字数有点多，七千多字，写了一个星期，找数据找的眼睛都花了。因为要判断一个城市的房价走势，没有数据是判断不出来的。我写的很认真，想买房子的一定要认真看，当然这也只是给你一个参考依据。买房一定要多去跑市场，感受市场变化，学会选筹，才能买对房子，毕竟这一波行情只是结构性行情。武汉2020年新房本来开局良好，结果受疫情影响，二三月市场陷入停滞。新房成交几乎为0，4-6月新房市场逐步恢复，直到7、8月才追赶到19年水平。9、10月与19年持平，最终在年底的11、12月成功实现反超。
供给量，2020年商品房供给257946套，面积2893.23万平方米，同比减少7.89%；其中，住宅203404套，批准预售面积2357.36万平方米，同比减少10.61%。成交量，2020年商品房成交224735套，销售面积2469.44万平方米，同比减少5.94%；其中住宅197187套，销售面积2195.53万平方米，同比减少6.43%。
当然这个成绩也是开发商以价换量得来的，2020年四季度，很多楼盘为了走量都在打折促销。二手房成交90815套，成交面积896.97万平方米，同比减少16.37%。主要是疫情影响，一季度基本上没有成交，下半年跟2019年比还好点。2020年武汉推出住宅土地面积1360.23万㎡、建筑面积3198.51万㎡，建面同比下降3.74%；成交住宅土地面积1224.30万㎡、建筑面积2910.66万㎡，同比+5.16%；土地出让金再创新高，达1787.62亿元，同比+10.48%%；成交楼面均价为6141元/㎡，同比+5.05%，整体平均溢价率为9.55%，低于2019年的11.67%。如果看这个整体的土地供给量，武汉这几年的供给并不少。所以这肯定是一个结构性的问题，就是整体的供给量没有减少，但是核心区的土地供给量肯定稀缺，地价最高，而远郊区供给量多，地价低，但涨幅也不小。数据来看确实如此，2020年江汉区土地供应量为0，供给量多的主要是黄陂区，新洲区。硚口区成交楼面地价最高（14626.54元/㎡）；而远郊的汉南区成交楼面地价最低（2232.25元/㎡）。截至2020年12月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房175693套，面积2059.59万平方米。江岸、江汉、洪山等热门区域，一方面在2020年成交不错，库存比较少；另一方面2021年供应相对较少，很多热门项目压力较小。而库存较多的是郊区，新洲、黄陂、经开区，这些地方供给也较多。武汉整体不缺房子，2021年供给量充足，但这说的是整体。结构性一定存在供给矛盾，也就是核心片区供给量少，郊区供给多。优先增长潜力大和概念较强的光谷片区，特别是学区房。![图片]()
郑州供给：2020年郑州主城区新房供给量1581万平米，环比上升4.15%；’成交：2020年郑州主城区新房累积销售1178万平米，环比下降12.8%；三环内新盘较少，价格相对坚挺，三环到四环开发商也在打折促销；2020年主城区二手房共成交49588套。成交均价1.5万/平米，环比上行2%。均价是看不出来，但实际上二手房市场成交非常不好，很多都跌价了。成交金额649亿，下降28%。主城区成交面积6591亩，相比2019年下降非常快。这对后续的楼市回暖是利好，我估计2021年郑州楼市就会迎来反弹。2020年末，库存达到1043万平米，主城区去化周期12.42个月，比2019年增值30%。但没关系，土地明显减少，只要2021年市场回暖，12个月的去化周期并不长。郑州这几年房价下跌有个特点，主城降价区域集中在西南老城，东边核心新贵区很抗跌，远郊跌的一塌糊涂。知道哪里抗跌不抗跌后，你就知道哪里是优质资产了吧。特别是北龙湖，东区核心区，其次是三环到四环的东边，比如龙子湖；买房想要升值快，首先一定要选对区域，就是产业前景好，购买力强劲，规划可期的区域。其实逻辑很简单，郑州只有一个核心CBD，郑东新区，高收入人群在这里上班；围绕着这里展开，你看看去哪里买房上班近就知道哪里升值快了。北龙湖是距离CBD近，环境又好，所以成了富人区，就是郑州房茅台；升值幅度不一定是最快的，毕竟总价高，但以后只会越来越贵。第二、产品来说，普通购房者首选学区房，新房，次新房，地铁房。很多二手房东都快哭了，跌了三成，再跌都要资不抵债了。洛阳、南阳地王频出，价格都快要接近郑州，这绝对不正常；地级市的房价怎么可能比省城房价高，只能说明郑州房价低估了。这让我想起了苏州房价在2019年疯涨，有人说买不起苏州房子只能被迫去上海买的笑话了。河南好歹是快一亿人口的省，我看到一个统计数据，买郑州房子的人，超过七成是郑州以外的各地级市人在买。虽然河南穷，但人多啊，总有一部分买的起郑州的房子。北龙湖的价格都四五万以上了，就说明有钱人还是有的。
