很多人说，怀念20年前的万科

很多时候，我们跟其他地产人聊项目的时候

不自觉地就会说起“那个时候”

20年前

那个时候，每一个新项目面世，就像新作品出炉一样，然后竞争对手看完之后，又会回家默默憋着劲希望能设计出一个更好的作品出来

而聊到最起劲的时候，我们总跳不过“那家开发商”

万科

从王石在七宝飞机航道下站了4个小时开始，万科就开启了自己在上海的项目开发之路，同时这也是一条钻研产品，然后不断在否定和坚持中前进的路

「万科城市之花」的围合式排布，给人行动线更多可能，而第三期「优诗美地」的双环抱式的布局，更是将这点发挥的淋漓尽致

注重感官体验的豪宅项目「五玠坊」，摒弃豪宅就得金碧辉煌的固化审美

而南加州风格的「兰乔圣菲」、现代风格的「蓝山」，更引领了上海乃至全国风格主义浪潮

这里的每一个项目，都有自己的“脾气”，换到我们身上，就是我能清楚的回忆起每个项目的特点，而不是“一样的脸”

可以说，到现在万科的很多项目，依然被很多设计者拿来当活教材

而万科有的，根本不仅仅是这些

➤ 万科第一次做了将商业引入住宅区的模式

➤ 万科第一个探索住宅工业化开发模式

➤ 万科第一个尝试全装修实验，甚至还有自己的产品研发中心

...

万科不停探索新的住宅体系，它在这个被我们称作“家”的地方，死磕到底

这里的故事到底有多特别，为什么会让很多地产人到今天还在津津乐道

我想可以从这个42双鞋，开始说起

我怀念的孙燕姿 - 2010垦丁半岛音乐嘉年华

今日配乐孙燕姿《我怀念的》

配一句好听的歌词：我怀念的是无言感动 ，我怀念的是绝对炽热

01

42双鞋

这是关于一个玄关42双鞋的故事

当时万科一个项目开盘，大家去看房，然后很多人刚看完玄关，就决定要买

我们看看是哪42双鞋

如果夫妇俩带一个孩子，那先生和太太一周有5天需要穿皮鞋、2天休闲鞋、在家要换拖鞋，3个人一周就需要24双鞋

再考虑到换季，所以这个玄关，安排了一个容纳42双鞋的柜子，不仅如此

这些鞋柜，有高有低，可以让女主人，放长短靴，玄关当然不止放鞋

男主人需要出差的时候，玄关有放置拉杆箱的位置；如果喜欢打高尔夫的话，玄关还给球具预留了空间

雨天回家，玄关有放伞的伞架，伞架上还放置了滴水盆

此外，按照出门顺序，玄关各功能区相对顺序是，可以让你出门前取下外套，穿上后，还可以再照下镜子

这也是为什么很多客户，看完玄关就跟中介说，买了

完全被细节打动

而这样的“打动”，并不是偶然发生，背后是，万科U5生活系统中最经典细节，玄关整合系统

这类学术类的研究，万科做过一箩筐，现在依然孜孜不倦，再比如

永远的85cm

这是万科厨房洗碗台高度

考虑到东方女性的高度，这个高度，经常使用厨房的女主人，可以无需弯腰操作

同时，上方也避开了头部的位置，防止碰撞，而且前方防水台，也不容易溅到衣服上

就是这么细

这是一家热衷于研究户型的开发者，它会从你进门开始，从门厅收纳-客厅-卧室-厨房-卫生间，一点点抠

这也是为什么别家总愿意抄万科的户型，省去了创新的成本

而创新，让万科来

记得万科天空之城第一期（万科天空之城），刚出来的时候，有一个很惊人的设计

它打通了主次卧

而中间，用一个衣帽间连接，也就是说，我可以通过过道看看孩子，孩子可以直接去到客餐厅、书房，也可以直接去主卧

同时，过道还没有浪费，被做成了衣帽间

这一点点的小不同，非常受购房家庭热捧，类似这样的小创新也是许许多

万科会不断研究，什么户型才是真正好的户型，会在想，有没有可以创新的细节，可以给生活带来惊喜

而所有的细节，只为一个东西服务，那就是，更好住

02

这两条弧线，能带来什么

千万不要以为，万科只关注户型

我不知道大家关不关注小区道路，我之前关注的也不多，但自从看了N个万科项目之后，我发现原来这也可以有点“东西”

