楼面价7XXX，房价16XXX，开发商挣了你多少钱？

楼面价7XXX元/㎡，房价应该多少？

2018年，雅居乐摘得南龙湖一宗土地，7516元/㎡的楼面价刷新了南龙湖记录。

2020年，中交摘得滨河国际新城一宗土地，楼面价为7524元/㎡，高出雅居乐8元/㎡。

两宗土地楼面价相似，距郑州市地理中心紫荆山直线距离也都在15km左右，但房价天差地别。

雅居乐天域，目前高层在售均价9500元/㎡。

中交滨河春晓，上周正式开盘，高层均价16500元/㎡。

？？？？？？

看到这里有人要说了：“明明楼面价相差无几，房价差距这么大，中交滨河春晓赚疯了吧！”

不对不对，应该很多人都是这么想的。

问起原因，他们会告诉你：楼面价决定房价。

1

楼面价是什么？跟房价什么关系？

楼面价通常只在各种土拍信息中出现，具体算法：

楼面价=土地总价格/（土地总面积x容积率）。

简单点儿说，楼面价就是土地总价分摊到每平方米建筑面积上的价格，代表了一平方米的房款里包含了多少土地成本。

举个栗子。年初摘地的华润凯旋门项目，楼面价9783元/㎡，也就是土地成本，加上其他成本费用、利润，最后组合成19500元/㎡的房价。

土地成本是房地产开发最大的支出，都说房价成本是个揭不开的谜，而楼面价是这个成本之谜的关键，因此开发商在拿地之初会将楼面价作为房价的重要参考标准之一。

很多人习惯把“楼面价”和“房价”的关系比喻成“面粉”和“面包”，面粉涨价必然会导致面包涨价，楼面价上涨也必然会导致房价上涨，甚至带动整个片区的房价上涨。

2016年，万科美景25亿拿下郑纺机地块，折合楼面价13411元/㎡，而当时周边在售项目均价12000元/㎡。高楼面价的蝴蝶效应之下，金水区、郑州市房价大涨，看起来好像是这么个逻辑。

错！大错特错！

郑纺机地块背后是2015年去库存风潮带来的调控放松、银行利率打折促进购房消费和人口虹吸、大量城中村拆迁引起的需求剧增，这是房价大涨的根本，高楼面价充其量是个导火索，真的冤枉了。

“土地成本是决定房价最关键的因素，在房价中占比最高”，这个说法没问题。

但是“楼面价决定房价”不能一概而论，楼面价只是房价的组成部分之一。

2

问题来了，土地成本在房价中占比最高，那如何拿楼面价估算房价呢？

带着这个问题，我请教了一些投拓朋友，得到的答案是：没有固定的公式，各个房企的测算方法也不一样，估算起来很麻烦。

但我还是发现了一些有意思的事情。

2019年，郑州市场整体处于横盘期，房价受市场影响较小，摘地的项目也几乎都已入市，在这些项目身上似乎有规律可寻。

2019年成交的净地项目中，北龙湖的项目房价大概是楼面价的1.6-2倍，整体在1.8倍左右徘徊；北龙湖外的项目房价大概是楼面价的2-2.6倍，整体在2.2倍左右徘徊。

我们把开头提到的中交滨河春晓带入，净地楼面价7524元/㎡，按照房价是楼面价2.2倍的规律算下来房价，中交滨河房价应该是16553元/㎡，刚好是项目开盘的价格，有点意思。

一起再来看看城改项目。

城改项目相对有些复杂，拆迁安置费用不同，差距有一些大，不过整体上容积率越高，房价/楼面价的数值也越高。

2019年成交的城改土地项目中，容积率3.0以下的项目房价大概是楼面价的2.9-4.4倍，整体在3.4倍左右徘徊；容积率3.0以上的项目房价大概是楼面价的3.8-5.8倍，整体在4.7倍左右徘徊。

城改项目康桥未来公元容积率3.5，楼面价3505元/㎡，按照规律，容积率3.0以上的城改项目房价是楼面价的4.7倍算下来房价是16474元/㎡，这个价格很明显就不对了。