今天回看了我2017年12月写的厦门楼市调研文章，当时的结论是一起静候厦门房价下跌。
2018年厦门房价确实普跌了不少；
地价更是跌的惨不忍睹，跌30%以上是常态。紧接着我写了一篇厦门地价腰斩的推文。
当时就上了微博热搜，有不少厦门本地人出来怼我，还有了著名的厦门教授的梗。
然而再怎么怼我，也掩盖不了2018年厦门楼市低迷的事实，反而证明了我预判的准确性。
而过去经过几年的调整期，厦门终于要走出泥坑了。
新房供给：2020年厦门商品房批准预售面积543.32万平方米，同比增长9.4％。其中，住宅批准预售面积276.85万平方米，同比增长9.4％。成交：2020年厦门新房成交34559套，住宅卖出21095套，234万平米；从购房群体看，2020年90平米以下的刚需占40%，90-144的刚改占47.5%，144以上的改善占13.3%。集美环杏林湾因为景观，学区，地铁配套都好，成交超级火爆，价格连续上行；海沧马銮湾、翔安南部新城成交也都很火，但价格还比较稳；厦门从2015年开始，就是存量房成交占主导的城市了特别是岛内，新房很少，二手房成交占主导，就跟一线城市的感觉差不多，2020年全年二手房成交34561套（332万平米），比2019年少了2749套主要是上半年受疫情影响，下半年疫情影响减弱以及信贷政策相对宽松，刚改对学区房的刚性需求，加上岛内又大搞拆迁，释放了大量购买力，还有一些炒房客也趁机介入，使得学区房炙手可热，价格不断走高。最近几周的成交量都是上千套，而且很多小区，特别是学区房明显。厦门因为连续低迷了几年吧，为了提振市场，拿出了岛内最好的地；所以2020年地王果然频出，4月思明区诞生百亿地王，9月又出了5.8万/平的单价地王。最后，全年土地收入爆发式增长，出让建筑面积244.98万平方米，同比+49%。总成交额高达660.27亿元，比2019年多了210亿元，平均楼面价为24075元/平方米，平均溢价率为20.3%。当然片区会有所分化，岛外还是供地主力，占了85%，其实厦门前几年出让的土地都不多，都只有一百多万平米，但房价依然大跌。其实不是供给增加了，而是因为限购导致需求急剧减少，供需一下失衡了。2020年出让的土地已经算多了，那房价为什么还可能增值呢？根据厦门网上房地产显示，截至2月1日，可售住宅套数是29217套，可售面积是341.6万平米。去化周期大概是10.59个月。这个库存水平我看跟去年7月份的水平差不多，最近半年没有什么变化。厦门这个城市有点特殊，小而美，在福建是魅力属于NO1的城市，相当于半个省会，在他不限购时，至少有六七成是来自厦门以外的人买房，但又不如省会的产业和人口那么强大，内卷能力不足，所以限购影响非常大。这一轮厦门启动，跟一线城市一样，也是改善型需求在推动，第二个原因，跟外地客陆续获得购房名额，资金涌入有关。下面这个图就能明显看出来了，2014年放松限购后，外地人口购房占比迅速上升。2019年本地人买房比例达到顶峰，占了七八成，外地客占比降到历史最低，2020年这个数据又开始变了，本地人降了5个多百分点，外地人多了5个多百分点。因为很多人这几年在养名额，我们从2017年3月限购算起，连续缴纳3年社保，很多漳州、泉州、龙岩人来厦门买房一边是为了孩子教育，一边也可以投资保值，所以学区房无疑是2020年开始启动后升值最快的资产，2021年还会继续。跟深圳杭州有的一拼，只要市场启动，热门片区就会很热。2021年，岛内学区房，新房，次新房会持续的火热，岛外的4个新城，也会很火。福州2020年放松了限价，但市场低迷，放松也没用，市场不买账，新盘还要打折卖。