入手二环内“老破小”等拆迁，靠谱吗？

不久前，有读者咨询小花：不买新房，买主城区老破小等拆迁靠谱吗？这真是一个技术性难题，首先，大武汉选哪个主城区？哪个段位的老破小？等多少年才会拆迁？未拆迁时买了出租收益如何？自住品质如何？……一系列问题，最考验人的还是，怎么透过城市规划揣摩拆迁时间？以及主城区老破小除了拆迁，还有别的归宿吗？

要说武汉发展最早的主城区，必然是汉口，汉口最早繁盛的地段，当属沿江大道一带，翻阅史料可知，百年前得益于长江与汉江交汇的水运优势，1861年汉口率先开埠，设立江汉关（武汉海关）发展长江航运贸易，后1905年修建了平汉、粤汉两铁路，并相聚于汉，水陆交通便利，让汉口自古都是贸易集散地和三镇商业中心。

等到1907年武汉修建了后城马路（即今中山大道），1920年成立了汉口总商会，而后诸如实业银行、金城银行（现武汉美术馆）、大孚银行、国货银行等银行单位，金银手饰店、药店、钟表行、南洋大楼、东来顺等企业，以及娱乐场所新市场（今新民众乐园）相继落户于中山大道，后逐渐形成了汉口的商业中心。

1932年至1930年，为发挥中山大道主干道的作用，及纪念孙中山先生开创的三民主义，围绕六渡桥孙中山先生铜人像，先后修建了民族路、民权路和三民路，以及不远处的民生路。

依靠天然的长江航运优势，汉口“江汉关→中山大道→六渡桥”最早发展起来，当然有欣喜也有哀愁。清末开埠至今百余年，汉口沿江一带商贸繁盛，后来战争爆发时，也最早成为外国租界，而今从沿街留下的历史文物建筑中可窥一二。

这样的核定地段，经过了多次的市政改造，依旧遗留下不少老社区。比如六渡桥远东巷，周围几经拆迁，这条老巷子保存了下来，虽与周围现代化建筑道路不相符，走进依旧很亲切。

很有汉口老街巷的感觉，沿途都是小吃店、副食店、小卖店，日常生活便利，成本也低。

六渡桥一带的老旧社区，门口标识都很小，层高很低，不像现在的新房，小区入户门高大气派。远远望过去，老人们坐在通风道休闲娱乐聊天，大多是常年居住在此的人家，孩子们或外出工作，或在武汉别处购置新房，老人在老屋留守。

小花在武汉城市留言板查询了“远东巷是否拆迁”，江汉区回复：暂无“三旧”改造计划。

核心地段的老社区拆迁会涉及到，“是否拆的起”，以及“拆完后要做什么？” 远东巷这样的百年老巷子，整个占地面积并不大，六渡桥有很多类似远东巷的老小区，夹在两栋商业裙楼或新住宅中间，较为分散，对于开发商而言，老破小的拆迁成本较高，后期仅做住宅，在占地面积不变的情况下，容积率会增长，居住体验感略差。

而以批发五金和鞋子闻名的清芬片在2017年纳入城市三旧改造计划，并已启动拆迁，涉及范围：从中山大道与三民路交汇处，北至中山大道、新民众乐园，南临民权路，西至三民路，东临统一街。

小花在亿房网看到清芬片拆迁补偿房源，有地铁房：

1、宏图雅居：位于宏图大道和金银潭大道交汇处，建筑面积约在79.76—121.95平方米，均价为10500元/平方米，由被征收人和公有房屋承租人按照一房一价表的价格购买。

2、地铁时代·常青城：位于东西湖区金银潭大道43号，建筑面79.68—108.06平方米，均价为12000元/平方米，由被征收人和公有房屋承租人按照一房一价表的价格购买。

拆迁后原地购房对大多数拆迁户而言并不容易实现，不得不说，从江汉区核心到远城区东西湖，地段上差了一截，城市的焕新，也是资源的重新洗牌，这个资源，不仅涉及到商业，更涉及到居住人群层次，让更有经济实力的人占据城市核心。

城市更迭中，能一直守在城市核心的最大赢家是谁？ 我们看清芬一路，沿街绿化喜人，虽然路边机动车辆无序停放。

沿街德华楼是一绝，伴随老武汉人N年记忆，多少个过年，武汉人排队买德华楼的包子。

六渡桥幼儿园就在这条街上，不远处有黄陂街小学（清芬路分校）、友谊路中学，下个楼就能上学，省去了父母接送；沿街的小商铺林立，从打印店、中百罗森，到菜市场，日常生活很惬意。

满喜里小区就在清芬一路，1993年竣工，名副其实的老小区。

以上老街巷我们也可以看到，即便是核心地段，老小区依旧免不了有以下问题：基本呈开放式，人员/车辆可随意进出，走道空间狭小，无物业或社区管委会负责物业，小区外观比较破旧，无电梯。

现在基本为老人居住，年轻人较少，坚守在城市核心的最大赢家，其实是老人，他们伴随着老社区一同老去，对他们而言，熟悉周围的生活，邻里相互熟稔，医院相隔不远，衣食住行便利，城中老社区也不失为养老的好地方，尤其核心路段较为热闹，一定程度上缓解老人的孤独。

拆不起的老社区，后期改造成养老院的可能性也有，比如六渡桥多闻社区，中国人安土重迁，在原地生活了大半生的老人，年纪越大，越不想换环境。

最后，我们简单总结下：

1、 核心地段老社区，资源配套丰富。商圈、学校、医疗、交通成熟；

2、 老社区问题。建筑年代久远，无电梯，基本无物业，无停车位，安保、户型等无法与新房相比；

3、 拆迁成本高。大家都知道买房先看地段，核心地段的户主，大多不会出售，等拆迁或出租，或给家中老人居住；

4、 给买房人的建议：投资城中老破小，可享受丰富配套，以及学区资源；若拆迁政策明朗，业主不会卖，政策不明朗，那就要等；若买后自住，是否能承受老社区欠佳的居住体验；出租可考量收益率；若转手卖就要考虑房屋折旧和接盘后自己的盈利空间。

5、 分清楚投资和首次置业。大多数首次置业的人，都会问小花，这个楼盘有没有投资价值，亲们，我们要搞清楚概念，投资客家中房产≥1套，已有1套自住，正好又有闲钱，那么可考量再入手一套，首次置业更多需要考虑，居住舒适性、交通等硬性指标；

（全文完-by唐小花）

汉口历史部分，参考文献汉口中山大道古今谈_吴传健