南京这个二线城市，房价到底凭什么涨个不停？

大胡子说房，每天一篇楼市干货：这个超高房价的二线城市，到底凭什么涨个不停？？

江南佳丽地，金陵帝王州，南京出场向来自带三分贵气与四分繁华。

这份贵气似乎也呈现在南京的楼市里，二手均价在3.2w，排在全国第八，与杭州不相上下。只低于北上广深四大一线城市，与三亚厦门这两座有钱人休闲旅游的城市。

在同类强二线城市里，杭州与南京几乎是笑傲江湖的存在。

崛起的阿里巴巴成就了杭州的楼市，那什么成就了南京的楼市呢？

有人说，南京的GDP表现不错，今年挤进全国前十已经没有悬念！但排在其前面的重庆、苏州、成都，与3w的房价尚有距离？

有人说，南京的人均GDP高！但苏州的人均GDP也不低？

也有人说，南京是科教第三城，大学生多，城市支撑力足够！但同样是强二线，武汉的大学生也不少？

南京楼市的底气在哪？是泡沫过大？还是天生贵气如此？

南京楼市离不开均衡二字，如果说重庆是均衡的房价低，那南京就是均衡的高房价。

核心四区鼓楼区、建邺区、玄武区、秦淮区均价已经在4w附近及以上，稍差的城区栖霞区与雨花台区均价已经2.9w，更偏的浦宁二区均价2.2w-2.7w，就连距离市中心60公里的远郊溧水房价都过1.2w。

市中心、次中心与郊区的价格梯度拉开的并不大，整体来看，南京房价高的很均匀。

为什么会产生这种均衡的高房价？

有一点不得不提，那就是南京早期的地铁带动思维。

我们都知道，“地铁一响，黄金万来两”，对于房地产来说，地铁是最好的兴奋剂。南京官方深谙此道，在早期借助全运会和青奥会，通过城际铁路的名义去申报市域线，从而大量铺设地铁线路，所以南京也成为我国第一个区县全部开通地铁的城市。

而大量铺设地铁有什么好处？很简单，地铁能够带动片区房价上涨，房价上涨又会间接带动地价上涨，政府土地出让金也会愈来愈高，并且只要将土地财政的收入再度用来修地铁就可以再次延续地价上涨，形成完美的闭环。

南京的土拍是根据市域线路进行的，先对郊区土地进行土拍，通过优质学校与商业的外迁炒高房价，倒逼市中心房价上涨，这样就可以获得更高的土地出让金，进而去铺设更多的地铁。所以南京的土地财政依赖度非常高，2019年高达107.41%，与这种发展模式脱不开关系。

从市区到郊区，南京不缺地铁，所以局部哪哪价格都不低，也就造成了整体房价均衡化的高。

如果对这种均衡化追根溯源，会发现随着地铁蔓延的，是南京的城市规划。

东西南北，南京不断有新的规划出台，从大方向来说，南京北有江北新区，西有河西新城，南有南部新城，东有东部新区。

河西新城不用多说，作为南京政府越过明城墙打造的新市区，曾经也是许多老南京人鄙夷的对象，但如今河西的涨幅已经说明了一切，奥体打破了许多老南京人的固执。

在河西新城的教育下，南京人对于新区是十分认可的。并且南京老城区面积过于狭小，持续面临着功能外迁的需要，南京不可避免的需要新城与新区。

比如，南部新城作为大校场搬迁后空出的“城区”土地，又承接南京南站交通枢纽位置，虽然周边规划还未落地，市场认可度非常高。

江北新区更是，作为江苏省钦点的集全省之力打造的新区，国家级新区头衔，外加自贸区利好，被称为南京未来发展的战略空间，轨道规划与五桥开通又为江北点一把火，江北核心区目前市场热度非常高。

其次是城东的东部新城，紫东地区是最近东部大热门，作为长三角一体化先导区、宁扬镇同城化核心区，紫东地区背靠仙林湖的大学城资源与麒麟科创园等高新园区，主要规划为居住区与文旅中心。

南部新城作为城区最后一块空地、江北是江苏钦点的政策高地、紫东地区是宁扬镇同城化的战略核心，如果细化来看，还有龙潭新城、燕子矶新城、板桥新城、青龙山新城、空港新城等等，每个版块都在鼓吹自己是下一个河西。

但哪个板块才是真正的下一个河西呢？

南京新城规划足以让人迷失，但是更神奇的是，这些新城新区板块的新盘价格仍在持续攀升。

11月，新房市场持续引爆，即使8成首付，热门楼盘依旧是日光。同时，土拍市场也是一片火热，江北新区又拍出地块，毛坯限价已经超过目前双限限价，未来价格将再创新高。

南京楼市似乎有再度火热的趋势，这种趋势下，南京真的值得购入吗？到底是市场推动？还是价值如此？

要回答这个问题，最终还是要回归于南京的基本面。

南京的经济活力并不差，并且发展速度飞快。看看今年GDP数据就知道，尽管今年疫情压力如此之大，南京依旧完成追赶武汉与天津的目标，成功挤进全国前十。更加亮眼的是，南京前三季度依旧保持着3.3%的经济增速，仅次于南通，排在全国第二。

没有杭州互联网崛起的轰轰烈烈，也没有合肥赌对半导体的风光，南京走的是一条低调的高质量转型之路。

7月21，世纪经济研究院推出《2020年中国城市高质量发展报告》中，四大一线城市包揽得分前四，南京紧随其后，排名第五，成为强二线中评分最高的城市。

这与南京这几年大力发展先进制造业和现代服务业，调整产业结构，淘汰落后产能离不开关系。随着产业结构不断调整升级，南京服务业和高新技术业早已成为城市新的经济增长点。

2019全年新增高新技术企业1562家、增长50.1%，总量达4680家；入库科技型中小企业6685家，比上年翻一番；新增备案新型研发机构102家，累计备案210家。

新能源汽车：南京产量占据全省一半以上；

集成电路：聚集了台积电、紫光集团、中电科55所、华天科技等企业，以江北新区为核心，重点打造具有国际影响力的集成电路产业基地，有望成为继上海、北京之后的第三大集成电路产业重镇；

人工智能：南京综合实力排名进入全国前十；

软件和信息服务产业：做大做强“一谷两园”即中国（南京）软件谷、南京软件园、江苏软件园，打造全省第一、全国前三、全球有影响力的产业地标；

南京的高质量发展之路早已硕果累累，并且南京作为我国科教第三城，也为南京产城融合创下基础。由2个独角兽企业，孵化为如今的15个，南京科创等综合实力在不断提升。

2019年，南京市市长在作政府工作报告时，首条即提“提升省会城市功能和中心城市首位度”，连用三个形容词：“以国家和省全力支持南京建设发展为动力，理直气壮讲首位度、全力以赴干首位度、名副其实增首位度。”

昨日，南京都市圈再度扩容，迎来溧阳市和金坛区两个都市圈“新成员”，南京的首位度也愈发受到重视。

无论是经济，还是政治，南京的关注度都在回升。南京的综合实力与辐射能力都要远胜于苏州，要论江苏省的未来，还是南京。

当下江苏，南京当得起这份关注！