2020年福州新房共供给81350套，其中住宅供给68307套，环比2019年增长78.6%。但其中可售商品房只有24771套，大部分都是只能卖给回迁户的安商房，有43536套，占了63.74%。安商房相比普通商品房最大的优势就是价格便宜几千块一平米。回迁户拿着钱都去买安商房了，商品房的购买力就分流了，市场肯定好不了。从乐居的统计结果上看，45%的楼盘开盘当天去化率不足四成；24%开盘去化率在四到六成；而超过八成去化率的仅有11%。大部分区域的价格相比2019年有所下跌。其中，鼓楼和台江、仓山最抗跌，而城市边缘的马尾和闽侯下降最多。2020年全年，福州六城区+闽侯出让121幅地块，土地总成交金额高达1020亿！其中，商住用地总成交金额约为971.25亿，成交面积约为920万平方。福州四区宅地平均楼面价达到15146.84元/㎡，涨幅相较2019年每平涨1279.97元。但还没有达到2017年的高点，当年宅地平均楼面价高达20316元/㎡。2020年东二环建发拿的楼面地价2.8万/平，现在东区次新二手房到4万了，我印象中房价是比2017年涨了。五区的土地出让面积相比2019年减少了24%，再加上安商房的占比也减少了，数据显示，福州六城区+闽侯2020年全年出让的82幅商住用地中，五区的住宅库存大概是322万平米，去化周期16.9个月；去年同期是12.7个月，还有点长，不过相比前几个月已经在减少了。1、福州从2021年开始零门槛落户，外地有实力的购买力会涌入福州。那毫无疑问，鼓楼、台江这种新房供给量本身就很少的区域：其次，就是规划前景好的片区，所谓的新宇宙中心，值得重点关注。2、福州从2017年开始成交量已连续萎缩4年，需求在累积，等待释放。3、安商房比例明显缩减，地价小幅上扬，这对房价也是个推动总之，想买房的赶快买就行了，但如果想升值快，首选学区房。
1、供给
沈阳2020年的商品房供给情况，下面这个图一目了然。
沈阳楼市从2016年进入牛市后，一直持续牛了四年多，但需求总有透支的一天，别的城市都因为调控进入了调整期。楼市的周期很少有城市能逃离，沈阳这个东北城市哪能一枝独秀？所以到2020年下半年，沈阳楼市就开始转向乏力了，金九银十没有出现。新房和二手房价格差不多，没有什么倒挂，但要买房肯定还是先买新房。看下图，相比2015、2016、2017年，沈阳2019、2020年住宅用地的供给量和成交量都在明显加大。一方面是需求已经在前面几年连续透支！需求不断减少。我们不看公寓、商业、办公这些商品房，这都是严重过剩的产品，只看住宅；2020年末，沈阳商品住宅存量套数是19.8万套，存量面积2076万平米。去化周期长达20个月，下半年库存去化周期明显快速上升1、需求端透支，市场没有经过充分的调整期，当下购买力不足，还需养精蓄锐，积攒需求。2、供给端，土地供给量连续几年加大，库存不断攀升，供过于求的局面还会恶化，买涨不买跌的心态，会让成交量下滑带动价格下跌。所以，对购房者来说，沈阳楼市2021年仅限等不了的刚需和改善入场。除了沈阳外，其他四个城市的2021年，我都是看好结构性行情的。很多人总喜欢问我，我以前也写过多次了，老写也没意思，长沙是带有调控标兵的城市，你不要指望他会放松调控；所以外来投资客还是请绕道吧，放过长沙，每年房价的这点涨幅你看不上的。天津我11月写过一个调研报告，可以回看，不展开说。天津不是说不能买，但要精选区域，天津最大的价值就在于教育；和平区是教育资源最好的地方，买和平区你不用担心跌，只等着哪天涨。如果只是落个户的话，不在天津上学，那哪里便宜买哪里就行了。我走遍全国这么多城市发现，支撑一个地方房价最根本的其实还是：才能吸引人才，房价才有想象空间和支撑，否则只能是海市蜃楼。其他我没有分析的城市，比如南宁，南昌，贵阳这些城市，存在感确实比较低，只能吸引本省的人口买，你们可以对照我的分析方法，找找成交量走势，土地供给量和库存来预判未来市场。至于片区选筹，其实我之前也讲过，五大法宝一定要学会。我认为大部分热点二线城市在2021年会承接一线城市的热度，行情是结构性的。
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价