美的置业溢价31亿义乌拿地与长三角地位

观点地产网 在高毛利与快周转之间，每一家房企都有自己的抉择，美的置业是一家典型的快周转公司。

在中期业绩会上多次强调没必要高价位拿地的美的置业，又在长三角抢下了一宗高溢价地块。

1月25日，宁波市梅山美的房地产发展有限公司经过69轮竞价，以总价31.18亿元竞得浙江金华义乌北苑街道国贸大道与机场路交叉口北侧地块一，成交楼面价25009元/平方米，溢价率77.34%。

该地块25009元/平方米的成交楼面价，创下了义乌区域内近年来第二高单价，仅次于去年9月份众安集团16.2亿拿下的北苑街道湖塘西地块，其楼面价突破了30000元/平方米。

楼面价与售价之间

据观点地产新媒体了解，美的所拿地块出让面积5.8万平方米，容积率2.15，建筑面积12.47万平方米，涵盖了住宅、商业、安置住房等土地用途要求。由于比较靠近机场，该地块建筑高度限高70米，且需满足机场净空要求。

整体地块共分为3部分，其中，S1不得超过3层，商业建筑面积为2200-4000平方米；S2地块建筑层数不少于6层，且建筑高度不得超过27米，商业建筑面积为800-1000平方米；S3为安置住宅地块，商业建筑面积1000-1500平方米。

在6个多月前，美的置业刚通过同一家马甲公司以总价22.38亿元竞得义乌稠江街道1宗商住地，楼面价12155元/平方米，溢价率51.41%，项目被命名为“云潮府”，入市均价约为23000元/平方米。

据悉，美的置业此次拿下的地块处于不少城市主干道的交汇处，离市政府约1公里，同时属于银泰百货、义乌之心等商圈的辐射范围，周边有不少中小学覆盖，且居住氛围浓厚。

一位业内人士对观点地产新媒体表示，美的地块位置不错，无论是交通、商业配套、教育资源等都属于区域内较为难得的地块，所以竞争比较激烈。

值得注意的是，地块的东南方向就有一个在售项目望辰府，双方仅有一路之隔，目前已经进入到了最后一期，销售均价不到30000元/平方米，由小商品城集团与世纪金源联合开发。

望辰府在当初拿地时候的楼面价仅约为13500元/平方米，由小商品城在2019年9月份竞得，总价30.7亿元。

换而言之，在不到一年半的时间里，在两宗地块各项出让要求指标接近的情况下，义乌北苑区域内的土地价格几乎翻倍。

如今，销售价与拿地价之间的差价仅不到5000元/平方米，断然不是美的置业能够接受的价格，在楼市调控没那么紧的义乌，楼市或许会面临进一步的上涨。

按照过往房企的拿地经验测算，只有当市场销售价接近37000元/平方米时，该地才能释放出合理的利润，同时意味着相较目前来说，超过2成的房价上涨。

第一重仓长三角

不擅长捂盘的美的置业或许难以等到一个更好的价格，在去年的中期业绩会上，管理层就表示提高产品溢价，而不在于打价格战。

如今，期望进入长三角的房企越来越多，抢夺地块的竞争愈发激烈，成交价格往往都到了各家能接受的极限。

以美的置业近期拿地为例，以摇号的方式上限价8.93亿元夺得南通宅地，溢价17.62%；24.37亿元竞得宁波宅地，溢价率25.87%……

然而，地价虽然较高，影响了企业毛利率表现，但是长三角的房地产市场需求却一直都未曾减少，其去化速度是几大区域中最快的。

有数据显示，虽有疫情冲击，但义乌楼市数据依然增长快速。2020年，义乌商品住房备案套数16522套，同比增长55.12%；成交金额441.57亿元，同比增加70.39%；成交面积197.66万平方米，同比增加59.52%。

在三条红线下，毛利率和周转之间，美的置业更重视是加快资金周转，提高资金使用效率，减少对融资端的需求。

2020年上半年，美的置业在长三角区域实现合约销售金额224.1亿元，较2019年同期增长37.2%，对总合约销售占比达到46.5%，是珠三角大本营销售占比的3倍有多。

如今，长三角超越珠三角成为了美的置业的第一重仓区域，频繁在区域内参与土地竞拍。

2020年上半年，美的置业在长三角拿下了10个项目，却仅在珠三角拿了1个，珠三角的地位甚至已经不如华北、长江中游（江西、湖南）、西南等区域，是各个区域中最少的。

美的置业主席郝恒乐在中期业绩会上表示，长三角从房地产角度来说，可以发展的区域和城市量级比珠三角的厚度要大得多。美的置业从2018年以来持续在长三角加大投资，这是一个基本趋势，是在大经济背景上的战略选择。