禹洲的财报里藏了三个“反攻信号”

在地产行业，经历“千亿阵痛”似乎是很多房企的必经阶段，但面对这个考验，不同的房企往往有不同的表现，而这很大程度上也是由房企的基本面决定的。

对禹洲来说，在跨过千亿门槛之前，就已经提前布局了后千亿时代。

一个关键的核心支撑点就是：禹洲拥有大量优质土储，近年来也保持了稳健的拿地节奏。

根据财报显示，截至2020年底，禹洲可供销售的土储建面2310万方，涵盖177个项目，分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本为6876元/㎡。这部分土储足够支撑禹洲未来三到四年的发展需求。

聚焦深耕战略下，目前禹洲实现长三角、海西、大湾区、京津冀、华中和西南6大区域、38城布局之势；一二线城市土储占比超过90%。

这种重仓的效果是立竿见影的，去年疫情复苏期一线和二线城市复苏超过预期。例如禹洲深耕的长三角都市圈，是为禹洲贡献合约销售的主要区域。2020年长三角拿下了646.4亿的销售额，占到禹洲集团合约销售总额的61.58%。

在传统招拍挂市场之外，收并购、城市更新、产城合作等多元化的拿地模式正成为禹洲获取优质土地的重要方法。根据货值计算，新增土储之中，招拍挂、收并购、城市更新占整体比例分别为36%、33%、31%。

这其中值得一提的是禹洲参与的旧改项目，2020年7月，禹洲从和记黄埔手中收购了成都南城都汇项目，其只需出资15亿元就撬动了229亿元的货值。据测算，这一项目的毛利率可达40%，在2021年将贡献不低于50亿元的收入。

而另一边，禹洲的旧改已经进入了收获期，去年在深圳、珠海、惠州三座大湾区城市，禹洲与国企央企合作，成功转化了三个城市更新项目，总建筑面积达89.7万平方米，货值约337亿元。

禹洲手上的城市更新项目多数位于湾区核心，熟悉大湾区市场的应该清楚，城市更新业务曾为深耕于此的粤系房企提供了大量便宜优渥的土储，这些项目多数位于城市核心地带，且利润普遍诱人。

伴随着地产行业增量开发时代临近天花板，城市更新正逐渐成为房企寻找增长点的新赛道，这一点也在很多房企的财报中越来越突出，甚至有人直言：旧改甚至可能成为影响房企争霸天平的筹码。

禹洲的城市更新项目开始进入收获期，后续也将成为禹洲业绩新的增长极，以及未来的利润保障。

然而人们常说知易行难，想要真正平稳度过千亿阵痛期，禹洲就必须要将理论与实践相结合，制定出符合自身特点的战略，健康生长。

而从战略层面来说，禹洲未来增长的定力源自于三个方面：

1）主动型债务管理，符合“三道红线”要求

“三道红线”的融资新规被提出后，稳健的财务管控成为未来发展的关键。

根据2020年财报，现金流方面，于2020年12月31日，集团的现金及现金等价物约为人民币344亿6,882万元，现金短债比接近2倍。

回溯过往报告期，禹洲的在手现金长期维持在350亿到450亿人民币之间，现金流较为充沛，这也为禹洲应对未来发展以及行业周期波动做好充足准备。

去年后半年，禹洲的融资成本从7.22%下降到了7.19%，与此同时，公司内部的成本也在大幅下降，2020年禹洲行政开支、销售成本和分销成本分别下降了26.31%、42.09%和35.11%。

另外，禹洲集团境外美元债加权平均年限接近3.0倍，通过主动的债务管理，实现了债务结构的优化。

禹洲的净负债率和现金短债比都大幅优于监管所需要求，随着禹洲继续优化债务，我们也完全可以理解，为什么他们有信心在财报中说三道红线全部达标“指日可待”。

2）发力深耕，做大做强核心都市圈

在过去的2020年，一二线核心城市的楼市与三四线相对比，呈现出“冰火两重天”的态势，那些重仓三四线市场的房企接连泥足深陷，甚至不得不卖身自救。

但好在，禹洲的投资拿地并没有犯下这样的失误。

在2020年，禹洲在上海、成都、武汉、重庆、合肥、苏州、无锡、扬州和宁波等城市拿了18块优质土地，总建面达到284.47万平米，均价11852元/平米。

在这些城市当中，苏州和合肥是禹洲集团的两大代表城市。

在2017年进入苏州后，禹洲仅用了三年便实现了年度销售额破百亿的壮举，不仅成为了禹洲集团第一个破百亿的城市，当中的禹洲·山云庭刚一问世就获得了地产和设计方面的多项大奖。

而合肥则是禹洲集团的老“根据地”，深耕14年后，合肥也紧随苏州之后，成为了第二个禹洲集团破百亿城市。当中的禹洲·林海天城项目，首开即在一日内售罄，后续加开再度售罄。

而且从去年一月份开始，禹洲在合肥的销售金额、销售面积便一直遥遥领先，连续领跑12个月，是合肥市场当之无愧的头牌。

3）产品+服务双核驱动

随着房地产进入下半场，有远见的房企都开始深耕内容领域，也就是说，不仅要有好的产品，还要有好的服务，从2019年开始的物业公司拆分上市潮就足以说明这个趋势。

曾经“鸡肋”的物业，已经成了各大房企保持发展的关键一环。

而禹洲当然也没有落于人后，在目前排队上市的物业公司中，禹佳生活服务的“商业+物业”双轮驱动模式独具特色。

得益于这种特色模式，禹佳生活服务迅速在市场竞争中脱颖而出。根据中指院按综合实力排名的物业服务百强企业排行榜，禹佳生活服务在2019年和2020年皆排名第36位。

而就商业运营服务而言，按商业物业（不包括写字楼）的在管总建筑面积计，根据2019年的相关数据，在物业服务百强企业排行榜中名列第六位。

结语

在经历了疫情黑天鹅和行业调控后，2020被称为行业最难一年。在这样的大环境下，逆势生长固然值得鼓掌，但千磨万击还坚劲更值得敬佩。

正如那句话说的一样，“每一种挫折或不利的突变，是带着同样或较大的有利的种子。”

对于那些笃定前行的企业，我们既要看到其成绩，同样也要看到背后的生长逻辑，才能不错过、不低估。