观点直击 | 上市后的业绩中报会 港龙中国转型“抱团”模式首秀

观点地产网 在港交所上市仅一个半月的港龙中国地产，于8月31日下午，召开第一次中期业绩发布会。董事会主席、执行董事兼行政总裁吕永怀与执行董事吕进亮、首席财务官林雨田、副总裁张鸿光共同参加电话会议，接受媒体提问。

“公司这五年的增速远远超过其他百强房企。”吕永怀表示，公司未来三年的增长率仍然会超过其他百强房企的平均水平。

港龙中国于8月28日披露的中期业绩报告显示，上半年，公司合同销售额约为78.11亿元，总销售面积约65.5万平方米，同比增长分别为132%及130%；收入约为17.13亿元，同比增长190%；毛利约为6.56亿元，同比增长159%；净利润约为3.21亿元，同比增长361%。期内公司所有者利润4.72亿元，同比增长约402%。

成立于2007年，销售规模仍是百亿的港龙中国仿佛一位青少年，正在寻求快速成长的方式。

合作开发与资本想象

港龙中国2007年成立于江苏常州，直至2012年才走出江苏，布局长三角。早期，公司平均一年仅有一盘左右的规模进账。

2015年年底，收购常熟“碧桂园·领誉”40%的权益，港龙中国打开了与大型开发商合作的大门，也开始了规模增长之路。

观点地产新媒体从中报获悉，上半年，港龙中国合营企业及联营公司的应占业绩显着增加，由去年亏损约500万元显着增加至上半年的利润约2.12亿元。于期间内，合营企业及联营公司竣工及交付更多项目，物业销售收益增加。

张鸿光在业绩会上透露，截至6月底，公司与其他开发商参与的项目达93个，占总开发项目的75%。

而5月12日港龙中国递交的招股书也显示，2017-2019年，港龙中国与其三大第三方业务伙伴分别就18个、21个及29个物业开发项目进行合作，分别占其总物业开发项目的55%、44%及47%。其中，港龙中国权益占比30%以下的项目有21个，权益占比50%以下的项目超过一半。

从业绩来看，于2017-2019年，港龙中国物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.6亿元及19.78亿元，复合年增长率为113.5%，今年上半年收入则已经达到17.13亿元。

于2017-2019年，净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.7亿元，复合年增长率为278.6%，2020年6月30日净利润为3.21亿元；毛利分别为9500万元、5.1亿元及8.45亿元，2020年6月30日毛利为6.56亿元。

可见，自转型“抱团”模式，港龙中国的规模和收益也大幅增长。

关于拿地方式，张鸿光表示，除了招挂拍和股权转让，港龙地产更多的是跟其他开发商合作开发的方式。他指出，跟大型的开发商合作开发，除了可以互惠互利，还可以提升品牌效应、降低融资成本。

据悉，近年来，港龙中国合作开发楼盘的房企包括碧桂园、融创中国、中南建设、弘阳地产、正荣地产等。

“以后我们还是会开放合作，与高品质的房企合作，发挥各自的优势……”吕永怀在业绩会上也如此宣称。

不过，作为中小房企，港龙中国仍然面临着不少考验，比如自身开发能力的不足。

中报显示，截至上半年，港龙中国的土地储备为540万平方米，其中江苏省占比68.1%，浙江省占比20.8%，河南、安徽、贵州、上海合计占比约11.1%。

但张鸿光在业绩会上表示，截至2020年6月底，公司完工存货大概是15万平方米，占总土储比例约2.7%，而这一数据在2019年末为4.9%。

此外，中报显示，于2020年6月30日，公司尚未履行的物业销售约为172.18亿元，于2019年末则约为116.19亿元，增加约48%。

这意味着，尽管有近180亿已售未结转的项目，但公司大部分土储项目未完工或待开发，港龙中国恐怕难以可持续地高周转、快增长。

现金流改善背后

业绩会上，林雨田对港龙中国的财务状况比较乐观，他指出，截至6月30日，公司的现金有54亿，而现金短债比由2019年底的2.2倍升至今年6月底的2.6倍。若计入上市募集的16亿资金，公司更是处于净现金的状态。