最想跟你们分享的，就是这“两条弧线”

先说下，我们一般看到的小区道路是怎么安排的，内部规整的横平竖直，然后再连接到一个主干道，再通向小区的各个出入口

图片来源：英国韦斯特国际设计机构

这种小区内部道路的设计，并没有什么不好

但是你也说不出来，它有什么好

我们看看万科是怎么做的，这是七宝万科城市花园第三期，优诗美地

每个单体都需要单独做，无法复制，因为每个单体都不一样

然后每2栋楼，相拥在一起，这里有个专业的词，叫组团，这样做有什么好处

先带大家看下，站在楼上能看到什么

‍一个完整的绿化公园

冬天看银杏，夏天看樱花，注意哦，这还是我在冬天的傍晚拍的

这里面的内部道路，还被精心设计过，回环弯绕，增加了空间感的同时，还加入了成套娱乐、锻炼设施

然后两栋楼通过左右两个门，相拥成一个“小小区”，这里是其中一侧的门

另一侧长这样

可以想象这里可能发生的场景

回家路上，遇到下雨，在这躲会雨，顺便取个快递，遇到邻居，站在这聊聊天，不用担心风吹日晒...

两栋楼相拥的这个空间，让这里成了一个有花园、有邻居、有人情味的家

在这样的小区过马路，小孩是没有人带的，走路不需要回头，走路的速度要比别的小区慢很多，不用担心后面会有车在按喇叭

见面打招呼的人多了，但同时因为整体环境安逸，大家说话声音都小了很多

这就是两条简单的弧线，对人的影响

03

除了弧线

还有环线、蝶状、放射状

注：依次是万科城市花园东区、万科兰乔圣菲、万科春申城

而这些设计，可不是根据心情来的

围合式的设计，让小区多了很多公共空间，比如万科城市花园东区，居住楼栋之间相互错位环绕，在局部地区，可以留出一整块公共绿地

注：万科城市花园东区

而小区和小区之间的连接，并不是生硬的用一个小区门锁上，而是很多这种小曲径

而另一边，也确实通幽，走过去就能看到这个，经过体系化设计的小型园林，池塘、小桥、水上亭

池子也有物业认真打理，是真有鱼的那种，完全不像一个已经快20年的小区

如果遇到，万科城市花园东区和新区，中间隔着一条河的情况，万科不会只是简单的架一道桥

首先，桥两头道路呈S型走向，不仅丰富了社区道路形态，更关键的是，S型绕弯的位置，正好可以空出来

放商铺、放活动中心，又多了一个居民活动中心

而河两岸，除了小花园，还有塑胶走道，可以让业主散步、跑步

也就是说，万科很喜欢，也非常善于做的一件事，就是

连接

不管是小区内部连接，还是各个片区、新旧小区的连接，万科都不会让它们各自散落，而是让它们之间产生联系

比如这个，万科城市花园第四期和前面一、二、三期之间的桥梁

后来的万科天空之城，从商业内部延伸出了一座桥梁

中兴路一号，更是用桥梁连接起了整个项目

可以看到，不管是什么形状的动线，还是连接哪的桥梁，万科都热衷于让它们之间产生联系，而这么做的好处，就两点

首先，就是让人行动线，多了更多的可能，节约了时间，还丰富了空间感

其次，就是连接，可以共享资源配套，也会增进业主之间的互动，这就会产生1+1>2的效果

不得不说，万科在项目开发过程中，产生过非常多关于人居的思考

尤其是社区关系

不过做到这一步，还只能说万科，是一家优秀的开发商，而下面要说的，已经不仅仅是优秀了

04

一家不像开发商的开发商

有一点，是万科能做到，而别人做不到的，就是

尊重

尊重自然，万科在土地勘探时，往往会保留那种原生态河流、森林，然后再根据地块自然肌理，规划整个社区

我们现在知道的，放射状动线的万科春申城、蝶状动线的兰乔圣菲，都是这样，请了大自然这个“设计师”

