调控杀到，倒计时开启！本轮二线城市大热，还能持续多久？

调控不断加码。倒计时开始了！

房贷收紧、预售证“刹车”、“严查经营贷”等手段，已经给一线城市兜头泼上一盆凉水。

北京楼市走向尾声，上海被精准打击，深圳楼市也陷入冰点，广州楼市的调控陆续有来。

于是，投资的热钱纷纷撤离，涌向了二线城市。

二线城市成交量飙升。克而瑞数据显示，今年3月，重庆、杭州、南京、武汉、宁波、福州、厦门等二线城市新房成交面积同比涨幅都超过100%，武汉甚至达到14164%（疫情影响，去年基数非常低），南京349%、厦门240%。

对比去年今日，热度简直是翻天覆地。

合肥抢房门槛一路抬高，出现了各式号头费、茶水费；

南京也抢疯了，没预约看不了房，没验资看不了房；

佛山热门板块千灯湖的一些楼盘，半年几乎就涨了1万。

强二线的楼市，涨势汹汹。

现在，成都加码，西安喊停，合肥严控……一个接一个，强力调控接踵而至。

本轮二线城市大热，还能持续多久？窗口期，很可能已经所剩无几。

涨潮之时，看不出谁在裸泳。并非所有强二线都值得买入。

我们根据第一财经整理的数据，整理出一份最强二线城市名单：

成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。

再根据中国房地产指数系统的数据，我们对这些城市3月份一二手房均价进行整理，发现：

杭州、南京的二手房均价已经突破3.5万，甚至可以用同样的价格买到一线城市的房产，上车门槛太高了。

而像长沙这样的调控优等生，让炒房客有去无回。想投资房产，就不要去凑热闹了。

天津、沈阳、青岛等北方城市，因为人口流失、库存量大等原因，可能还会继续横盘。

合肥、西安等地，房价涨得太凶，第一轮调控已经到来，下一波也许正在路上。现在买入可能高位接盘。

那么，目前哪些城市最适合入场？

考虑到一线城市去年以来的暴涨行情，佛山、东莞、嘉兴等位于大都市圈的环一线城市浮出水面，成为很多投资客青睐之地。

它们与一线城市形成巨大价差，正处于板块轮动上涨周期中。

东莞的房价经过去年暴涨，如今热门板块的房价相当高，上车门槛也极高。

嘉兴，则在经济发展水平上和佛山、东莞有天壤之别。

佛山，综合优势最为明显。

2019年，佛山GDP突破万亿元大关，去年继续保持高位运转。

佛山的工业总产值2.4万亿，全国排名第6；GDP高达10751亿，全国排名17，常住人口815万。

人口方面，2018年，佛山新增常住人口24.9万，2019年新城常住人口25.3万，2010-2019新增常住人口近百万。

不管是产业还是人口，佛山都处于强势上升期。

算上房价，佛山就极具性价比。

上文的15个强二线城市里，佛山GDP总量中等偏上，但房价垫底，和长沙、沈阳一个水平，属于绝对的价格洼地，极具上涨空间。

佛山的第二个特殊点在于，广佛同城不断推进，使其掌握了一线城市的大量住房购买力。

根据广州地铁年报，2019年，连通广州与佛山两市的广佛地铁，日均客流量增幅排在广州所有地铁线路第1名，日均客流量达53.03万人次，远远高于通往广州南沙的4号线（42.17万人次）、增城的13号线（13.58万人次）和21号线（3.84万人次）、从化的14号线（20.22万人次）。

可以说，佛山和广州市区的联系度，远超过南沙、增城、从化和市区的联系度。大量广州人作为“通勤候鸟”，已经在佛山安了家。

可以这么说，佛山的房产，首先面向广州人，再才考虑佛山本地人。

佛山总面积3797.72平方千米，下辖5个区，分别是禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区。

那么，城市内部的板块如此之多，哪些才是有潜力的版块呢？

我们先从地价上看。

2020年南海地价涨了33%，禅城涨20%，顺德涨22%，高明涨10%，总体上看呈现“东高西低”的特点。

毗邻广州的天然优势，以及边界的广佛线地铁，让东部的南海、禅城、顺德这些临广板块得到了快速发展。

不过，禅城属于老城区，是佛山的行政、文化中心，总体城市面貌老旧，高楼指数、产业辐射等各方面都难以服众，比较适合自住为主的买房人，不太适合投资。

而顺德、南海属于佛山的限购区，总体从地段上看，投资主要推荐三山新城、陈村TOD和北滘新城。

具体选择上，不妨参照广州人的买房逻辑。

对于广州人而言，最重要的一点，就是便捷的交通，能够较快抵达广州的工作地点。

目前，佛山只有广佛线能直达广州，沿途经过的千灯湖板块，目前已经是佛山著名的房价制高点。5万的单价已经和邻近的广州荔湾不相上下。

因此，想要寻找目前最优质板块，不妨复制广佛线的经验。

一条是广州地铁7号线顺德段，一条是佛山地铁2号线，两条线路均预计于今年年底开始通车。

其中，七号线直接经过陈村TOD和北滘新城，而三山新城则需要通过11号线进行换乘，交通通达性较弱。

况且，途径三山新城的地铁线正在规划中，开通起码还要等上四五年，比起今年就可通车的7号线，利好兑现期相对漫长。

其次，舍广州而择佛山这样的“降级买房”，核心的考虑因素是购房舒适度。

所以，如果要在佛山投资房产，需要考察板块内有没有好的居住配套，包含商业配套、环境配套、教育配套。

三者中，北滘新城的城市面貌最为优秀。

在政府规划里，北滘新城是北滘生态城，只有7平方公里，住宅很少，开发强度超过65%。正是由于开发较早，板块内各大商业配套齐全，教育医疗配套完善，生活氛围浓郁，整体宜居性很强。

而三山新城作为南海的中远期规划，目前板块整体比较荒芜，要承接桂城外溢的各项产业和人口还需要时间。

总体比较下来，三山新城不管是交通还是各项配套，都需要足够的耐心等待。

至于较少被提及的陈村TOD，定位更类似广州的睡城，不仅时常因为城市建面陈旧且缺乏活力而被吐槽，自身也缺乏强力的产业带动。

当然，除了配套，产业也相当重要，甚至在很大程度上决定了板块今后的发展水平。

目前，北滘新城的基本实力主要来自于：

1.集结了美的和碧桂园2家世界500强公司总部，还有14家上市公司；

2.未来的双地铁加持，广州7号线和佛山3号线使其可以承接大量外溢的广州客，虹吸效应显著。

不难发现，北滘新城板块内有大量高端企业的白领和高管，加之产城融合使得宅地供给较少，未来议价空间会更大。

目前，北滘新城风口明显，二手的挂牌率减少60%，很像去年的千灯湖，业主惜售，快速去化。

当前，北滘新城处于补涨中，楼市隐约躁动，现在过去，也很难抢到房了。

强二线的窗口，关闭进入倒计时。

这一轮楼市的周期，已经开启最后的末班车。