中报显示，于2020年6月30日，银行及其他借款总额达约69.36亿元，较于2019年12月31日的约28.53亿元增加约143%。于银行及其他借款中，约20.52亿元将于一年内偿还，以及约48.84亿元将于一年后偿还。此外，港龙中国现金约为54亿元。

据此，若加上上市所得款项净额16.12亿港元，公司现金能跟69亿元借款相抵。

不过，观点地产新媒体注意到其54亿现金中包括的受限制现金情况也不容忽略。

从资产负债比率（按借款总额减去限制现金、抵押定期存款及现金及现金等价物，再除以权益总额计算）来看，港龙中国2017年底、2018年底、2019年底、2020年4月底及2020年6月底，数据分别为98.8%、122.1%、172.6%、251.2%及310.31%。

不过，此前的招股书中，港龙中国提到，于2020年6月，38.69亿元（截至2020年4月底）银行及其他借款已经偿还，而控股股东及其联系人所作担保已经解除。这可能也是其IPO终于成功的重要原因之一。

当前，港龙中国靠较低的拿地成本维持较高的利润和毛利率。观点地产新媒体获悉，截至2020年6月30日止六个月，港龙中国于海门、宜兴、芜湖及常州购入五块新的优质土地，提供了约84.78万平方米的新土地储备的可供出售的总建筑面积，土地成本均价约为3225元/平方米。

业绩会上，吕进亮表示，目前公司已经成立粤港澳大湾区区域公司，已经有项目准备落地。不过，张鸿光补充说，公司还在继续研究大湾区的土地市场，重点放在没有限购的区域。

尽管港龙中国打算将IPO募集所得款项净额16.11亿港元的60%用于为潜在开发项目的土地成本提供资金，但拿地计划上仍然相对审慎。

“在拿地预算上，我们要看利润率和自有资金回报率。利润率要求在8个点以上，自有资金回报率要求在25个点以上……”吕永怀在业绩会上表示。

以下为港龙中国地产集团有限公司2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：公司上半年的净负债比率为69%，较于2019年12月31日的21%增加48个百分点，为什么会有这么大的变化？公司2020年的现金流情况到底如何？

张鸿光：对于房地产企业来说，流动性是最重要的。6月底我们的净负债比率是69%，这在行业仍是比较健康的水平，7月底由于上市，（净负债率）降下来了。企业在做生意，每个月底的负债率总是有高有低，其实更应该关注中短期的流动性和融资成本。

6月底，公司银行结余的现金有54亿，而一年内到期的金融负债是20亿元，大概是2.6倍，可以说，现金流是非常充裕，财务安全有比较好的保障，提供了很多空间让我们去拓展。

如果加上7月中募集的上市基金，公司是处于净现金的状态，背后的意思是说，今年接下来、明年年初，我们有比较多的空间去拿地，拿地、拓展的同时，我们也会看整体的负债率去做一个平衡。

另外，6月底，公司加权融资成本对比去年年底也有下降，从8.8%到7.9%。IPO以后，境内境外有很多金融机构主动跟我们联系，看有没有更多的合作机会。我们也希望通过这些机会，进一步拉长整个债务年期，进一步降低融资成本。

现场提问：监管部门推出“三条红线”的融资新规，要求房企提交负债方案，公司怎么看这件事？

吕永怀：公司上半年的现金比去年底多了一倍，现金短债比是2.6倍，在同行里面是很健康的，我们离“三条红线”还有很大空间，对我们影响不大。

张鸿光：由于政策还没有完全出台，现阶段我们不做太多的评论。

现场提问：公司上半年业绩增长强劲，毛利率处于行业中的高水平，但是预计未来拿地的成本可能会越来越高，公司预期未来毛利率的状况如何?

