这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：重庆红璞礼遇酒店项目，属江边河景房，五十平米，现在每平米优惠算下来一万四，总价八十万，酒店精装修了。得返租给酒店运营十年，每月酒店给我返租金两千多，十年后归我，这房子在重庆洪崖洞旁属网红景区中心位置，伟大美丽的姐姐是否可以投资啊。

回答：旅游地产＋返租＋酒店运营，坑盘项目特点全聚齐了 怎么理解返租？ 商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。 正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。 本质就是”你赚他息，他赚你本”。可以散售给散户的商铺99.99%都是坑。 之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。 既然租金收益这么高，开发商为什么要卖？

提问：房姐您好！第n次前来烦扰～ 前几天以178w定了塔子湖尚湖熙园（产证88㎡、赠送8㎡卧室的那个南北通透户型，满二毛坯、12楼）。以后想换更好更大的房子，这个价位买入了 5年内还有多大的升值空间呢？ 再就是还贷方面的问题：目前还没有公积金（年底前会开始缴，GWY编制），现在只能商贷（还未申请），月供压力很大。1、想攒几年钱，以后一次性商转公，这样好吗？2、如果建议以后商转公，那商贷选等额本金还是等额本息比较好？公积金余额是一直放着还是定期提取还商贷比较好？3、想把毛坯简单装修做四房出租、减轻一点月供压力，从装修投入和预估租金收益来看是否值得？（就是能尽快用上公积金、减轻月供利息，该如何规划？） 这次问题比较多，烦请房姐具体解答！谢谢！

回答：你好，感谢付费！

尚湖熙园单价2W入手，是市场价，如果是考虑自住，这个单价入手问题不大，未来涨幅随大势。 如果是考虑投资，单价1.6的低价盘未来的利润空间会更大。 公积金的唯一正确用法是取出来。 公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 所以大部分想薅公积金羊毛，注定被反薅。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。 多要一只鸡肋，你会损失一整只鸡。 舍弃一只鸡肋，你能保住大部分财富。 不建议商转公，攒几年钱，再用公积金入手下一套，或者直接取出来好了。 简装+隔断出租，装修标准：500-800元/平

提问：新人首问： 房姐,我的情况是: 目前子弹400. 今年底还可以有子弹200-300. 夫妻,男是深户满足购房资格. 女是武汉户口. 需求是: 50%满足自住体验, 50%满足投资保值. 情况细节:家住武汉, 小孩目前1岁, 对大户型(200平以上,5房),学区,和商区便利性有需求. 同时希望对子弹进行投资或者保值. 问题a:房姐帮我看看,撇开学区自住体验, 从纯投资保值的角度来看, 下面12345哪个选择更好. 问题b: 鉴于子弹较充裕且可持续补充, 房姐有没有更好的自住+投资方案(因上半年深圳房价上涨过猛，老公老是觉得近期去深圳买房不划算). 1_关山大道, 二手房, 光谷新世界汇贤邸,顶楼复式355平\/单价22k, 合同房; 2_关山大道, 二手房, 联想江城雅居, 大平层199平/单价24k,满二. 3_关山大道,新房,琨御府190平/单价24k; 4_光谷东,二手,驿山高尔夫,联排的中间户(三层+地下室),235平/单价34k,附加地下室和小花园, 满二; 5_光谷东, 二手, 驿山高尔夫, 联排边户,(2层+地下室), 280平/单价40k, 不满二.

回答：你好，这几个选筹，优先1. 新世界的口碑和品质都不错，有学区，有商业。是关山大道的第一高价盘。 因为面积太大，因此超出板块平均总价段太多。 自住不错，投资这个面积需要长持，武汉总价超过500万，流动性大打折扣，但是光谷不缺有实力的接盘侠，单价可以再压低一些。 顶复是优质资产，如果实力允许，能持有足够长时间，大概率能获得超额回报。

提问：漂亮睿智的房姐您好！最近很困惑。为了孩子教育，我于18年底卖掉北京朝阳东五环外常营的房子，换了一套西城阜成门附近50平的学区房，不到600万，贷187万，25年，利率5.88，利息约170万，月还贷1万2，利息占9千，有点心急，想尽快清贷。目前家庭年收入50万。自看了您的诸多分析，我有些怀疑提前还贷的行为是否正确。另有一件郁闷事，如您所说，我17年初高位买了天津宝坻郊区的一套旅游地产房，亏了近30万，想亏本卖掉用来还北京房贷，目前值60，如果卖掉，加上我手里20，能有80万。这样操作，用总计80万还北京房贷是不是很愚蠢，还是说用这笔钱做点别的什么？请万能的房姐点拨一下我的木瓜脑袋。万分感谢！

回答：你好，感谢付费！

多军的标准是：

1.标的尽可能性价比高

2.贷款尽可能多 买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值。 买过房的人都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的。 因为房贷是不变的，假设五年前贷的款，当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。 那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱，去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少？整整赚了100公斤啊。再简化一下，就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么？ 只要房价稳定，连涨都不需要，只要物价涨了，以上过程就是无风险套利，为什么你还会想着提前还贷呢？ 所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%，那就等额本息30年，不要提前还贷。 宝坻旅游地产割肉出来，投资性价比高的二线城市。

提问：智慧房姐，新人首问。坐标长沙，自有1套（270m梅溪湖未满4年剩贷90），父母代持湘江世纪城一套（10年145m无贷月租3.5k）和南城中建芙蓉嘉苑（17年120m无贷无租金）。海口西海岸一套小户型复式，丽江一套酒店度假别墅（托管运营月租1w）。名下泊富国际商铺（托管月租2w）和城北万科城商铺（托管月租3.5k）。咨询几点:1.准备出手海口，家人想去珠海买，自己不是很支持。2.丽江房产和两个商铺（均为内铺）都是托管，都有现金流，实体不景气，是否出手兑现？买入价总计750。3.长沙现有房产目前需要如何调整还是等涨？4.资金回笼该如何合理配置房产并兼顾现金流？5.商铺如何售出兑现或gpgd。谢谢！

回答：你好，海口丽江这类旅游地产不是投资的优选，长远看价值不去top10的一二线城市天花板高。 商铺租售比5%以上可以保留，达不到5%建议出手。 长沙未来还有潜力，可以继续持有。 剩余子弹建议开发一线城市的房票，北上广深这几个城市的资产收益率稳，天花板更高。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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