未来20年，中国哪里的房价涨得最厉害？

今晨起来，看到朋友圈很多人都在转发北京沙尘暴的照片，我不禁想起之前跟朋友讨论的一个命题：未来20年，中国哪个城市群最有发展潜力？如何安排自己未来20年的家庭资产配置？带着这个问题，我写了一篇深度分析的文章，请大家耐心阅读，一定受益匪浅。

01、中国城市化进入了南北分化阶段

过去几年，整个北方的楼市已经陷入了泥潭，虽然没有暴跌，但是却在不断地下探价格的底线，目前还没有大幅上涨反弹的迹象。

2020年这波被疫情货币宽松助推的楼市上涨行情，领涨的几乎全部都是南方城市，可见全中国的资金正在加速往南方汇聚。

为什么北方城市的楼市没有较大的起色呢？归根结底还是经济玩不转，在2019年底我就说过，楼市靠政策刺激的日子过去了，不要总去幻想着，给你来个大政策，就能让你所在城市的房价上涨一番，这种想法就有点幼稚。

没了政策刺激楼市靠什么？只有经济，楼市的上涨和下跌正在回归最原始的驱动方式。

根据国家统计局的数据，以长江为界，2009年北方的GDP总量是15.7万亿，南方是20.9万亿，差距还不算大，5.2万亿。

10年后的2020年，北方GDP总量上升到了38万亿，而南方直接暴涨到66万亿，这次的差距就不是5万亿了，而是整整28万亿！

28万亿的概念是什么呢？西安今年刚刚迈进万亿GDP俱乐部名单，也就是说，按照GDP算，北方少了28个类似于西安这样的省会城市。

至于广东，更是亮眼！

广东一省的GDP已经超过全球90%的国家，2020年广东GDP经济总量全国第一，11万亿即1.61万亿美元）

人口的迁徙绝大部分都是从经济落后地区向经济发达地区流动，北方既然无法创造更多财富机会，人口干嘛还要留在那里？

另外，一个政府的行政效率是有限的，以中国政府目前的水平，北京作为首都能够管理的人口已经接近极限，再多了不但行政治安有问题，危及全国中枢，更为重要的是北方脆弱的生态承载能力也支撑不了北京继续膨胀。

行政治安方面，北京的恶性案件，甚至包括外国敌对人员的渗透，都是比较严峻的，大量流动人口藏匿在背后的隐患是高层首先要考虑的，所以要把人口疏解出去，同时限制落户。

北方的南水北调，西气东输，沙尘暴等问题也很突出，高层是希望人口尽量往南方水源充沛，交通便利，经济活跃的城市转移的，这是中国未来几十年人口迁移的基本路线。

不知道大家有没有发现，从去年到现在，粤港澳楼市的火爆，有点超乎想象，深圳，东莞，广州逐个轮动上涨！现在已经到了珠海处于蠢蠢欲动，即将大涨的前夕了！

刚刚结束的两会，国家再次明确提出重大发展粤港澳大湾区，加快城市群融合。珠海作为大湾区内的重要战略城市、中国最早开放的经济特区之一，国家已明确珠海在粤港澳大湾区的地位，与广州深圳并列。

珠海有足够的发展潜力，未来20年，粤港澳大湾区一定是中国房价涨得最厉害的地方，钱多买深圳广州，钱少买珠海，想明白了这个，你的房产投资一定回报巨大！

这时可能有朋友会问了，珠海有什么优势呢？下面我们逐一分析：

珠海的人才培养与高等教育：中山大学珠海校区、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、北京师范大学珠海校区、吉林大学珠海学院、北京理工大学珠海学院等高校。

珠海的产业：格力集团，金山科技，远光软件，炬力集成，全志科技等软件与IC设计产业；乐淘，小米手机，华为手机等移动互联网；佳能、罗西尼、ABB机器人等百余家高新产业翘楚布局。

我非常推崇的珠海金湾区，单单是世界500强知名企业就有博世安保、爱普科斯、联邦制药、飞利浦等共有11家；进驻的企业还包含：汤臣倍健、亿邦制药、润都制药和金鸿药业、美固、龙丰、伟迪捷…

可能有朋友还会问：珠海人口不多，请问为什么那么多人还看好珠海呢？

其实厦门的人口也不多，为什么房价一样可以从1.5万涨到4万，甚至5万？因为厦门的房价不是由厦门人决定的，而是整个中国的富有阶层决定的，单是福建华侨就能把厦门房价顶上去，投资要弄清楚房价背后的核心逻辑。

同样，珠海也是如此，不光本地人买珠海，整个广东的富有阶层，甚至港澳同胞都会买珠海，因为两百来万的房子对他们来讲太便宜了。

2018年苏州房价涨幅，超过了上海；

2019年南通房价涨幅，超过了杭州；

2020年东莞房价涨幅，超过了深圳。

城市无绝对大小之分，小钢炮有时比重炮还厉害，一旦涨起来，分分钟暴击！

一个城市的房价涨不涨，当地人口只是一个很小的变量，除了考虑这个，我们还要关注国家对城市的定位，资金的流向，所在城市群的未来以及当地的限购限贷政策是否严格等等因素。

北京的人口远远多于东莞，高达2000万，为什么北京过去几年反而跌了10%呢？因为北京不断在往外赶人，同时限购限贷非常严格，资金进不去啊！

为什么黑龙江哈尔滨的人口高达1000万，房价却没怎么涨？因为哈尔滨这个城市只有过去，没有未来。投资投的是未来预期，一个往上走的城市才是人们愿意下注的。

毫无疑问，在国家重点发展粤港澳大湾区的战略之下，珠海已经站到了时代的潮流，资金是最聪明的，我们刚刚调研过珠海，现实中的珠海是什么样的呢？

只能用一个词来形容：缺货！

珠三角楼市正在轮动上涨，大家不要犹豫了，否则你会错过难得的赚钱机会。

2019年：深圳涨

2020年: 东莞、广州涨

2021年: 珠海涨！