建筑面积、套内面积、使用面积、赠送面积……哪些掏了钱的地方不归你？

在商品房销售纠纷中，对于房产面积的争议屡见不鲜，建筑面积、套内面积、使用面积、赠送面积……初次买房的人难免会被众多大同小异的概念绕晕四种面积咋区分？你需要了解的有以下几点。

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套内面积，又叫使用面积

从字面意思可以理解为户主真正所使用的面积。专业说法是指，建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

使用面积就是建筑面积减去套内墙体面积，一般来说使用面积的比例占总面积的60%到70%左右。主要包括：卧室、客厅、过道、餐厅、厨房、储藏室、壁柜、不吊柜、室内内楼梯、阳台等空间。

使用面积不包括的主要类别有：

a.突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道；

b.阳台与一般门洞口、屋顶平台、吊柜；

c.住宅户内楼板有挑空部分，则挑空部分不计入使用面积；

d.烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积。

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关于建筑面积

建筑面积大于使用面积，它是在使用面积的基础上还加上墙体所占用的面积。专业的说法是指，住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。在房屋买卖中，开发商就是以建筑面积来计算价格。

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关于赠送面积

购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，是一种双赢。

但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计的不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。

购房者面对赠送面积的诱人“馅饼”，一定要保持清醒的头脑，认清三个问题：

一、所谓赠送面积，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素；

二、一些赠送面积，如阁楼等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题，一定要先看好再签合同；

三、入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。购买前这些最好以合同的形式进行约定，否则今后很容易发生纠纷。

而且，赠送面积不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。

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"建筑面积"和"使用面积"如何计算？

首先是换算。建筑面积和使用面积的换算要看建筑的性质，准确数字只能是通过测绘得知。

速算系数：

塔楼或是带电梯的住宅，使用面积计算系数为：建筑面积÷1.434；

多层住宅或是不带电梯的楼房，使用面积计算系数为：建筑面积÷1.333。

然后还必须要了解几个公式：

建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

公摊面积＝建筑面积×公摊系数

公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积

公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。根据“谁使用谁分摊的原则”，对于同一栋、同一单元或同一层的不同户型，其每户的“公摊面积/套内面积”可能不同，且同总分摊系数可能不同。

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了解上面的定义和公式到底有什么用呢？

因为购房者在签订合同之前，必须要与开发商了解清楚以上公式所涉及到的面积数据，白纸黑字在合同上签写清楚，另外还必须写明，如果收房的时候真实面积和合同数据不符时，该如何解决。

这只是第一步，重要的一步是在验收房子的时候，必须要带好测量工具，亲自测量好的空间面积，看与合同是否一致，如果不一致，则按多退少补原则或合同上签定的方式解决。

因为涉及公摊面积很多，而且不同的房子还有各种赠送面积及其他，精准的测量可能对于很多购房者都不是一件简单的事，如果您认为这些数据太繁复，这时候请专业的验收公司来帮忙验收房子也是不错的选择。