吕永怀：上半年的业绩增长对比去年上半年，今年增长幅度会比较快，但是今年全年的增长应当也会不错。

今年的毛利率看起来很高，去年的毛利率也不错，因为以前拿一些土地是比较便宜的。以后的市场竞争很大，未来，公司的毛利率应该没有这么高，但还是会超过50%的百强房企，因为我们整体的控制是比较好的，包括成本控制、产品溢价等。未来三年内，公司的毛利率仍然会超过百强企业的平均水平，至少会大于他们30%。

在500亿规模以内，我们都能维持高毛利率。如果超过500亿，控制可能就比较难，各方面费用提高，利润可能会往下降。公司现在还在起步阶段，各方面会比较关注，成本等各方面的把控也会比较好。

百强房企2017年至2019年的增长率分别是40%、33%和22%，逐年下降。但是，公司这五年增长远远超过其他百强企业的平均值。

现场提问：刚刚提到，公司对于“三条红线”还有一定的空间，负债的情况也比较好，那公司未来的策略是怎么样的，刚刚还提到说股权合作达70%，未来的比重会有调整吗？

吕永怀：未来的合作，还是会采取这种开放式的合作方式。每一家企业有每一家企业的优点，比如我们跟融创合作，融创的产品线比较强，而我们的成本线比他们强。以后还是会找比较高品质的房企合作，开放地合作。

现场提问：公司谈到多元化布局，但其实会集中在哪些地区？拿地策略是什么？

张鸿光：公司6月底的土地储备是540万平米，主要在二三线城市，完工存货大概是15万平米，占总土储比重不到3%，反映我们整体的周转、去化比较快。

关于拿地方式，我们通过招拍挂、股权转让，更多的是通过跟其他开发商合作开发。

跟其他开发商一起去合作开发，有几个好处。第一，可以互相利用对方的人脉资源；第二，互相提升品牌效应，降低我们的融资成本；更关键的是，通过合作，不管是在前端还是在后端，公司的资金压力都会小很多，资金回笼情况也会更好。

现场提问：公司今年拿地的预算还剩多少？下半年内地楼市前景，你们怎么看？

吕永怀：我们拿地的预算看利润率，以及自有资金回报率、年回报率。一般利润率，我们要求在8个点以上；自有资金回报率，要求在25个点以上，这是我们公司拿地预算的标准。随着物价的上涨，（要求）可能还会往上涨。可能会受政府限价的影响，但整体来说可能达到这个数据以上。

下半年，感觉房地产行业总体是往上涨的，不会有大的调整。现在说“房住不炒”，并不是打压房地产市场，而是房地产市场要平稳。我觉得，房地产行业以后的调整不会很大幅度，行业还是会回归比较合理的利润。房价不会猛涨，也不会大跌，会控制得比较好。

吕进亮：关于下半年的情况，政府汇报工作都是说“稳预期稳楼市稳房价”，所以公司上半年的表现跟下半年的表现，应该不会有太大的落差。

现场提问：公司的全年销售目标是多少？上半年完成了多少，是否符合公司的预期？如果超预期，公司会不会考虑上调销售目标？

张鸿光：公司7月中上市，招股书没有披露全年销售目标，现阶段我们不披露今年的全年销售目标。

如果参考中期业绩公告，公司的签约销售额，从去年同期的59亿元增加到今年上半年的78亿元，增长是比较理想的。这个可以作为一个参考，结合我们刚才说的销售锁定（已售未结转），可以预期我们的今年的签约销售额、销售结转是一个比较理想的增长情况，但具体的数字就不披露了。

现场提问：关于今年下半年以及2021年，公司在区域发展方面会有怎么样的计划？

吕进亮：目前以长三角为主，今年刚刚进入安徽市场，另外还有浙江、江苏，包括之前的贵州等等，公司在上海也有项目。目前，公司已经成立了大湾区区域（公司），已经有项目准备落地。接着，我们对西南区域如成都、重庆等等也是非常看好的。这大概是我们区域的探索。

未来，我们公司也想布局全国，只要有机会，我们都会落地（项目），去深耕区域。现在国家的龙头是在长三角，我们在长三角已经深耕将近13年。在全国布局的状况下，我们非常看好湾区区域，也会大力投入湾区区域的发展。这是我们未来发展的计划。

张鸿光：过去一个月，不管是在深圳还是东莞，都出台了一些政策，限购等方面，上周东莞城区也有一些土地拿出来招拍挂。对于大湾区，我们觉得还是有比较好的机遇。现在土地市场太火的情况下，在一些限购没有太严格或没有限购的大湾区区域，我们在研究一下机会。我们有专门的团队去研究这方面的土地市场。