有点东西，金科5年规划底气十足

时值年末，金科为自己立了个Flag，要在2025年实现总销售规模4500亿以上。
目前，金科的销售规模在2000亿左右，也就是说要在未来5年内实现销售业绩翻番。
4500亿，这个数字看似庞大，但15%的年复合增长率，却意味着金科开始控制速度。
实际上，一家房企从500亿到2000亿也许相对容易，但从2000亿再到4500亿恐怕就没那么简单了。
在目前的市场环境下，虽然主动降速，但敢喊出5年内实现4500亿，说明金科真的“有点东西”。

冲击4500亿的底气
在此之前，金科曾经立过一个类似的Flag，并且大概率会在今年年底实现目标。

2017年，金科董事会审议通过了2017年至2020年的发展规划，力争实现销售额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争在2020年冲击2000亿元的目标。
值得一提的是，类似“冲击千亿”的口号并不罕见，但像金科这样，一次性喊出冲击千亿和两千亿的并不多。

如今，4年过去了，金科的业绩完成情况怎样呢？
2017-2019年，金科的销售金额约658亿、1188亿、1860亿，基本以超过目标17%-40%的幅度实现业绩，年复合增长率超过50%。
今年年初，金科调整了之前的发展规划，将2020年的销售目标定为2200亿。
今年前11个月，金科的销售金额为1954亿元，销售面积为1902万平方米。据此来看，今年完成2200亿的目标是大概率事情。

在强劲的扩张势头下，金科股份在克尔瑞销售数据排行上的名次也从2017年的第32名跃升至今年11月的第16名。
在经历了高速度发展后，金科开始向高质量发展转变。但瞄准4500亿的量级，也足以说明金科的底气。
从市场来看，预计 2030年至少会达到 18 万亿的市场规模，未来仍有较大的发展空间。
市场虽大，金科如何从中分一杯羹呢？这就要归功于金科对于内功的自我修炼了。
从自身体系建设，到投入产出的运营管控，再到跨部门和集团、区域的联动机制，金科的管理能力、经营能力和发展能力都得到了加强。
尤其是今年金科服务成功上市，融资结构的能力进一步改善，“A+H”的双资本运作平台使其更具底气。

追求持续的生命力
除了规模的扩张和业绩的增长，金科目前还有一项艰巨的任务，那就是优化财务结构。
可以看到，金科2025年4500亿的销售目标，是在综合“规模、业务、利润、负债”等因素的动态平衡测算下所制定。

高速发展难免会让企业的债务出现隐患，今年“三道红线”的出台，也让金科感受到了压力。

截至三季度末，金科扣除合同负债后资产负债率为43.5%，净负债率达到112.3%，剔除预收款后的资产负债率为72.7%。
不久前，金科曾在接待调研时表示，将争取在今年年末实现满足三条红线的监管要求。
随着金科服务在香港上市，以及四季度结算目标的达成，预计到今年年末，有息负债控制在1100亿左右。
在新五年规划中，财务结构包括资产负债率、净负债率、剔除预收账款后的资产负债率、现金短债比、经营性现金流等指标，也是金科重点的优化对象。
根据方明富的介绍，在平衡盈利能力和负债指标的基础上，金科要实现“周转效率型”产品销售规模占比70%，“品质利润型”产品销售规模占比30%。
不过此次“新五年战略规划”，金科未明确公布利润目标。今年1月份，在金科高层提出的规划中，利润目标是“2025年利润不低于300亿元”。
在2017年-2019年，金科归母净利润依次为20.05亿元、38.86亿元和56.76亿元，复合增长率为68.25%。
诚如方明富所言，“仅仅是某一点做好，很难有持续的生命力。只有做到精细化管理，在方方面面都执行到位，企业才能够获得长期的生命力”

“地产+”多轨道并行

在总体的发展目标中，除了保持规模较快增长外，金科还提出要实现“地产+”业务迅速发展。
对此，金科用了很长的篇幅进行说明，也为其分摊了具体的业绩指标。到2025年，“地产+”业务销售规模要达到500亿元以上；持有优质资产要大幅提升，规模达到300-500亿元。
方明富指出，金科将由单赛道为主向多赛道协同发展升级，由传统地产向科技地产及数智服务产业升级。

在金科股份的“地产+”发展策略中，包括科技产业和商旅康养两大产业，商旅康养产业被细分为“大消费”和“大健康”两大板块。
其中“大消费”板块计划到2025年销售规模超过200亿元，新增持有资产规模约200亿元；“大健康”板块将顺应老龄化发展的趋势，探索“健康养老+地产”的业务模式。
在战略规划说明会上，方明富也谈到，未来卓越房企都将捕捉不同阶段市场需求，通过不断组建多元化产品组合，拓展创新业务领域，从而获得穿越周期的能力。
由此看来，金科未来的核心竞争力是投资力、产品力、服务力，会从单向冠军向全能冠军转变。
在发布会上，方明富还提到了科技对于各行各业的改变，他认为，科技也是房地产未来获得竞争的核心能力之一。
“从过去的以地招商，逐渐步入到物业租售，慢慢的有了产业的服务和运营，在政策导向方面已经呈现出了重大利好。”金科产业集团董事长杨刚认为，产业地产的发展迎来了运营服务时代，5年内的规模会超过800亿。
如今，金科基本上已经打造出了一个集投资、开发、运营为一体的综合性的产业平台，实现了区域经济行业领军企业的共生共荣，相互促进。
总体来看，围绕地产产业链整合要素资源，同时布局新赛道，实现地产与产业链的双向赋能，这是金科未来五年的发展主线，也是其确立4500亿目标的核心所在。