房东失去定价权以后。。。

最近几年，深圳的房产调控政策总是早于上海出台，且有的细则被多个城市所借鉴，因此要“预测”上海接下来如何控制房价进一步上涨，不妨将深圳的政策当作信号和风向标。
所以2021年2月8日深圳传来的一则消息，才引起了大家的广泛关注。这则消息是：深圳成为首个对二手房“限价”的城市。我们按照官方指导价，可描绘出这样一幅全市均价6.1万/m的深圳“调控目标”房价地图。其中深圳湾某些40万/平的楼盘，指导价只有12万/平，可谓悬崖跳水般的跌幅。

官方的指导价可以说是未来深圳二手房市场调控的“价格目标”，超过指导价格的房源一律不许在中介上挂牌。
这个政策直接取消了房东在二手房交易中的定价权。有人会说这是一种计划经济的倒退，但我们冷静地来分析一下，政府限制二手房交易价格不能超过指导价格有其积极意义。
房价过快上涨之殇
房产中所蕴涵的高价值，完全依附于国家发行的天量货币，灌注到每一块砖瓦/每一平的钢筋水泥中，才使得一套普普通通的房产能到达几十万/平的天价。
房产从原来的100万升值到1000万，表面上有房族的资产价值和资本收入大幅增加，但说到底只不过是货币现象。
你如果认为房产增值的900万的资金，完全是你自己的，可以任你支配，那就错了。房产增值的资本收入可以说是一种国家资源，我们只是暂时拥有该资源（货币）的使用权。
换句话说，房产的定价权本来就掌握在国家手中，只不过之前二十年，一直是国家让房价持续上涨，而现在政策出台的指导价，给上涨套上了缰绳，那这个举措也无可厚非。
房地产本质上是巨量的蓄水池，用以存放国家源源不断超量发行的货币。这些货币如果溢出到民生消费领域，将又引发“姜你军”、“蒜你狠”之类的危机。所以蓄水池的水是轻易不能舀出来的。房产置换可以，将资本收入大挪移到另一套房里面，本质上“肉还是烂在锅里”。用经营贷的方式给实体经济输血也可以，但要严格限制，何况这点数量和总量相比，还是小巫见大巫。
注入蓄水池的水量虽多，但因其匀速注入，有充足的时间，将边界增高，内壁增厚，随着经济规模变大，再慢慢消化。
而现在因为种种因素，尤其是房东的不理性，将二手房价格集中在几个月内就抬高到令人咂舌的地步，在这个过程中，购房者又从银行新增了天量的信贷，注入到房市中
早在2015年这一轮的暴涨中，房价短期内上涨一倍，早就和劳动收入的上涨脱节了，也就是说，一对夫妻靠着数年的劳动收入，想凑足购房款，早已经是痴心妄想了。
但很多人嘴上抱怨“房价太高了”，但心里的感觉还是蛮良好的，因其早年购入了一套或数套房，虽然劳动收入并没有增加多少，但资本收入大幅增加了。
大多数的购房者都是房产这个蓄水池的“既得利益者”，本身已有一套房，靠着这套房的资本收入，将其置换后，再加上新增的信贷，靠着劳动收入慢慢还债。
可对于初涉社会、没有一套大城市的房产打底的刚需购房者来说，房价过快上涨可就太不友好了，逼着很多高学历人才留不下来，宁可到收入略低一点、但房价却低一半以上的城市去发展。
房价可以涨，但不能过快上涨，没有脱离靠劳动收入增长能购得起的范围，刚需房的价格至少保持稳定，一条房产置换的产业链才能保持畅通。
小镇青年甲是金凤凰，双鸡山小镇一中的杰青，长的白白净净，高高瘦瘦，一看就是妹子们喜欢的样子。研究生毕业后，在深南大道附近找了个工作，也办了户口。三年后，面临谈朋友了，但是没房子怎么办？没办法，老家煤厂不景气，就这条件了，先凑合一个黑胖花呗，买个一室户吧。父母砸锅卖铁，兑掉小县城一套大三居，再拼上这几年的积蓄，合计200万，买了乙的一室一厅。乙此时是无房户了，拿着200万，再加上自己80万的存款，作为首付，买了丙的老破大，合计920万。丙拿到920，再拼上自己这几年的存折，又去改善了，摇号＋贷款，于是买入了丁的内环大平层。丙丙大城市就是这样一环套一环，层层递进，最后绽放出炫目的风景。（摘自财上海微博）
而本轮深圳和上海的暴涨，房价上涨太快，导致甲和乙凑足资金的速度远远跟不上房东挂牌价上调速度。于是，购房只能搁置，而丙和丁的房价再高，失去了接盘侠，那也是镜中花水中月，再把房产抵押的路径堵住，连资本收入的使用权都无法套出来。
因此房价如果任凭房东无序的定价，最终结果会是房产产业链的断裂。
第三点，把房价限制在指导价内，这也是银行乐见其成的。
由于我每天接触银行的评估价，发现前段时间银行无比纠结，原因在于评估的参考价格失灵。挂牌价一路飙升，虽然也有成交，但按最新的高价格的比例很低，银行的评估系统无法跟随，以免加剧风险。
而客户却只盯着稀少的高成交价，对自己的房产价格有“敝帚自珍”的心态。这家银行不给我高价格，我就换银行再次评估，而有些商业银行为了指标，或暗箱操作，会让客户得偿所愿，用一个最新挂牌价或成交价来计算贷款额度。如果这样的次贷做多了，为泡沫破灭埋下了隐患。
而政府出台了指导价，银行也卸下了评估价不高的责任，你说你按照这个指导价计算，贷款额度不够，买不了这套房，那对不起，谁让你自有资金不足，或是盲目抬高预算呢？
作为购房者，应该心理有数，政策出台就会执行，不要存在侥幸心理，认为银行还会按照之前的成交价，高评高贷的好日子，已经一去不复返了。
房东失去定价权后的几个问题
对于政府限定二手房的指导价格，还有几个问题：

