二手房相比新房，最大的特点就是可以即买即住，享受现成的配套，房屋好不好、居住舒适与否、物业好坏等，问问便知。
相比新房，二手房的税费会稍微复杂一些，每个城市的过户税费不太一样，但是相差也不会太大。我们一定要记住以下这三种税费，因为二手房的交易费用除了首付、中介费用（部分房屋可能需要赎楼费），其他也没什么大额度的费用了！
一、二手房买卖主要交什么税？谁承担？
1、契税(买方支付)
根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。
住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。
自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。
2、营业税(买方支付)
此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。
个人购买超过2年(含5年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。
3、个税(买方支付)
核定征收方式：
应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)；
我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：
普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。
对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。
二手房买卖这样交易可以省税费！
1、调整网签价
买二手房一般有四个价格，一是成交价，二是贷款用的银行评估价，三是网签价，四是计税价。成交价自然是买卖双方交易的价格，网签价则是用于房管局过户时的价格，计税价为房管局系统的过户价，如果网签价等于或高于房管局的计税价，那么就可以直接按照网签价过户了。如果网签价明显低于计税价，那么就需要重新打网签价格或者房管局系统直接调整为计税价。现在举个例说明为什么同样100万的房子，一套过户费用为2万元，而另一套只需要1.6万元。
举例：一套满两年、小于90平的首套房，只用交1%的契税和1%的个税，一共2%，如果以100万的网签价过户，所以费用为20000元；如果以80万的网签价过户，因为网签价和房管局系统的计税价差不多，最后的过户费用为16000元。
但是现在大部分城市都实行了“三价合一”，如果要按照成交价进行贷款的购房人，在过户时就不能节省一些税费了。
2、房屋交换可省税费
案例：小明因单位调动在网上发布一条换房信息，并与小红达成协议。小明的一套住房价格80万，小红的住房价格100万，双方均无按揭和抵押。按照双方协议，小明支付给小红20万元房款，双方进行房屋互换。如果按照先卖再买的处理方法：小明需缴纳契税100×3%=3万元，小红需缴纳契税80×3%=2.4万元（不考虑契税税率优惠）。但是如果按照房屋交换：小明只需缴纳20×3%= 0.6万元契税，小红不需交纳契税，期间产生的税费，二者可以协商平摊等，这样双方都可享受契税优惠。
税法依据：据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：土地、房屋权属交换，交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，向多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方征收契税。
3、挑选满五唯一的房源
满五唯一的住房只需要交1%-3%的契税，满两年的住房需要交1%-3%的契税和1%的个税，未满两年的住房则需要交1%-3%的契税、1%的个税和5.55%的增值税。满五唯一的房屋在市场上可遇不可求，能遇到肯定很好，如果遇不到，也要买满两年的房屋，因为只相差1%的个税，最好不要买未满两年的房屋，和满五唯一相差了6.55%的税费，所以满五唯一的房子真的能省不少钱。
现在举例房屋面积：80㎡，网签价格200万（计税价格），原价160万，购房者为首套房，以下为四种不同情况下购房需要缴纳的税费：
①二手房不满两年
增值税（全额征收）：税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万
契税（全额征收）：税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万，（说明首套房小于90㎡，契税税率为1%）
个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息-此次增值税)×20%=1.54万
需要交纳的税费总计14.1万元。
②二手房在两年到五年之间增值税免征
契税（全额征收）：税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万
个人所得税：(200万-原价格-原来契税-200万×10%-利息)×20%=3.68万
需要交纳的税费共5.57万元。
③二手房满五年非唯一增值税免征
这种房子的税费成本和二手房在两年到五年之间的完全一样，免征增值税，需要交纳的税费共5.57万元。
④二手房满五唯一增值税免征、个人所得税免征
契税（全额征收）：税额=200万×1%=2万
符合满五唯一条件的二手房只需缴纳2万元的契税，相比较不满两年的二手房税费14.1万简直是便宜到飞起~所以碰到满五唯一的二手房就赶紧买吧，80㎡、200万总价的房源税费最高可节省12.1万元！
买二手房具体的流程是怎样？
各个流程又要注意什么问题呢？
一、 找中介选房源
二手房买卖很多都是通过中介进行交易的，中介的房源多，且可以根据购房者的需求推荐合适的房子。此外，买二手房的流程复杂，很多买房人并不清楚哪一步该做什么，通过中介进行交易的好处就是中介公司可以全程为购房者提供买房服务。当然了，被中介坑的情况也时有发生，所以，在看房源时可多看几家中介的挂牌房源，多比较，选择价格和品质都合适的。有的中介公司有独家房源，这类房源价格可能相对较高，购房者要慎重对比，选择适合自己的。
二、 核实卖方身份
这一点很重要，确定要买房了，就一定要看卖方和房产证上的是不是同一个人，要核实卖方的身份，看他的身份证。此外，值得注意的是：与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。这就要求在买房时，还要审核下卖方是否为完全行为能力人。
三、确认产权
到房管局查验卖方的房产证，查看以下几个关键点：
1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋人是否一致。
2、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。
3、看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。
四、面签
面签是指借款人（连同共同还款人或担保人）携带合法有效证件原件、手章及贷款所需费用，到贷款银行交纳贷款所需费用并进行面谈及签字的手续。 对于需要贷款的二手房交易，当买卖双方完全合同签订后，还有一件非常重要的事情就是去银行办理贷款。具体办理方式：需要买卖双方各自携带银行要求的相关证件，去银行网点签署银行出具的贷款合同，7-10个工作日之后批贷。 五、交公维、挂牌、网签 在等待批贷过程中，办理缴纳公共维修基金，挂牌公示以及网上签约事项。注意：三者顺序是先交公维，再挂牌，然后出网签合同。如果买卖双方是自行成交，去房地产交易中心进行办理即可；如果买卖双方通过中介机构成交，则由相应中介机构代办即可，但要事先协商好是否需要额外缴费。 六、批贷款 购房者先向银行申请二手房贷款，在银行审核完双方材料，符合贷款条件的申请，银行出具批贷函，同意贷款，然后银行在过户前出具抵押合同。 七、过户缴税 银行批贷之后，即可办理过户手续，一般当天就可以缴税。需要买卖双方以及银行工作人员到场，并携带相关材料。先办理登记收件的业务，房地产交易中心将原不动产证收回，并开具收件回执，然后携带收件回执以及办理减免税的相关证件办理缴税。 八、拿证 对于购房者而言，拿到不动产证那是非常重要的。一般经过二级审批之后，你就就可以带上收件回执以及身份证，到房地产交易中心领取不动产证及他项权证。 九、交房 取得不动产证之后便可办理物业交割，也就是交房了。注意在办理物业交割时，卖房者要结清水电煤、有线电视、宽带、电话、供热、物业等费用，然后双方办理更名手续。 除有线电视证需要由卖家配合外，其他证件由买家携带不动产证以及身份证即可办理。最重要的是要携带不动产证和身份证到房屋所在地派出所核实卖家户口是否迁出，如未迁出，要预留户口迁出保证金。 10、放款 最后一步就是放款。银行拿到他项权证之后，会在5-10个工作日内给卖家放款，具体时间咨询贷款银行。至此，整个贷款买房流程才真正结束。相较于贷款买房，全款买房就简单很多，只有交公维、挂牌、网签，过户缴税，拿证以及交房四个流程，而且只需买卖双方到场。
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