降价20万，挂牌超3年！合肥这些二手房到底有多难卖

房子有两个重要属性，一个是自住，一个是投资。

其中投资成功与否，不在于房子的挂牌价有多高，而是房子的流通性有多强，溢价幅度有多大。

近期，安徽楼市盘点合肥成交周期超过一年的二手房源，据不完全统计约有100套。

这些房子全部挂牌期超过一年，且部分房源降价幅度达到近20万，究竟什么样的房子这么难卖？原因究竟为何？

包河11盘，最高降价近20万

包河区位于主城区，随着滨湖区的开发，包河区的发展重点也越来越向南。

目前包河区一环内的土地资源有限，新房大多在二环以外的区域，所以目前包河区老城内基本上以二手房为主。

通过统计的数据来看，包河区成交周期超1年以上的小区还是蛮多的。

其中，又一居某套房源的成交周期达到了699天。据了解，这个小区与包河万达仅仅一路之隔，而且离地铁口较近，那为什么会这么难卖呢？

原来这个小区的建造年代是2000年，至今房龄已经有20年了。而且小区的住家较少，靠近马鞍山路噪音也非常大，因为地处市区，本来不大的小区租户也特别多，安全性较差。

另外一个成交周期较长的房源位于是望湖城桂香居，成交周期达到了596天，不过，这套房源的降价幅度达到了19万。

小区虽然生活环境很不错，但是房龄还是比较老旧，而且小区体量不大，车位比较紧缺。

这套房源的成交均价达到了1.96万/㎡，虽然降价近20万，看小区整体挂牌价，再看房源降价后的成交均价，可见成交周期长主要在于业主挂的价格较高，超出市场价格太多。

最高降价9万，最长成交周期2年

蜀山区近些年新房供应量不大，二手房较多。二环以外的董铺湖板块新房较足，目前区域新房均价在1.8万/㎡左右，二环内的二手房价格约在1.87万/㎡。

据统计，蜀山区成交周期在1年以上的小区还是很多的。

西环中心广场某套房源成交周期743天，是我统计当中挂牌时间最长的房源，小区主要在售的是公寓产品。

小区位于黄潜望板块，周边大多数还是以租客为主的市场，所以西环的小区内也是租客较多，小区的居住氛围不是很好。

据数据显示，该小区挂牌均价在1.6万/㎡，而这套房源最终成交价在1.44万/㎡，价格一平低了近1600元/㎡。

降价15万！最长成交周期3年

庐阳楼市主要以二手房市场为主导，而且大部分小区成交的时间都不长，大约1-2星期就会成交。

庐阳区成交周期较久的房源基本上都在1年左右，其中宏图新村的一套房源成交周期达到了3年。

老旧小区在二手房市场本身不是重点关注对象，一是房子老旧，二是户型设计陈旧。据了解，宏图新村是1998年的老小区，房龄老是房源成交周期长的主要原因。

这套房源的成交价格在1万/㎡出头，而小区的挂牌是1.1万/㎡，成交价比小区挂牌价略低，还是可以接受的。

房源量较大，房价期望值较低

瑶海区是二手房市场最活跃的区域，并不是因为其房价涨幅大，而是因为其体量较大。

瑶海区是合肥的老城区，挂牌房源较多，其中以房龄较大的小区居多。

我统计的成交周期超过1年以上的房源当中，仅有一个海洲景秀世家房龄相对较新，其它的小区房龄都在20年左右。

还有一点我们可以发现，瑶海区的二手房价差较小，这也说明不管是房东还是卖家对于房价的期望值较低。

最长成交周期2年！房价上涨17万！

滨湖区目前新房和二手房市场都比较热，目前新房和二手房均价差不多，都在2.2万/㎡左右。

可以看到，滨湖区目前成交周期最长的一套房源位于蓝鼎观湖苑，成交周期达到了2年。

小区体量较大，成交的房源也特别多。不过作为老小区，由于体量较大，物业管理也不是很好，这套房源的成交价略低于小区均价。

不过，我们发现淮矿东方蓝海的房源成交价比挂牌价高出了17万多，该小区属于滨湖区较新的小区之一。

小区不管是绿化还是楼间距都很不错，这套房源挂牌了1年多，房主都没有降价。最近也是受到滨湖市场的影响，成交价上涨不少。

大户型成交周期长，价格稳定

高新区目前新房供应主要在两湖附近，新房价格在2万/㎡左右，不过二手房市场的价格要高不少，大概在2.2万/㎡。

高新区二手房成交周期还是很短的，基本上挂价合适的1个星期之内都能成交。

目前几个成交周期长的小区包括蓝光雍锦半岛、御景城和保利梧桐语。虽然成交周期长，但是我们可以发现，成交价也并没有出现下跌。

蓝光雍锦半岛在蜀西湖沿线，目前一些大户型的成交周期稍微要长一些。

成交周期最长3年！最多降价9万

政务区作为合肥房价的天花板，二手房整体市场均价也是合肥最高的。

目前区域内成交周期最长的房源位于文一名门首府小区，成交周期达到了3年以上。

这套房源成交周期长主要是受到户型大的影响，另外，小区众多成交房源的周期普遍较长，也说明在政务区，小区的性价比还不是最高的。

另外几个成交周期长的小区，基本上都是政务区比较热门的区域，房价比较坚挺，所以房主的降价幅度也较低。

最高直降13万，最长成交周期2年

经开区的二手房市场热度也很高，目前经开区新房较少，二手房是主要的成交对象。

可以发现，成交周期长的房源基本上都是房龄较老的小区，或者是面积较大的房源。

其中，降价幅度最大的是世茂翡翠首府的一套房源，成交价比挂牌价低了13万！不过该套房源的面积较大，一平摊下来，这个降价也是很正常的幅度。

还可以看到，东海星城的一套房源成交周期达到了2年，但是这套房子的成交价要比挂牌价高了7万多。

可以发现这套房源的面积适中，而且小区的学区都是经开区的老牌名校。对面就是正大广场，地理位置也很不错。

最高价差7万，成交周期较长

新站区的新房供应还是很充足的，所以二手房市场的成交周期相对比较长一些。

目前新房市场的均价在1.3万/㎡左右，不过二手房的挂牌价只有1.2万/㎡左右。相对新房的价格还是比较低的。

绿地香树花城的一套房源成交价降价7万，该小区是相对较新的楼盘，目前周边的各种配套还不是很完善。

而靠近市区里的一些房源，虽然成交周期也同样很长，但是价差基本上就在2-3万之间，价格还是比较稳定的。