最贵4.1万/㎡！最高上浮96%！经开168旁二手房摸底

北京挂价20万一平，上海13万一平，广州12万，深圳19万……您觉得这是什么？

它们都是各城市的房价天花板，另外，还有着一个共同点：都是顶级学区房。

要不怎么说学区是房产流通的硬通货呢？合肥市场亦是如此。

全区上涨！公寓贵过别墅！

在二手房网站上，以单价降序为条件，筛选出来已成交的二手房，前两页60套房源中，毫无意外的尽是学区房。

打头阵的还是人民巷，榜首依然是7月份成交的人民巷21号的一间20平一室，单价60224元一平。

往下滑过去，除了零星几套置地栢悦公馆的，就是节约巷、红星路、某家属楼宿舍楼这些“老破小”。

继续往下扒拉，果然如愿看到了与众不同的房源——国耀花半里。

学区是168玫瑰园西区，9年义务制教育。2012年的塔楼，比庐阳区的老破小年轻近20岁。4.1万一平的单价在这个筛选条件里不算什么，但是放到经开区的话，就非常有看头了。

首先，简单介绍下其所属学区——168玫瑰园的分布：经开区繁华大道往南，金寨路往西，就是西校区和东校区，中间以引针路为界；校历最短的南校区则位于锦绣大道、始信路和紫云路的包围圈内。

至于168玫瑰园在经开区的名头，应当是可以用“响当当”来形容的。

也因此，学区内的各小区房价都登山似的，整体往上涨。

图|源图“@合肥班长”

根据业内人士10月份的统计，以今年1月份的价格为参照物，168玫瑰园各校区的学区房整体都是飘红的，最高的涨幅已经达到了96%，近乎翻一倍；最低的也上涨了3-4个百分点，差不多每平米提价1000元。

而且，整体上看，建校较早的西区和东区尤为突出，全区域飘红、最低涨幅8%不说，一眼望去，区域内已经没有低于20000一平的小区。

如果说这份数据的可信度缺失了些，我们也可以简单验证几个小区。

涨幅第一的大学城博雅居，1月份均价18297元一平，尚未破2,6月到9月却陡然直线飙升，一路来到36495元一平，直涨18198元，涨幅99.45%，四舍五入后也就约等于翻了一倍！

还好，最近的挂价跳下来了，29971元一平，在3万的边缘迂回试探，不然，下面这个别墅区的面子可不好放。

绿城翡翠玫瑰园，经开区少有的别墅区，也是区域内的天花板。今年1月份，小区均价在28491元一平，现在挂价已经涨到37713元一平，涨幅32%。好在基础扎实，不然这个涨幅，其单价迟早要被湖对面的大学城博雅居超过。

再来看看涨幅居二的国耀花半里，1月份均价23302元一平，目前均价30736元一平，这还是从8月份回落的价格，它在8月份的均价甚至已经达到了34040元一平，最高涨幅46%！

对比彼时的绿城翡翠玫瑰园别墅区，8月份的国耀花半里以684元/㎡的价差略胜一筹。

这可能会容易令人产生疑惑：两个小区同属168玫瑰园西区本部；在距离上，绿城翡翠玫瑰园的孩子出门走两步就能进校门，而从学校步行到国耀花半里，成人的脚程都得15分钟起；再加上，环境、物业、自有商业等，别墅区标配的顶级居住条件，说是碾压国耀花半里也不为过。

可为什么还会出现这种违背常理的现象？

其实，还真的不能将之归为普遍现象。

再深入些，你就会发现，这种单价比别墅区还贵的房源，大半都是一室一厅。

国耀花半里的小区均价是2.9万一平，尚未破3，无论是正在挂牌出售的还是已经成交的，3室2室的房源，其单价都在2.4-2.7万一平，鲜有超过3万一平的。

而40平左右的一室房源，其单价大都在3.6万一平以上，目前最高的一室已经挂到了46332元一平，远超小区均价近1.7万一平，比隔湖对望的绿城翡翠湖玫瑰园的挂价都高了3000元/平。

其道理其实可以类比庐阳老破小：总价低。

但相较于庐阳，168玫瑰园本部的学区房存在着一些非常明显的特点，是它们在相互作用，迫使购房者缩小选择面。

先来后到，后来的教育锦上添花

经开区的规划是一方面。

168玫瑰园是在2012年才成立的，而在此前，区域内已经有了什么？

只规划东西两片环湖区域为住宅，湖区占地面积大不说，湿地还不能动；再加上左一个大学城，右一个大学城，本就不大的宜居地块也就更显局促了。

所以，后来拿地的房企所做项目其密度都不低，楼间距、层高往往是符合标准就好，物尽其用才能有足够的获利空间。

立在各个路口向四周望去，18层以上的高层占地面积得有七八成。

但这只是单个项目的密度。

环顾学区范围内，合肥海关、经济开发区办公区、海洋公园、翡翠公园、中环城、星达城等占地面积超大的场所，几乎是一个路口有一处，再算上沿街商业区，可以说，小区与小区之间的密度非常之大。

另一方面，上述各小区大都早于学校落成。

言外之意，早期规划时，居住属性的首要位置无可撼动，所以户型这方面，大都是2房、3房、4房的设计。

这就能够满足一家几口人对居住空间的需求，再加上后来的学区利好，试问，不是要换大房子或更好的学区，你会搬离吗？

简而言之，如果不是一手入住，那么想要在经开这块无地可供的优质学区范围内扎根，会很难。

从相关的数据也能推断出这一结论。

房源太少！成交太快！

首先是挂牌量。

放眼望去，你能看到几个小区有超过3位数的挂牌量？本部众小区大都只有少量房源在售，1套、2套、十几套的多些，几十套的都少。

而与168西校区隔一条集贤路的东冠繁华逸城有多少在售房源？365套，一天一套都够卖一年的。

当然，看在售量的同时也无法忽视掉去化周期和成交量。

基本上，可查的成交数量显示，整个经开区已经成交的二手房源为4024套，还未到合肥总成交量的十分之一。

而去化周期上，总体速度与价格联系很紧密。

像总价要1800万的绿城的别墅，最长的等候期是589天，也有两三百天的，但这样的房源数量非常少，十之一二；当然，也有2天、10天就成交的，面积相对较小是主要原因，但数量也不多。

更多的是20-100天的成交周期，面积多在200平以下，单价又并无太大差别，所以总价上要低很多，反映到数据上就显得快些。

但拿别墅举例或稍显极端，10月涨幅居首的大学城博雅居或许更具说服力。

该小区已成交28套房源，9套房源成交周期超过了100天，8套房源成交周期低于10天，其余10多套房源大都在20天左右即成交，仅有一套是93天成交的。