这个无冕省会城市，楼市降温了！

徐州的楼市调控，效果可谓“立竿见影”。

据近日国家统计局发布的70城房价指数显示，徐州新建商品房价格指数环比上涨0.7，在 70城位居第3，虽然无论是涨幅值还是排名都显示10月徐州的楼市仍然较热。

不过，若纵向与自己比，热度已明显在下降了。9月份数据显示，徐州新建商品房价格指数环比上涨1.4%，高居70城之首。

徐州楼市之所以在10月出现相对降温，主要原因是10月初出台的调控。

10月9日，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，共八项内容，其中，限制出售年限是延续之前政策；提高住宅土地供应量则需一两年才能有明显效果。

对新房房价具有立竿见影效果的则是第三、第四条，前者是加强商品住房销售价格备案管理，价格一旦备案一年内不得调整；后者则是强化装修行为及装修价格监管，不得强迫购房者选择升级装修。

这两项措施基本堵死了开发商直接或间接涨价的操作空间，也相当于给亢奋的新房房价带上了紧箍咒。

仅从新房价格表现上去看，徐州官方这次调控够精准、够溜！大写的服！随着时间的持续，徐州新房房价涨幅大概率会进一步回落。

值得一提的是，徐州官方并没有下“限购”之类的猛药。所以，10月，徐州新建商品房市场出现了“价（微）跌量（微）增”的一幕。

见下图，10月新建商品住房环比上涨0.2%，同比上涨10%，基本不受调控新政影响。但是却对供应市场造成了不小的冲击，10月新增供应环比下降59%，同比下涨16%。

若从新房市场成交量、成交价的角度，徐州楼市10月的市场表现无疑是官方最喜闻乐见的。

那么，徐州楼市到底是一个怎么样的市场呢？

其一，从过去几年数据看，徐州是国内开发商最值得进入和投资的城市之二。

据国家统计局数据显示，以2015年一手房价水平为基数100，截至2012年10月，徐州一手房房价指数为173.3。

换言之，在过去五年，徐州一手房房价上涨了73.3%。

这是什么水平呢？位居国内70城新房价格涨幅第2名，仅次于西安。力压过几年的一众楼市热点城市，如三亚、厦门、成都、南京、杭州等。作为全国名气不怎么显然的地级市，这样的表现不可谓不惊艳。

其在让进入徐州楼市的开发商赚个盆满锅满的同时，也大大刺激了它们对徐州楼市的信心。

据统计，2020上半年徐州9个板块的地价天花板纷纷被刷新，分别为：九里板块、北三环区域、大学路板块、徐州乐园区域、老矿大板块、淮海新城、高铁新城、大庙区域、云龙万达板块。

截止目标，徐州地价超8000元/㎡的地块已经有21块，最高楼面地价达到了16907元/㎡，已经赶超当地房价。值得一提的是，21块地块中，还有10个项目尚未入市。

未来随着更多高地价项目的入市，徐州新建商品房房价将会面临更大的上涨压力，其反过来又会进一步刺激购房者对当地楼市的看涨情绪。

其二，从经济、人口等基本面上去看，徐州不是省会胜是省会。

过去10年，在全国GDP五十强中，北方城市排名实现上升的仅4个城市，其中三个是省会，分别是郑州（前进6名）、西安（前进6名）、济南（前进1名）。

最后一个是徐州，也是4个城市中进步最大的一个（上升10名）。作为不是省会的城市，这样的表现还是可圈可点的。

在校小学生人数这一指标上，过去十年，其增速也是力压省内大哥——南京。

所以，不管是经济增长还是人口红利，都为徐州楼市提供了坚实的基本面支撑。

其三，事实上，徐州得天独厚的区域占位，已经让其成为了“无冕省会”。

2017年国务院正式批复了徐州为淮海经济区中心城市，这也意味着淮海经济区正式上升为国家战略；根据规划，淮海经济区的确切范围，包括江苏的徐州、连云港、宿迁，安徽的宿州、淮北，河南的商丘，山东的枣庄、济宁、临沂、菏泽等市。

若把横跨四省的淮海经济区当作一个“省”的话，徐州就是这个省的“省会”，综合实力最强的“大哥”。

借助四通八达的交通，徐州又有淮海经济区内的其他城市建立了紧密的联系。

而为带动苏北地区的发展，江苏也在大力提高徐州的地位，和推进徐州都市圈的建设。

最近，江苏省市、县等级表曝光，徐州与苏州市、无锡、常州市共同被划分为一等城市，碾压南通扬州等城市。

以徐州为核心的徐州都市圈，也是辐射了连云港、宿迁、宿州、淮北、枣庄、济宁、商丘等城市，辐射面积达到了4.8万平方公里。

得天独厚的占位优势，叠加政策上的倾斜、发展上的扶持，未来徐州对周边城市的吸虹能力将会进一步强化，而这又会形成徐州楼市上的利好。

综合来看，中短期，随着政策的逐渐发力甚至加码，徐州大概率会慢慢冷下来，但其城市基本面又显示着，中长期，当地楼市还是可以期待的。