的很多也是住宅的东西，前身是用美元跟国内的开发商合作做一些住宅项目，这个产品其实在十几年的周期里面，还是会继续做，继续看。

今天的主题谈到的是说我们关注细分领域，我们光大安石目前的管理规模还可以，涉猎的细分赛道也比较多一点，很多时候，在具体策略的执行上，也遇到一些状况，比如住宅这块，这一两年里面，在一个相对下行，但是通胀预期又开始起来的状况下，还是值得关注的方向。我们也会继续和投资人一起看看，有没有和开发商合作的机会。

从我们自己主动开发的角度来讲，是比较少的。说的比较多一点的，存量的业态来讲，这一部分是我们投资重点，站在我们的角度，我们会关注的，把一个项目培育成熟，创造出来现金流，把这个相对稳定的现金流提供给我们的投资人，这是一个简单的逻辑。

我们做得比较多的类别，比如说商业，商业这块我们自有的商业品牌，目前全国有59个，这里面既有基金模式直接投资的，在一些一二线城市，还有和很多开发商，和当地业主合作的轻资产输出的，现在这块的占比有一半左右，我们的特点是什么呢？我们很少自己拿地盖商场什么的，很多都是收购，因地制宜的看这个项目周边人群是怎样的，适合做怎样的定位，把这个独特的价值挖掘出来，满足客群的需求，创造价值。从这个角度来讲，对很多基金投资人，甚至很多业主来讲，我们的价值就凸显出来，这块是欢迎和大家一起交流合作的。

另外一块，除了商业这块，在一线城市是我们投持有型物业的重点，北上广深已经进入了存量阶段，很多项目要么是城市更新的，要么是有混合用途的，不是单纯一种业态来做，所以在这块上面，我觉得我们的积累，相对做得多一点的事情，我们有商业的管理能力，同时我们目前在写字楼，综合体上的改造开发，甚至运营上，也都有一定的体系，这方面的能力积累对后面继续在一线城市做不动产投资还是有帮助的。

就中期来讲，就定位和改造来讲，比如说我们在北京上海拿了很多项目，有一些烂尾，有一些调规的机会，我们在这个角度上尽量打造一些自有的品牌产品，考虑业态本身怎么定位，是做办公多一点，还是做商业多一点，要不要搭配一些公寓的业态，复合当地的定位，这可能是一些历史路径的积累，对北上广深这样的市场，是需要补足的能力要素。除了这些之外，要继续下沉的话，目前我们关注的东西就类似物流这些板块。中国这个市场，竞争还是蛮激烈的，所以两三年一波，持续的看一些变化趋势，再去选择性的执行自己的策略。

短期来讲，我们会看好住宅的需求，大家还是比较强烈的，当然这个需求很多是在置换，是在升级上，我们要跟随经济的增长和区域进行灵活的判断。另外商业本身，中国的市场经历了和电商、各种动态的调整，这个板块，在下沉周期里面还是比较抗风险一些，因为是直接面对终端消费群体，目前这种双循环的背景下，商业还是蛮值得关注的板块。其他的这些板块，大家还是类似的考虑，我们会持续关注。

阮晓俊：谢谢万总，万总时间管理是很有效的，奉行的是有理不在声小。

下面有请韩总。

韩存磊：我对基金一直感情很深，我们是深耕江西二十几年的公司，这几年才从江西出来做全国的布局，这几年还不错。

从今年的地产来看，整个地产行业能够健康快乐的生存下去，也是未来的一个主流主题，因为不管是监管政策也好，土地政策也好，对我们现在的管控会越来越严，个人观点来讲，我觉得这个管控是持续收紧的，不要抱有太大的幻想。

为什么这么讲，过去这么多年的房地产发展过程中，基本是靠市场的红利起来的，是靠金融杠杆红利起来的，我们的资金是来自于银行，来自于储蓄，来自于很难承担巨大风险的人群，这就造成了中国把整个房地产的风险都加到了金融系统，有政府，有金融系统，有老百姓承担这个风险。