• 政府的限价基本上都大幅低于过往的成交价，这个指导价相当于法拍房中的最底价，而底价一般都是市场价的七折。房东肯定是不甘心以最底价卖出的，真正要买的人，也并不真正了解真正的市场价是多少，意味着二手房实际成交价肯定要在一轮一轮博弈中逐渐上调，这非常类似于拍卖房的竞价机制。
  现在就形成了指导价和市场价的“价格双轨制”，上一次的价格双轨制还是改革开放之初，工业品的出厂价和市场价存在巨大的差异，于是应运而生了“倒爷”这个群体。在过去，价格信息的不透明会产生很多的猫腻，中介在撮合上下家成交的过程中，可能会悄悄“吃差价”；而现在，“吃差价”可能会转变为公开的“服务费”，“价格双轨制”会导致房东或购房者竞相主动给有能力的中介“服务费”，动力来源于一方要让价格尽量脱离指导价，一方要尽量靠拢指导价。
  说到法拍房，那么可以揭晓上篇文章中所说的“调控的大机会”了。
  这个“大机会”其实就是上海的法拍房：由于1月21日法拍房限购了，很多有意向的人瞬间失去了资格，被挤出了市场，于是在接下来一周内，多套法拍房流拍，但是凡是成交的法拍房，全部是以底价成交的，但是要全款。而这个底价仅为正常二手房的七折。也就是说门槛高了后，只要有购房资格的人，都有大量机会可以捡漏。
  但是节前得到的消息是，这些机会正在迅速消失，原来有购买资格，却对法拍房有偏见的人，都开始进入这个市场，以2月2日上午拍出的一套碧云的房子为例，最终成交价1731万，比市场价没有低多少，有32个人报名。

• 劣币驱逐良币。越是原本市场价高的房源，指导价就降的越多，那么挂牌价虽然不能在中介网站上体现，但房东会抱团咬紧高价不放松，难以接受下调的预期。短期内很多好地段的优质房源会捂房惜售，此时买房的购房者能挑的大多是品质不怎么样的边角料。
  

• 以邻为壑。此前在深圳媒体的报道中，有一些相邻的楼盘品质差不多，但价格差异巨大。多则有数万元的指导价差异。这种人为的“不公平”就让指导价低的小区房东更加非理性，产生恶性竞争，不利于社会和谐。
  

• 银行贷款实际金额会大幅下降，贷款购房更难了。对于真正的刚需和改善性购房者来说，“价格双规制”也不是一件好事。假如银行贷款都按照指导价申请贷款，而实际购入价按照较高的成交价付款，变相地提高首付，本来第二套房已经要七成首付了，但现在购房者实际支付的首付比七成还要高，可能“倒逼”更多人无奈地寻求其他融资渠道的帮助。