这是今年最真诚的二手房置业建议

先来一首打油诗，热热场子。

白天打工人，

晚上尾款人，

确认过眼神，

都是没钱人。

最近新房非常热闹，开发商不断放量，天猫、贝壳也趁机加入混战，这一场线上线下的完美结合，终于将新房市场彻底点燃。

抄底、进场、激情、折扣。

但是越是这个时候，你是不是越要考虑一下，当下新房到底能不能买？地段怎么样？折扣到底是不是真的？是不是有什么重要的事情被遗忘了？

对，你猜着了。

这一期，聊聊被遗忘的二手房。

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被严重看跌的二手房市场。

1、郑州是新房市场

在新房市场不乐观的情况下，二手房市场也不可能独善其身。

郑州作为新房癌较为严重的城市。新房特价必然会吸引更多的购房人群，此消彼长之下，二手房的关注度必然消弱。

2、中介的喜新厌旧

对于中介来说，自然是谁佣金高，主推谁家房源。至少2个点的佣金，而且成交周期非常短，但是二手房市场的成交周期至少在一年以上，需要积累客户、需要实地看房、交易需要4个月。

一快一慢，一个挣钱多、一个挣钱少，你选哪个？

购房者的偏爱，二手中介的诱导，今年郑州的二手房市场一定是血流成河，惨不忍睹。

2

事实到底是不是这样？

根本不是。

1、二手房成交非常稳定。

数据反映一切，把这2年的数据拉长，其实二手房成交量非常稳定，甚至在疫情结束之后，二手房市场的成交量恢复非常快，这就证明基本面非常扎实，购买力在不断回归。

如图：

——数据来源：郑州房管局

截止到今年10月底，二手房销量超过5万套。

与前几年的同期数据相比，更为明显。今年的销售数据，居然比2018年同期的数据还要高一些。

2、二手房价格走势非常稳定。

2019-2020年，郑州的二手房价格波澜不惊，只是轻微震荡，截止到9月份，郑州二手房的价格居然还略有翘尾向上的趋势。

——数据来源：贝壳研究院

3

数据为何与我们想象的差这么多？

答案很简单。

1、限售3年，保持二手房市场流通性。

很简单，新房至少在5年内无法流入二手房市场。

当时无数炒房客怨声载道，认为自己房价翻番，一夜暴富的希望被扼杀了。

事实上，恰恰相反，正是这条政策保证了郑州二手房市场稳定，不至于出现房价大幅波动，炒房客互相碾压，争相抛售的情况。

通过时间换空间的策略，减轻了二手房市场的压力。

2、二手房业主的惜售心理

郑州二手房成交周期173天。

这是贝壳的数据。

说实话，成交周期有点长。

投资房地产是为了什么？是为了挣钱，是想通过房价暴击，实现人生财富自由！

结果事与愿违，炒房炒成房东。房价下行，再加上几年的贷款利息，10-20%的损失是跑不了的。亏本销售，实在是不甘心。于是很多业主宁愿捂在手里，出租，空置，也不会轻易折价出售。卖了就一无所有了，不卖还有个盼头。保不齐，过两年还能涨上去。最起码现在还能落得上一个账面财富，给自己一种心理上的安慰。

更重要的是，二手房市场是分化的。

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市场上行时，鱼龙混杂，什么房子都能成为风口上的猪，市场一旦表现不佳，分化的加剧，真正有价值的房子才能脱颖而出。

1、学区房还是硬通货。

尤其是今年首次实行的民办初中摇号制度，主城区的优质双学区房热度拉高不少。都说老破小不能买，唯有学区房独善其身。

2、东区房子还是很坚挺。

郑州主城区改善项目是缺失的，是有断层的。尤其是东区的优质房源成为改善群体的首选，价格自然维持高位。即便在疫情的影响下，整个区域的成交均价也维持在2万元左右。

——数据来源：贝壳研究院

3、十年内次新房价格坚挺

为什么有的卖房者售卖周期长达一年，除了价格因素外，房龄也是最主要的因素。糟糕的户型，形同虚设的物业，实在让人提不起购买的欲望。无论是刚需首次置业还是改善需求群体，十年内次新房才是最具吸引力的选择。

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关于二手房。

1、千万不要只看数据，什么房源增加了，什么价格跌了，什么周期很长，数据永远只是数据，根本不能完全反应真实的市场。二手房市场的分化更为突出。

2、千万不要被中介骗去打新。

要明白，中介是为谁代言！是为购房者还是开发商。项目无所谓，只看谁家佣金高。对于中介的话，不说一棍子打死吧，听完也要掂量掂量。

跑了这么多新房二手房项目，我告诉你最接地气的建议：

1、置换赶紧卖。

不管是郑州内部小换大，还是跨城市，如果有想法就赶紧卖，现在是比较好的出手时机，不要再等。

随着时间的累积，挂牌房源只会越来越多，与十几万售房业主厮杀，争抢赛道的结果，必然造成价格的踩踏。

所以说，市场下行期间，识时务为俊杰！

2、根据需求摆正自己的选择。

学区、次新、地铁、区域。

二手房的好处就是所见即所得，能够让你真真切切地看清自己的目标。什么能接受，那些能放弃。更为重要的是，至少10%的议价空间，可以放心大胆地砍价，而不用理会房主的脸色。

3、三环附近就是生命线。

无论是刚需客户还是改善群体，“休骗三”是一个非常安全的建议。或许失去了抄底暴击的机会，但想想恐怖的供应量，想想未来的接盘侠在哪里。大人！时代变了！

4、有价值的新房特价，一定值得买。

比如目前火热的融*城，1万出头为什么不能买，北边的和昌某地，1.55万的毛坯，确实值得去抢。

首付分期的红利一定要抓紧，薅开发商羊毛的机会可不多啊。

买这些房子一定要有清楚的认识，价格和品质不可兼得，放低自己的预期，或许最后反而能迎来不错的结果。

5、一定要不要买老破大。

老油条不管，反正普通人千万不要碰，金融游戏不是大多数人能玩得转的。

尤其是现在，房抵贷等金融政策的收紧，风险正在加大。

安安稳稳的，凭实力吃饭才是正道。

机会都是给有准备的人，多看市场，多了解行情，抄底捡漏，比拼的不是运气更是实力！