害，以为自己发现了楼面价与房价之间的关系，可以科普一番，结果数据仅仅是市场表现出的规律，没有逻辑和依据，只能拿来做简单的参考，并不能代表楼面价与房价的关系。

忘了，房价的组成部分不止是楼面价。

3

面包的原材料不仅有面粉，还有黄油、糖、鸡蛋、牛奶……

房价的组成部分也不只有土地成本（城改项目的话土地成本还有一笔很大的拆迁安置费），还有建安工程费、税费及财务费用、营销费用、利润……

简单的介绍一下。

建安成本是房价占比仅次于土地成本的组成部分，具体指实实在在看得到的工程费用，打地基到公区装修再到园林绿化通通包含在内。郑州市的项目建安成本普遍在3000元/㎡左右，品质高的楼盘，成本也会相应增加。

营销费用是进行房地产销售而必然发生的费用，比如广告宣传费用、销售中心建设及运营费用、销售人员人工成本等等。这一部分的成本比较虚，可多可少，广告遍地的项目，购房者肯定是要多花钱的。

税费的话包括营业税、土地增值税等，这一部分比较固定，在房价占比中大概在10%左右。财务费用主要是指房企的融资成本、贷款利息，相对来说央企、国企的资金充足，贷款利息也不高，财务费用较低。

利润很好理解，就是开发商在你这儿赚的钱。郑州市的项目开发商利润率普遍在6%-8%，但不绝对，高周转的开发商会把利润率控制在4%以上，某些战略形式进驻的开发商利润会更低甚至0利润。

楼面价+建安成本+营销费用+税费及财务费用+利润+其他费用就构成最基础的房价。

但各部分所占的比例不是固定的，都可以影响到房价。

比如某个楼盘建筑标准高，房价中的建安成本占比就会有所提升，房价肯定会上去；某个开发商压缩利润，房价中的利润占比会有所减少，房价就可能比周边楼盘低。

划重点，房地产开发的任意一项成本都会影响到房价，但不可以决定房价。

4

看到这里，大家该明白了房价最基本的构成，有人要说了，按照这个逻辑，雅居乐天域怎么只卖9500元/㎡，岂不是赔的只剩内裤？

别急，我们接着说影响房价的一些因素。

一、市场。

市场好的时候，别人涨价，成本再低肯定也要跟着涨；如果市场不好，开发商急于回款，房价接近楼面价甚至低于楼面价也不是没可能。

雅居乐天域2018年拿地的时候南龙湖市场火热，均价9000元/㎡，开发商看好，拿地热情普遍比较高，7524元/㎡的楼面价在当时也说得过去。两年过后南龙湖市场骤冷，房价不涨反降，雅居乐天域的楼面价无法支撑高房价，只能赔着卖，不卖可能赔的更惨。

二、开发商品牌。

同一个区域，小开发商项目房价低于大开发商项目，口碑差的开发商项目房价低于口碑好的开发商项目。比如永威，作为郑州有口皆碑的房企，永威的项目总比周边项目贵上1000元/㎡，购房者也比较认可，这就是开发商品牌溢价。

三、地铁。

有地铁的项目房价要比没地铁的项目房价高。碧桂园西湖和碧桂园名门凤凰城，两个项目都在西三环边上，都是碧桂园操盘的精装项目，但是有地铁的碧桂园名门凤凰城房价就要高于碧桂园西湖。

四、学区。

郑州人比较在意教育，带有学区的项目吃香，房价跟着水涨船高。高新区的老牌明星项目朗悦公园道开盘之初，凭借着朗悦外国语学校学区，房价高于周边项目10%。

除此之外，精装修、外立面、周边环境等一些其他因素也会影响房价，在房价成本的基础上进行加减法。

5

前些天，我们发布了老鸦陈城改的土拍文章，读者留言大都围绕着楼面价和房价。

“楼面价7000+元/㎡，房价不是应该x2吗？万科真行！”

“靠！楼面价这么低，房价16000元/㎡，某科太黑了！”

“牛批！楼面价7XXX元/㎡，准备卖16000元/㎡，赚疯了吧！”

……

搁平常，以我的个性肯定得回个“骂的好”助助兴。

但这次，我想替万科喊个怨：你们真的误会万科了。

于是就有了这篇文章。

其实关于楼面价与房价的关系我们之前也有文章发表，时间有一丢丢久远，可能有一些新读者不太了解。再拿出来讨论，希望大家能够大概清楚房价的组成和影响因素，避免被一些拿楼面价炒作的项目坑到。

我们一直认为只要购房者越来越专业，房地产市场肯定会越来越好。