自救进行时 万科系老将入职、成立资管公司里的泰禾苦旅

观点地产网 泰禾宣布万科入股后，作为战投方的万科设定了三个先决条件，这宗交易也一直悬而未决。

不过，这起万众瞩目的债务重组似乎迎来了新的进展。

战投协议签署后，万科有了第二次公开表态。2月27日，万科在互动易上就入股泰禾最新进展作出回应称，此次股权投资交易能否最终达成，仍取决于相关先决条件能否满足，当前仍存在不确定性。万科当前未单方面终止合同，但保留合同约定的相关权利。

最近的消息也是利好，大多集中在万科进场加速。

3月2日据媒体报道，接近泰禾的知情人士表示，万科与泰禾计划成立的资产管理公司已经基本落定，万科派驻人选也已基本确定。该资产管理公司将在3月份正式启动，不过具体哪些项目装进该资产管理公司，还在协商之中。

另有消息指，万科来泰禾管理公司的人，正在路上，且牵头的是首席执行官头衔，且为万科老将。

对此有分析称，万科应是先等待泰禾经历内部的深刻调整，目前此举则先是从项目层面着手，再是官宣对上市公司的入股。

距离泰禾与万科债务重组协议的签订已经过去7个月，泰禾赢得了一些时间，并积极展开自救。一切似乎仍未有定数，也似乎迷雾正在一层层拨开。

债务重组进展

泰禾2月9日发布的公告中，第一次用了“尽快形成并推进全面债务重组方案的落地”这样的字眼。

相比过往的各种“不确定”表达，这被解读为难得的积极信号。

引战投传闻盘旋了将近3个月，万科于7月31日确认进场，拟用不超过24.27亿元买下泰禾第二大股东位置，黄其森保住了泰禾的控股权。

不过万科表示，此次交易落地需达成两项严格前提条件。其一，泰禾需进行债务重组并恢复正常生产经营；其二，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，并就暴露问题的解决方案达成一致。

同时，万科不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。

这些“先决条件”都是原则性的表述，没有具体指标性、数字性内容。当时公告的一个明确时间限制是，若全部条件在2020年9月30日前未获得满足且未获得万科方面豁免，万科有权单方面终止协议。

从目前来看，万科无意单方面终止协议，且正在准备进场。

据知情人士了解，传闻的资管公司最快本月底成立，4月前后万科团队也会到来。债权人的诉求则是6月30日前万科入股，展期生效，而万科进入泰禾的时间大概率是4月底和5月初。

稍早前2月3日的泰禾内部管理层工作会议上，黄其森表示，泰禾最困难的时候已经过去，70%债权方已经签约或者正在签约，春节后会正式宣布万科战投入股的消息。

2月9日回复深交所《关注函》时，泰禾表示，截至目前正在与各债权人就债务重组方案进行沟通，公司将尽快形成并推进全面债务重组方案的落地，维护债权人及公司各方利益。

具体而言，正在积极与相关债权人进行沟通，通过融资置换、债务展期、延期、分批还款等方式，针对逐笔债务协商出妥善的解决方案。为积极稳妥化解公司债务风险，已聘请专业机构开展债务重组工作，协助公司组织、协调债权人沟通意见与诉求，并就缓解短期债务偿还压力、优化资本结构提供专业意见。

最新消息显示，关于债务重组谈判，大债权人中仅剩信达一家尚未点头。消息援引知情人士透露，信达对债务重组协议中展期时间和利率无异议，但双方在附加条件上还没有谈拢，涉及部分项目。

信达与泰禾的谈判，一方面与信达内部人员变动有关，另一方面则是泰禾想尽最大努力保住公司利润。这其中，让泰禾有所期待的是信达退让。

至于已达成展期或签订备忘录的大债权人，泰禾正在尝试以存量债务展期和债转股方式，从项目层面盘活。

泰禾展开的自救行动，债务谈判为重中之重，而这方面进展较预期为快。可见万科入局的预期，有利于泰禾与银行金融机构谈判。

资料显示，泰禾主要六大债权人分别是华融资产、长城资产、信达资产、东方资产、兴业资产、浙商资产，前四家是拥有金融全牌照的四大AMC，而长城是泰禾最大债权方。

债权人陆续做出让步，要么展期，要么签订备忘录，这被认为是债务重组方案撕开了一道口子。

2020年11-12月，泰禾旗下佛山、珠海、深圳房地产项目公司，分别与厦门国际信托及渤海银行、民生银行、长城资管达成借款展期协议，最长一笔展期到2023年12月，其中长城资产予以泰禾120.03亿元的债务展期延至2023年。

有业内消息透露，泰禾集团很多金融安排是万科团队牵线协调。在这之前，万科总裁祝九胜公开表态时，曾对泰禾债权人提出“要么集体沉船，要么集体上岸”的忠告。

泰禾自救苦旅

一路高歌猛进的泰禾，在堪称史上房地产调控最密集的2018年跌了一跤，艰难的时刻应该从那个时候开始。

之后，通过出售项目股权、减少投资、加快销售回款等方式，泰禾缓过一阵。但尚未处理妥当又遇上疫情黑天鹅，从销售断流这一环开始，债务逾期违约、实控人被列失信名单等事项也接踵而至。

债务问题成为最难过的一道坎，流动性成为症结所在，泰禾亟需自救。

目前完成的债务谈判更多是为泰禾赢得时间，断臂求生之外，黄其森展开了一系列的自救行动。

其中包括出售保险牌照——泰禾人寿。

2020年8月28日，万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，万科最终能否参股泰禾取决于三个要素：泰禾的求生欲，金融机构的理解程度，政府部门的姿态与智慧。

经历此次还未完结的危机，2月21日，黄其森对外有了更进一步的表达：我已经不是壮士断腕，而是壮士割肾。

债务谈判之外，要解决流动性危机，将手中资产盘活、变现，快速回笼资金更为关键。危机尚未解除，泰禾内部最重要任务是各地项目“复工复产”，旗下一批项目重新获得开工和销售许可，部分项目的资金问题得以缓解。

2020年11月有消息称，万科正在和中国华融协商，不排除双方将一起进场，盘活泰禾南京和苏州项目；同时，泰禾区域组织架构也有所调整，如泰禾上海区域被正式撤销，大部分区域改编为事业部等。

根据知情人士透露的最新情况，泰禾接下来个别项目在经万科同意后，会选择出售以及引入其他央企进行合作。

值得注意的是，2月6日的官宣消息显示，泰禾与中国能建葛洲坝集团就新型城镇化领域共商合作。

葛洲坝方面表示，其具有强大的融资能力、工程建设能力，与泰禾集团发展理念相通，优势互补，双方将精选优质项目，在项目股权合作、施工协同、商业配套服务、未来社区建设等领域加强对接。

对此有言论解读称，泰禾正在找有实力的承包商，解决工程建设施工的事，这是泰禾复工复产的基础。此外，双方日后的合作还会涉及项目股权、投融资等。

导致危机爆发的另一个原因是内部管理，黄其森也有了更多总结和感慨——之前太依赖经验主义，跟万科接触后，感觉自己管理上就是“小学生”；对政策的严苛程度没有预判，对市场规律不敬畏，以后花钱一定不会大手大脚，用人标准也一定会和过去不一样……

只是债务重组虽有所进展，但依旧悬而未决，变量尚未可知。