北有雄安新区，南有海南自贸岛，这是未来40年最好的两大样板

过去40年，中国最牛逼、最值得期待的变革之地，只有两个：

上海浦东新区。

深圳经济特区。

极为成功，极具意义。

放在任何时候，这都是史无前例的大变革，两大样板产生的模式、意义、红利，全中国的城市发展，至今还在享受着、学习着、超越着。

而未来40年，最具看头、最有嚼劲的变革之地，也有两个：

北方雄安新区。

南方海南自贸岛。

1

1970年，袁隆平，三亚。

三亚南红农场，至今竖立着“中国杂交水稻发源地”的红色标语。

50年前的三亚，只是一个镇，只有一条街，极其寒酸：

中间柏油路，两边全是土。

任何人都没有想到，影响世界粮食安全的标尺，竟然会诞生在如此偏僻的地方。

也正是50年前，袁隆平来到三亚南红农场已经2年，某一天，工作人员发现了一株扎眼的野生稻：

3个扬花、花药细瘦、色泽浅黄。

正在北京参会的袁隆平，得到消息后，连夜乘火车从北京南下，一路赶回三亚，随后发现了震惊全世界的镜检结果，异常兴奋的袁隆平，当即命名这株神奇的野生稻为：

野败。

意思是天然的雄性不育野生稻。

也正是这一天，我们国家的粮食危机，以及全球范围内的粮食危机，将被彻底一分为二。

之前，忍饥挨饿；

之后，丰衣足食。

也正是因为一颗种子、一株幼苗，冬天温暖适宜的三亚，独特的气候条件，非常适合开展水稻南繁育种。

南繁。

要知道，全国育成的农作物新品种中，70%以上的品种都经过南繁。

50年后，当年改写世界历史的地方，被赋予了一个全新的意义。

2

农民老伯遇上油腻大哥。

令人大跌眼镜，以农业闻名的三亚，却走上了一条截然相反大道路。

前者，面朝黄土背朝天，又土又累。

后者，旅游海上盛宴，地产红利加持。

过去30年，太顺了。

但是与此同时，危机也在悄然蔓延，服务业最该占比73%，740亿的固定资产投资中，房地产占一半。也就是说，在整个海南过去30年，尤其是三亚，从来没有一条非常清晰的道路，更多是靠天吃饭、走捷径。

不费力，挣钱快，出效果。

旅游+地产，这是海南省最大的IP。极为单一的标签背后，一旦海南旅游向全球开放，一旦像4·22全岛限购，折断双翼的海南，拿什么去赌？

跟雄安一样，三亚也要跟过去彻底决裂。

雄安的背后，是北京虹吸，大城市臃肿。

海南的背后，是旅游+地产的靠天吃饭。

从90年代的房地产崩塌，到旅游市场的不稳定，再到地产快速发展的得过且过，三起三落，此起彼伏。

2018年，一个极为重要的拐点，一个全新的机遇。

自贸岛。

是不是很虚？

是不是跟你没关系？

是不是干成很难？

别说你，我也是这么想的。

我在11月刚去雄安，第一感觉也是一模一样的，喊了4年的大口号、上千台塔吊的大基建，要是换做其他的新区，绝对又是一个坑人的新区。但是，正是因为我知道背后的力量，一双强势有力的大手，是完全无法估量的。

海南，三亚，海口。也是一样。

自贸岛多牛逼，不需要我吹。

大领导已经发话了，期待很高。

这里很多城市开始调整思路。

产业、科技，越来越成为重头戏。

五年封关不是一句空话。

……

这跟之前是完全不一样的。

3

三亚的动作，真快！

快到什么程度，在三亚，我看到了完全不一样的景象。

我没有去非常热闹的海棠湾、三亚湾，也没有去烟火气十足的老城，我去了三亚最无人关注的片区：

崖州湾。南繁科技城。

冷板凳？就像极少有人关注农业，关注产业一样。

但是，这一份耐得住寂寞的清苦，把三亚的未来徐徐展开：

产城融合。

得得得，看到产业城市，就猜到你要说什么。

99%都是骗人，不就是卖房子，不就是造概念，最后，还不是一堆无人办公的写字楼，半夜路上连个鬼影都没有，烂尾住宅一堆接一堆，美甲店、美容店、培训机构、小额贷款一大堆……

切，老样子。

作为资深地产老油子，来之前，我的想法跟你完全一样。但是没成想，这个项目给了我最亮的一记耳光：

别捂脸，这次来真的。

三亚金茂湾。

金茂打造、国家推动。

中字头科研机构为主。

住宅、产业投资比高达1比3。

我看了看落地的产业，我跪了：

中科院、农科院、中信农业等20余家国家级重点科研机构和产业龙头企业、10余家配套企业、10余家高新技术企业……

这个项目还专门测算了一下账本，心中一惊。

整个南繁科技城，首批住宅营收预计约30个亿，但是片区内部的道路、基建、下穿隧道、园区、医院、学校、绿化等等，这些前期投入加起来至少100多个亿，仅仅算账，完全是亏本的。