地产泡沫到今天，说不大，也很大，现在大而不破，有我们经济发展的因素，由过去的传统这么多年的对于住宅消费的理念，我们不停的消化，但是这个是不持续的。今天不断的收缩压缩金融政策对房地产的支持，这是把金融风险转移的过程，基金就是一个很好载体，过去基金债权基金非常多，股权基金非常少，以后会把整个金融风险逐步的转化，也许将来信托也会转型银行也会转型。

现在的细分怎么发展，也是大家未来要探讨的方向。对于地产来看，大家以前专注一个领域的，都生存的很不错，多元发展的都出现了一些问题。刚才说快乐健康的生存，其实大家可以看，去年很多企业都不快乐，有出问题的，甚至有利润下滑到空转的，也有不停变卖资产的，这些都是面临的问题，这个也都是未来基金的方向。

现在我们地产也在和商业地产、物流地产细分，从我个人来讲，我是非常非常看好基金的，包括到中奥以后，也是和老板，我们要把我们的基金做起来，真正的做一些能够以专业投资角度做投资的公司，我们不需要基金有开发的能力，有后面的管理能力，这些有专业的运营做，我们把这个分化出来，行业细分和产业细分会越来越极致，大家各司其职，把行业做的更健康。

阮晓俊：谢谢，刚才从三位的分享里面，我们可以看到，不管是什么样的出身和背景，其实都是在基于自身的能力形成一些差异化的竞争优势，在这个赛道深耕，这个也是所有行业内的同行坚守和坚持的核心道路。其实大家也都反映出来，对国内的房地产私募基金的未来发展充满信心，虽然道路不一定是一帆风顺。我们进入第二个环节，有请许总。

许汉斌：我们平台2018年成立到现在，在国内的一线城市、1.5线城市已经开发了高端仓库项目，一个小时到达三千万到五千万的高消费的中产阶级，我们北京项目是冬奥会的物流项目，这是我们的一个旗舰项目，非常荣幸承建这样的项目。为什么我们成为国内发展最快的一个平台，什么是地产+基金的模式。

近几年来，我们物流地产，不仅在国内，目前基本是在国际上都是一个投资的热门标的，现在中国高标准的仓库严重不足，我们整个中国还不如美国加州的量。现在国内内循环以消费为主，我们有电商，这些都是我们的主要客户，尤其是去年新冠疫情之下，中老年人口开始习惯电商的消费，包括疫情之下很多的冷链高标准仓库的需求爆增。

去年双十一，我们看到京东和阿里的电商平台那一天的销售额是1140亿美金，我们开发商内部有一个小圈子，这一天的量可以带来1400万对高标准仓库的需求，这个行业的前景是巨大的。

第三个，为什么现在这么多的热钱进来，怎么样寻找合适的运营方，2018年我们做了两个平台，一个是重资产的平台，一个是轻资产的合资平台，重资产的合资平台我占有很大的股份，另外一个是15%的股份，轻和重的区别。

我们从拿地到运营，我们是一个管理服务的模式，这个里面有几点好处，在整体一开始创立平台的初期，我们是一条龙的服务，我们希望招到更好的人，我们在风控、财务管控方面都有很好的基础，因为我们投资两年以后，我们现在预计在两年左右，可以做一个小型的IPO，一开始就认识到对风控的需求，对成本的控制，对投资城市的选择，对设计，对产品规模和标准都有严格的风控。

我们背后的投资人，其实都是世界上知名的主权基金，养老金、退休基金，高净值客户。所以，这对我们上市来说，带来了非常好的基础。第三，非常契合的，既然以后要上市IPO，对轻资产的合资模式，我们随着项目越做越多，我们收管理费，资本市场对这样的模式是非常欣赏的。这样的模式也是让投资人对运营方，不管是项目的支持也好，还是投资方本身回报，都有非常好的力度。

