三道红线逼出75折卖房，这只是开始，富力不想成为第二个泰禾

8月20日，12家开发商的代表在京参加了一场座谈会。

8月23日，有一则新闻在央行和住建部官网出现，里面最重要的一句话是：形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

这就是“三道红线”：

剔除预收款后资产负债率大于70%；

净负债率大于100%；

现金短债比小于1。

以上，如果三中零，绿色档，三中一黄色档，三中二橙色档，三中三，红色档，参考标准为2019年上半年的财报。

如果一家房企是红色档，这意味着有息负债不能在增加。

红色房企都是大家眼中的明星房企：恒大，融创，绿地，绿城，富力，泰禾等。

泰禾已经风雨飘摇，而对于其他房企来说，融资大幅受限，要做的就是拼命卖房子回款。

最先行动的是恒大，金九银十搞了个7折卖房。

身为华南五虎之一的富力，现在也copy了恒大的模式：员工75折买房。

吃瓜群众们眼睛当然是雪亮的：75折，免费更名，不限套数，这不就是变相促销吗？

员工代持，炒房客出资或者众筹买房，虽然要求全款，但打个75折也还是划算的呀。

富力现在也是被逼到墙角了，情况比恒大还要糟糕。

按三道红线来挨个对照一下。

截至2020年6月，富力短债748亿，现金360亿，现金短债比只有0.48（小于1即是红色）；

剔除预收款，资产负债率78.16%（大于70%即是红色），

净负债率是177%（大于100%即是红色）。

龙头房企，包括多元化发展最积极的万科，现在纷纷也开始强调聚焦主航道，集中优势资源于住宅开发。

富力似乎有所不同，选择不断加码商业地产，对此富力联席主席李思廉曾表示，商业地产能在房地产低谷期提供稳定的现金流。但实际上，从财报来看，富力九成收入依然来自住宅销售，但买入的商业地产项目却让富力陷入高负债的魔咒。

实际上，富力自从2017年举债199亿元吃下万达77家酒店开始，富力就有点“消化不良”。

年报显示，2016-2019年，富力净负债率分别为160%、170%，184%，199%，远超行业平均水平。资产负债率则为79.32%，78.23%，80.92%，81.33%。

2020年，富力情况也不太妙，虽然中报显示净负债率下降了22%个百分点至177%，但富力面临的困难是全方位的，归根结底就是：没钱了。

比如富力上半年拿地非常少，整体土储到年中还减少了100万平方米。今年上半年富力负债3517亿，一年到期的就达到了695亿，但账面仅有360亿现金。

为了还钱，整个上半年富力最重要的事就是发债，借新还旧。

富力销售也遇到了困难，销售额为609亿，819亿，1311亿，1381.9亿，其中2019年销售增速大幅收窄至5.41%。

这其中最为大家熟知的应该是富力海南项目了，海南陵水富力湾以及澄迈富力红树湾。富力湾拆了30多栋别墅，每栋1000多万的损失；被寄予厚望的红树湾项目也因为环保风暴而暂停销售。

为了降低负债，富力也想了很多法子，比如11月份，富力卖掉旗下空港物流园70%股权，进账44.1亿。

三道红线明确，如果踩中三道，不得增加有息负债；如果踩中两道，有息负债增速不超过5%；踩中一道，有息负债不得超过10%；没踩中任何一道，有息负债增速不得超过15%。

对富力而言，未来债券难发行，只能依靠销售回款，这才是最稳定的资金来源。不过在销售端，富力也表现不佳。1-11月份富力销售总额为1172.8亿元，近三个月，月均销售在140亿左右，今年的目标是1520亿，也就是说12月份要完成349亿，难度之大，可想而知。

在年尾，以员工75折买房的名义大搞促销，拼命冲销量，也是不得已而为之。现在距离合规还有相当的差距，75折可能只是第一波。

所有人都不希望，富力成为下一个泰禾。