注：万科春申城

所以，往往这类小区的绿化，就不仅仅是绿化了，而是大面积的绿植覆盖，比如万科春申城的T型原生态河流，以及841棵数，和1000多㎡的原生态小岛

尊重人文，万科在开发一个地方的时候，会想尽一切办法保存这个地方的历史，这种保存的方式，十分浪漫

比如，现在你走在万科朗润园的公园路上，还能看到这样有点奇怪的路

这些相互叠砌起来的瓦片，是8000多片原先这里民宅屋顶上的瓦

说到这，想起万科自己流传的一句话，建筑不是生活的全部，但有时候建筑之美足以打动生活的一切

这也是为什么，万科一个项目的平均设计周期是15个月，而社会的平均设计周期是6个月到7个月

不过这样的坚持不是没有意义的，有两个数据很值得我们去了解

➤ 80%的上海万科住户，得到过其他住户的帮助

➤ 75%的住户，认为社区整体氛围越来越好

而且不知道你有没有这样的感觉，无论去过多少个万科项目，它们之间总是很容易区分

而且隔了很久，也能说出一个所以然来

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如果你认为万科只会盖房子，那就错了

现在如果你走在万科城市花园这个项目中，还会看到一家特殊的罗森店

这个店铺，原来是万科自己开的一个24h便利店，那个便利店员工，就是万科的，还提供送货上门服务，而这一切发生在

1992年

王石说：“万科开发房地产，不以盈利为唯一目的，也不仅是单纯为客户提供居住场所，而是从满足现代人追求安全、舒适、便利、完美的需要出发，旨在推介一种生活方式”

这话，我是信的，自从我吃过第五食堂之后

吃过的人，都会有这种感觉，无论是原料，还是口味，都非常有十几年前机关大食堂的水平

图片拍摄：耕读先生

这背后离不开对菜品的严格筛选，以及用料的细心，不讲究花里胡哨，只要健康、美味

所以万科业主经常携家带口，去食堂开饭

图片拍摄：耕读先生

而且一家三口，3-4菜1汤，也不会超过100元

图片拍摄：耕读先生

要知道不仅仅是万科业主，周边小区居民，都可以过去，就连距离1-2km的老公房居民周末的时候，也会骑着电瓶车来这里吃饭

有次正好在路上碰到食堂阿姨，她说在第五食堂上班要经过很多道程序，面试、培训、考核，每一步都非常正规

然后待遇也比较好，她说那里的后厨环境是她见过最干净的后厨

除了第五食堂，还有第五学堂，还有丰富的社区活动，认真对待生活，仿佛成了一种万科社区的基因

全国首创的居民公约，就来自万科良渚文化村（延伸阅读：良渚是假的。）

图片拍摄：耕读先生来源：余杭旅游

那时候良渚文化村的意见领袖们提议制定一个“村民宪法”，就是“村民公约”的前身

面对业主们的要求，万科客户关系部门，连同志愿者业主，在论坛中一条条梳理投诉和建议

然后汇总召开业主座谈会，提取意见，经过多轮沟通，拟出一份草案，共计50条条约，经过不断修改，缩减到32条

针对这32条，万科又面向良渚文化村的全体业主开始征询工作，这中间，业主和开发商之间是完全互动的关系

万科一直在寻找老业主，激发他们对社区的感情

在这次征集中，万科的4000余户业主中，有3653户提出了具体修改意见，甚至有些身在外地业主还寄来了挂号信，表达自己的想法

最后32条，定稿26条

一件在别的开发商看来可做可不做的事情，被万科认真对待一点点付诸实践，前后历时2年多

这就是万科

回望这条路

20多年过去了

万科在不停打破、开创

看起来一切都在改变，但沉淀下来有些东西始终未曾变过

比如说，坚持做混合开放式社区、坚定不移的保证产品品质、坚持关注人、社区和城市三者之间的关系、坚持用极其认真态度对待物业来保证业主的生活舒适

这些，已经成为万科的DNA

这也是为什么很多地产人会怀念20年前的万科

其实怀念的不仅仅是万科，更是20年前的那段，大家一心扑在产品上的日子

以上为正文，来自真叫卢俊团队