我就介绍到这里，谢谢。

阮晓俊：谢谢许总的分享，我们会发现，这里面就是把投资和运营的利益进行深度的绑定，才能实现均衡的发展，我希望晨曦基金以后也可以和你们形成合作，谢谢。

最后，我们请朗诗的方总和万物梁行的张总，你们两位在投资管理以及服务的资产类别覆盖面非常广，请分享一下在资产配置的策略上，两家机构都分别有什么核心的考量点，以实现投资收益和效率的最大化？

首先有请方总。

方旭东：我是朗诗青杉方旭东，主持人的问题，可以从三个层次来回答。第一，我们都是做地产基金管理的，我们到底应该管什么样的资金、做什么样的投资，各自有各自的战略和战术。在我们朗诗青杉来讲，首先第一个层面，我们要考虑朗诗青杉的融资端，就是资金来源，我们为什么资金服务的。我们自己内部有个不成文的共识，就是如果说这个资金来源是偏债性的，不管是个人的还是机构的，还是外资的，我们都不选择，这都不是我们服务的资金对象。

我们基本上只接受股权投资的资金，而且在股权投资的资金里面，我们也只接受偏向机构的，个人投资人的钱基本上不要，主要是为了匹配投资端的要求。我们的钱的来源需要股权投资的钱，偏债性的不用。

然后，对于投资端，在朗诗青杉内部是把投资和放债完全的区分开来。我们也看到一些国外的基金，做一些债性的私募地产基金，做的很成功，但是我们在中国的国内，也可能有一些做得还不错的，但是我们朗诗青杉认为，放债不是我们应该做的事情，不管什么债的形式，只要本质是放债，就不是我们做的投资。我们要做回归本源的投资。这是在第一个层面，先把我们做什么事情，钱从哪儿来，投到哪儿去，做一个界定。结论就是：自己不借钱、对外不放债。

第二个层面是赛道选择，我们是朗诗出身，一直专注地产和地产相关的赛道，别的赛道，比如股票二级市场、PE/VC等等，我们理论上可以做，但是不是我们的专业，也不是我们的优势，我们只做地产相关的赛道，在地产相关的赛道里面继续选择，选择我们自己相对熟悉，或者说有成功操盘经验的赛道，比如说地产开发是非常传统的赛道，我们可以投，我们可以收购一些项目，比如长租公寓的赛道，这两年投资越来越少，但是我们还是坚定的看好这个赛道，还会继续投。

第三个办公楼的赛道，这两年也是承压的非常厉害，但是我们有一自己的一套逻辑，对园区办公，有改造增值的能力也是可以投的。除了这几个赛道，其他的有很红火的，IDC也好，物流也好，有可能投资收益率不错，但是我们没有把握，没有这方面的成功的团队和经验，我们就算碰到这样的机会，也很少做。

第三个层面，怎么操盘，我们有一块的业务是自己操盘的，就是商办这块，所有的这些投、改、设计、运营、退出都是我们朗诗青杉自己操盘的。目前也有三五个项目，做得还可以。其他的一些，我们投过的赛道，我们会委托兄弟公司操盘，这个操盘的现状，到目前为止，我们也是在摸索，目前为止还是比较倾向于自己熟悉的兄弟公司，或者自己操盘，相对把握会大一些。在未来，或者中长期，有可能会选择市场上更好的一些操盘方，有这个可能性。谢谢。

阮晓俊：方总有点小傲骄，不管投资人多少钱都不要，这个值得我们学习。下面请张总分享一下。

张大维：首先感谢观点和主持人阮晓俊总，我在拿到分享的话题的任务后，做了一些思考！我想把这个话题分为三个部分。第一，资产管理，其实房地产资产管理和金融资产管理差异是挺大的，房地产资产管理我们称之为全生命周期、全品类服务和管理的，最终以投资回报为导向的，它跟我们传统的物业管理差异很大。