4

你问我愿不愿意相信？

我也很犹豫，很大很难，时间太长。

但是我更愿意相信推动发展的两双大手。

其中一双手，是金茂。

金茂不用说了，产品、品牌、运营，都是顶尖的。

上海滩的顶级写字楼打造，长沙梅溪湖畔的城市运营，金茂府系打造的产品，再加上配套先行，不计成本的投入。

另一双大手，更重要。

自贸岛的背后，是高层在规划；中科院等科研所，肯定是高层推动才落地。

背后的一切，都是以国家为信用背书，推动城市的转型，推动产业的落地，推动中国农业科技的升级，这一点极其关键。

尤其一点，很多人根本没有考虑战略意义。

一是种子的战争。

粮食有多重要，南繁就有多重要。

这一点的重要程度，怎么吹都不为过。

所有人知道的三亚，是北纬18度，是气候非常好，这只是基础，更重要的是，将这里的自然环境跟科研产业相结合。现在南繁要做的，就是这惊天动地的事业，确保种业安全。

二是背后的战略意义。

海南自贸岛，一定是要跟过去单纯的地产+旅游进行切割，不是彻底的告别，是更高基础的升级，产业、游轮、农业、消费、地产、旅游，一定是百花齐放。

不是之前候鸟式，而是坚决留下人，留下产业，留下消费。

三是国家的推动。

这是一个铁憨憨的故事。

金茂就是如此，先投资，后收益，干得全是脏活累活，还是很多人都不清楚的农业科技，怎么搞？多大意义？收益如何？鬼才知道。

金茂坐下了冷板凳，耐得住寂寞，使劲磨性子。

5

难以置信，金茂湾简直在做公益：

先大帐后小账。

先投资后收益。

留住人，留住消费，留住产业。

房子是最其次。

就像1970年的一颗种子，一旦施展开来，就像50年前的野败一样，都会是一片非常巨大的试验田。

三亚金茂湾，项目本身我一点都不想多讲。

首批住宅，推出即罄。

除了足够稀缺之外，更关键的是，住宅不是重点，反而是配套的一部分。

你看，金茂不是只卖房子。

整个片区6000多亩的规划中，未来海南最大的三甲医院之一，43万方的大型总部基地，涵盖20多万方的购物中心，幼儿园小学中学也一应俱全，中国海洋大学、上海交大等众多高校入驻，超过80家产业巨头确定落地南繁科技城。

非常巧妙的是，所有的配套都在2公里范围内。

你看，金茂为了你做足了配套。

同时，海南环岛高速穿过崖州湾，南繁、科技城、科教城被彻底割裂，但是现在片区直接砸了几十个亿，将高速入地，路面改造成长约6公里的中央公园。

再加上南繁科技城核心中轴也是大片绿地，320亩的南繁公园，环境非常不错。

你看，金茂在规划上也用心了。

至于产品，你自己看，好不好自己判断：

全板楼布局，

科勒等一线品牌，

八大科技系统，

户型还不错，

……

6

南繁、三亚、海南，我是慎之又慎；

1、北雄安，南海南，背后皆是顶层设计。

这是未来极为重要的战略方向。前者是千年大计；后者是产业的战略，摆脱仅有的旅游+地产，更为开放、更为扎实。

2、三亚金茂湾的意义，根本不在于卖房子。

更多的是战略意义，要让普通人都知道的战略意义。 比如粮食安全，比如产业的重要，这一点，战略比房子重要的太多了。

3、以往的三亚，绝对是候鸟式的。

之前的人，来了就是买房子，来了就是度假，所以有了泾渭分明的淡旺季。 未来的三亚，要进行最大程度的革新，不再是候鸟式，而是留住人、常住人，落地就消费。 这一点，极其关键。

4、至于三亚金茂湾，金茂一直在发大招。

金茂从上海的城市运营，到长沙的片区运营，到金茂府的产品打造，尤其是这一次的产业运营，一定非常难，不是钱的问题，是国家战略的问题，整个产业链条都要运转起来。

5、你说我相信吗？说100%相信肯定被认为是扯淡。

三亚南繁科技城，短短1年多，从签约、落地、启动，我看到的也是拆迁、修路、做园区，全是普通人看不到的建设，全区开工量达到200万方。但是我还是愿意相信，因为这是大领导提出的概念，所有人一定会全力以赴。