第二，如何多元化资产管理，我觉得从资产管理的角度来刨析，除了品质的物业服务和管理之外，更多的是对项目的精准定位、租赁招商策略、租户关系维护和粘性的培养、未来租户结构的优化、以至于对整个项目融资成本分析、财务测算，一直到最后项目资产是长期持有还是散售、还是做一些资产证券化的类REITs。

我们知道如果做CMBS或ABS等发行的3+3+3年的时候，发行完以后对存续期间资产价值的提升要求非常高，就需要资产管理团队的能力非常强，否则没有办法实现这个回报目标，当然还有境内境外的股权、资产交易的大宗交易实现整体退出。

第三，如何实现效益最大化？简单来看，最早期土地招拍挂就不详谈了，从项目前期的开发定位、业态配比都是非常重要，后面就是如果是成熟项目运营，我们知道土地红利和资本红利的时代已经过去了，现在如何问管理和服务要红利的时代了，我们前面说土地的红利。我想说这是一个问管理和服务要红利的时代，如果拿一个商业项目做举例，如何积极的去优化它的租户结构，如何激进的把低支付能力的租户换成高支付能力的租户，这对我们租金收益影响是非常大的；再者我们谈消费者和消费习惯，我们可以来探究70后、80后和90后以及千禧后，他们消费的习惯完全不一样，除了线上线下的互动，那么如何把随机性的消费变成目的性消费的模式转变成目的性消费带动随机性消费，我们可以做一些思考，完全是不一样的。我们从整个资产的使用角度，我们可以做很多的事情，比如城市更新类的改造、国际绿色认证LEED或WELL等，我们始终要让使用人有舒适度和黏性，这个很重要。

最后我想补充一句，我们万物梁行是做商企管理和服务的公司，我们金融业务板块是负责和全国的标的公司做合资公司搭建、股权合作，国企混改、上市增资等。我们原来的管理和服务是不变的，也就是“当好农民种好地”，这个是不变的。期待和各位嘉宾和大咖多多学习、探讨和沟通！谢谢！

阮晓俊：谢谢，二位的分享让我们以更高的维度和视野看待多元化资产管理的魅力和价值所在，我们最后想再用两分钟，以前是人家布置作业我们写作业，今天我们想请各位嘉宾，提一个方向或者一个观点，就是各位在各自的机构或者业务方向过程中，想进一步探讨讨论和引起一些共鸣的点，就一个点就可以，这样也让我们的主办方在后续的活动安排重，把这些东西安排进去，我们也反向的提供一些素材。从方总这边开始。

方旭东：我们目前也做一个课题，在探索，探索了一两年了，我们自己所涉足的这些赛道，除了以前比较熟悉的内资的各类机构的资金，险资的资金，产业资本的资金，我们中资背景的这些地产基金管理人，能否尝试管理外资资金，得到外资LP的认可，是我们非常想探索的课题。

张大维：我觉得多一些这样的平台就很好，这样的互动。

韩存磊：我们也尝试做资本板块的布局，包括基金这块，希望未来不管是商业公司还是房地产公司，我们可以更多的联动，大家可以共同发展，帮助基金行业蓬勃发展。

许汉斌：我们的平台IPO以后，REITs我也非常希望和各位探讨，希望和大家一起合作，因为物流地产确实是收益比较高，稳定的现金流，风险相对低，非常适合REITs，非常有兴趣和大家探讨，怎么样和基金合作，做好物流专业REITs。

刘波：一句话，回归初心，希望信城能从一个地产开发商转型为变成一个地产基金+运营服务商，也希望能够得到各位大咖、大佬的支持，谢谢。

万水航：我也呼应一下，希望更多探讨REITs长效机制推出，以及很多机构投资人，他们的投资需求。

阮晓俊：谢谢，再次感谢，我代表晨曦基金也发出邀请，欢迎到我们公司指导交流，本次论坛到这里结束。